Nguồn cung được tháo gỡ, thị trường vẫn “lạnh”
Có một nghịch lý đang diễn ra trên thị trường bất động sản. Nếu như cách đây vài năm, vấn đề lớn nhất là khan hiếm nguồn cung do hàng loạt dự án vướng pháp lý, thì nay khi các rào cản từng bước được tháo gỡ, giao dịch vẫn chưa thể bứt phá.
Việc Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực cùng với hàng loạt chỉ đạo tháo gỡ cho các dự án đã giúp nguồn cung cải thiện đáng kể. Nhiều địa phương bắt đầu khởi động lại các dự án từng “đắp chiếu”, trong khi doanh nghiệp cũng mạnh dạn đưa sản phẩm mới ra thị trường.
Tuy nhiên, nguồn cung tăng không đồng nghĩa với sức mua phục hồi. Theo báo cáo của DXS-FERI, tỷ lệ hấp thụ của thị trường trong 6 tháng đầu năm chỉ đạt khoảng 20-30%, giảm khoảng 10 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước và thấp hơn khoảng 30 điểm phần trăm so với nửa cuối năm 2025.
Đáng chú ý, giao dịch hiện chủ yếu tập trung ở các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, trong khi những sản phẩm mang tính đầu tư, đặc biệt sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, ghi nhận lượng giao dịch khá hạn chế.
Những con số này cho thấy thị trường không còn thiếu sản phẩm để bán, mà thiếu người đủ khả năng và đủ tự tin để mua. Nói cách khác, “điểm nghẽn” của thị trường đã dịch chuyển từ phía cung sang phía cầu.
Không phải người mua không muốn sở hữu nhà ở, cũng không phải doanh nghiệp không có sản phẩm để bán. Điều khiến cả hai phía cùng chững lại chính là chi phí vốn ngày càng cao.
Nhận định này cũng phản ánh xu hướng mà nhiều tổ chức nghiên cứu thị trường như Savills, CBRE hay VARS từng đề cập: giai đoạn phục hồi hiện nay sẽ không được quyết định bởi số lượng dự án mở bán, mà bởi khả năng hấp thụ của thị trường và sức mua thực tế.
Chi phí vốn: Quyết định thanh khoản và tái định hình thị trường
Khảo sát của PropertyGuru cho thấy hơn 80% người mua nhà và nhà đầu tư chỉ chấp nhận vay khi lãi suất dưới 9%/năm, trong khi mặt bằng lãi suất vay mua bất động sản sau ưu đãi hiện phổ biến ở mức 12-14%, thậm chí có khoản vay thả nổi lên tới 15-16%/năm.
Khoảng cách lớn giữa kỳ vọng và thực tế khiến nhiều kế hoạch mua nhà bị trì hoãn. Nếu trước đây, câu hỏi phổ biến của người mua là “giá căn hộ bao nhiêu?”, thì hiện nay, điều họ quan tâm hơn là “mỗi tháng phải trả bao nhiêu tiền”.
Theo tính toán của chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên, với một hộ gia đình có thu nhập khoảng 30 triệu đồng mỗi tháng, để khoản trả nợ chỉ chiếm 20-40% thu nhập, người mua chỉ có thể vay khoảng 1-1,2 tỷ đồng trong thời hạn 20 năm với lãi suất 8-10%/năm. Trong điều kiện lãi suất lên 12-14%, nếu vay 50% giá trị tài sản, khoản trả góp hàng tháng có thể chiếm tới 55-60% thu nhập – mức vượt quá ngưỡng an toàn tài chính của nhiều hộ gia đình.
Điều này khiến người mua buộc phải thay đổi chiến lược. Thay vì sử dụng đòn bẩy tài chính lớn như giai đoạn lãi suất thấp, họ có xu hướng tăng tỷ lệ vốn tự có, lựa chọn sản phẩm vừa túi tiền, ưu tiên căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực và sẵn sàng kéo dài thời gian tích lũy trước khi quyết định xuống tiền.
Ở phía doanh nghiệp, chi phí vốn cao cũng tạo ra áp lực không nhỏ. Theo bà Trịnh Thị Kim Liên, Phó Tổng giám đốc Kinh doanh Đất Xanh Services, chi phí tài chính gia tăng khiến nhiều khách hàng lo ngại khả năng trả nợ dài hạn, đồng thời làm thu hẹp nhóm khách hàng đủ điều kiện vay vốn. Điều này khiến doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tiêu thụ sản phẩm và xoay vòng dòng tiền.
Đáng chú ý, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường cần chuẩn bị tâm thế thích nghi với một “mặt bằng lãi suất mới”, thay vì kỳ vọng lãi suất sẽ sớm quay trở lại mức thấp như giai đoạn trước.
TS. Cấn Văn Lực – chuyên gia kinh tế trưởng của BIDV nhận định, trong giai đoạn 2026-2030, nhu cầu vốn của nền kinh tế sẽ rất lