Phần 1: Thị trường bất động sản – từ bong bóng tới đóng băng
Đầu năm 2022, nhiều học giả và chuyên gia vẫn cho rằng thị trường bất động sản chưa rơi vào trạng thái bong bóng, nếu có chỉ là ở một số nơi và một vài phân khúc. Tuy nhiên, mọi thứ đã đảo chiều nhanh chóng từ Quý II. Các con số về giao dịch bất động sản cho thấy tình trạng đóng băng về giao dịch ở tất cả các phân khúc, trừ việc trả mặt bằng kinh doanh ở trung tâm để giảm chi phí.(2) Trong khi đó, doanh thu ngành xây dựng và vật liệu xây dựng đã sụt giảm liên tục gần 1 năm. Giá bất động sản tăng bất thường vẫn được giải thích bằng nguồn cung bất động sản hạn chế; tuy nhiên, khả năng hấp thụ sản phẩm giảm đều qua 4 Quý từ đầu năm 2022 cho đến nay và giảm 90% so với mức tiêu thụ năm 2019 cho thấy thị trường thực sự đã rơi vào tình trạng bong bóng và việc đóng bằng là phù hợp quy luật.
(Ảnh minh họa: Ashui.com)
Cần chú ý là bối cảnh dẫn đến chu kỳ đóng băng lần này có những điểm khác với lần đóng băng trong thập kỷ trước. Với nguồn cung nhà ở tăng nhanh, quy mô thị trường hiện nay lớn hơn rất nhiều. Mười năm qua, diện tích nhà ở bình quân đầu người quốc gia đã tăng 40% từ 18 lên 25m2.(3) Tại các thành phố lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, diện tích đã đạt mức 30m2/người, đi trước chỉ tiêu phát triển nhà ở quốc gia gần một thập kỷ (2030). Tổng diện tích đất đô thị tăng 38 ngàn ha/năm trong giai đoạn 2010-2020, trong khi dân số đô thị chỉ chưa tới 1 triệu người/năm(4) (cao hơn quy chuẩn sử dụng đất đô thị bình quân từ 2 tới 4 lần) cho thấy xu hướng dàn trải, tập trung vào bề rộng.(5) Quy mô các dự án bất động sản đã tăng từ hàng chục hàng trăm ha giai đoạn trước lên tới hàng ngàn ha giai đoạn sau. Các sản phẩm bất động sản vùng ven đã chuyển sang giai đoạn phát triển nhà ở thứ hai, bất động sản nghỉ dưỡng có tính đầu cơ cao trong khi nhà ở giá phải chăng ít được chú ý.
Sự khác biệt cũng về mặt bằng giá mới vượt xa sức mua và tốc độ tăng trưởng kinh tế hay gia tăng thu nhập bình quân đầu người. Thu nhập bình quân đầu người tăng gấp đôi, nhưng giá đất tăng cao hơn gấp 4 đến 5 lần tại các vùng ven. Kinh nghiệm giá tài sản tương đương 10 năm dòng tiền cho thuê hay 10 năm thu nhập của gia đình hai người đi làm khó áp dụng trên thực tế bởi mặt bằng giá hiện nay tới ngưỡng 20 năm thu nhập cho thuê. Tại các thành phố lớn, giá bất động sản liền thổ đã ở mức 30-40 năm so với dòng tiền cho thuê và 25 đến 30 năm ở nhà chung cư.(6) Chỉ số giá tài sản tính theo thu nhập ở thành phố Hồ Chí Minh đã lọt vào top 10 thế giới (trên 35 lần thu nhập hàng năm của người lao động). Tỉ lệ thu nhập từ cho thuê bất động sản ở khu vực trung tâm chỉ đạt mức lợi tức 2,7% – chưa bằng 1/2 lãi suất tiết kiệm và thấp hơn mức lạm phát hàng năm cho thấy tài sản không dựa vào cho thuê mà chủ yếu trông vào kỳ vọng tiếp tục tăng giá. Chỉ số khả năng tiếp cận giá là hiện ở mức 0,3, cho thấy 70% người dân không đủ khả năng tiếp cận bất động sản với giá thị trường.(7)
Chu kỳ tăng giá kéo dài, nguy cơ trầm lắng cũng kéo dài. Chu kỳ tăng giá kéo dài bất thường thay vì 5 năm (2014 – 2019) thành 7 năm do đại dịch và tăng cung tiền giá rẻ (từ 2020 – cho tới quý I năm 2022) làm cho sự tăng giá đã lan tỏa trên diện rộng ở cả khu vực cá nhân (đất nền, đất nông nghiệp, nhà liền thổ) và tổ chức (sử dụng vốn trái phiếu cho các dự án quy mô lớn). Thời điểm 2020 – 2022 trùng với giai đoạn lập các quy hoạch tỉnh nên nhiều chủ đầu tư lớn đã tranh thủ ‘chạy’ các dự án quy mô lớn, huy động từ trái phiếu ngắn hạn quy mô rất lớn để đầu tư dài hạn (hơn 30 tỷ đô la đáo hạn vào 2023 và 2024 đa phần không có tài sản bảo đảm hoặc bảo đảm bằng chính dự án tương lai; các doanh nghiệp bất động sản niêm yết phát hành trái phiếu trên 10 tỷ đô la Mỹ và cũng tồn kho trên 10 tỷ đô la Mỹ).(8) Các biện pháp siết chặt cung tiền bổ sung giữa năm 2022 như bắt buộc mua lại trái phiếu(9) và kiểm soát đặc biệt sở hữu chéo doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, ngân hàng/công ty tài chính là tất yếu để ngăn đổ vỡ lan sang hệ thống tài chính; tuy nhiên, tài sản thế chấp lớn trong hệ thống tài chính cản trở thị trường giảm giá và việc làm chậm quá trình đi xuống cũng có thể làm chậm quá trình đi lên.
Nguy cơ trầm lắng kéo dài hơn dự kiến do nhiều yếu tố ảnh hưởng khác nhau. Thời gian trầm lắng chu kỳ trước tập trung vào 2 năm 2011-2013. Việc lãi suất cho vay hiện giảm khá nhanh xuống dưới 10% một năm chỉ sau 2 Quý làm nhiều người dự báo lạc quan giai đoạn trầm lắng này cũng qua nhanh tương tự chu kỳ trước. Tuy nhiên, 10 năm trước chúng ta chưa chứng kiến quá trình chuyển đổi số như hiện nay. Xu hướng làm việc tại nhà và kinh doanh trực tuyến dẫn tới làm giảm nhu cầu thuê và cả giá thuê bất động sản thương mại làm các chủ sở hữu bất động sản thương mại và văn phòng ở Hoa Kỳ và châu Âu đang đối diện nguy cơ vỡ nợ.(10) Tại Việt Nam, đại dịch Covid còn tạo làn sóng lao động trẻ trở về quê làm sụt giảm nhu cầu nhà ở tại các vùng đô thị lớn không thay đổi từ năm 2021.(11) Hơn nữa, tình trạng giảm sút đơn hàng khu vực FDI vẫn tiếp diễn ở mức ngày càng cao (hiện lên tới mức 30%-40% so với 2021).(12) Các yếu tố trên cộng hưởng về lâu dài làm suy giảm thu nhập hộ và bào mòn sức khỏe doanh nghiệp. Việc mở rộng mặt bằng kinh doanh trong giai đoạn ngắn hạn do đó sẽ rất hạn chế và thị trường bất động sản nói riêng và thị trường lao động đang trông đợi khả năng tận dụng cơ hội mới đến từ các điều chỉnh lực từ chính sách và chi tiêu đầu tư công.
Nỗ lực chính sách và đầu tư công đã có những chuyển biến, nhưng cần thời gian. Việc cho phép dãn tiến độ mua lại trái phiếu, hoán đổi nợ bằng bất động sản, và cho vay đảo nợ trái phiếu cùng với nhiều biện pháp can thiệp vĩ mô khác đã giúp giảm nhanh lãi suất huy động và cho vay trong 6 tháng vừa qua xuống còn dưới 10% (Quý II -2023). Điều chỉnh này giúp nhiều doanh nghiệp và dự án lớn tránh đổ vỡ hay vỡ nợ trái phiếu; tuy nhiên, việc khôi phục hoạt động cần các nhu cầu mới. Giải ngân đầu tư công đã có chuyển biến tích cực từ Quý II 2023; tuy nhiên, mảng nhà ở xã hội sẽ khó triển khai nhanh do cần sự đồng bộ từ quy hoạch, đầu tư hạ tầng, giải ngân vốn ưu đãi, và phân phối đúng đối tượng. Việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản phải gỡ rối trong định giá đất cho thu tiền sử dụng đất, đấu giá quỹ đất công xen kẹt, hay điều kiện để điều chỉnh quy hoạch. Quá trình này cần thời gian mới vài năm để Luật Đất đai (đang thảo luận) hay Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn (đang còn dự thảo) đi vào cuộc sống.
Dù khó dự báo thời điểm thị trường khởi sắc, nhưng vẫn có thể dự báo được trên một số giác độ. Khó có thể dự báo khi nào thị trường sẽ khởi sắc bởi đây là bài toán tổng hợp với nhiều yếu tố bất định. Tuy nhiên, vẫn có thể giải mô hình đơn ngành để hình dung thị trường cần thời gian bao lâu có thể tiêu thụ hết sản phẩm dư thừa và dở dang ở mức giá có thể tiếp cận được tại một số phân khúc. Việc tính toán thời điểm nhà đầu tư giao dịch trở lại có thể giải bằng một số mô hình tài chính dài hạn theo các mặt bằng giá. Nhu cầu mở rộng kinh doanh cũng có thể giải theo tín hiệu tăng trưởng đơn hàng hay sức mua nội địa. Đặc biệt, niềm tin thị trường sẽ được củng cố khi các chính sách tốt được triển khai các đồng bộ cùng tiến độ giải ngân vốn đầu tư công.
Tóm lại, thất bại của thị trường cũng là cơ hội để phát triển bền vững hơn. Khủng hoảng thị trường bất động sản cảnh báo mô hình phát triển đô thị và bất động sản theo bề rộng, đầu tư tài chính và đầu cơ thay vì đầu tư vào sản phẩm nhằm thu lợi nhanh, và tập trung khai thác tài nguyên đất đai cùng các lỗ hổng về chính sách thay vì xây dựng năng lực cạnh tranh. Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội để cả doanh nghiệp, Nhà nước, và xã hội điều chỉnh hướng tới các nấc thang phát triển mới thực chất hơn và bền vững hơn. Cơ hội luôn tồn tại và cơ hội sẽ mở ra cho những ai nắm bắt được các xu hướng phát triển, chuẩn bị cho sự thay đổi, và chủ động tạo cơ hội cho mình.
TS Nguyễn Ngọc Hiếu (ảnh bên) – trường Đại học Việt Đức(1)
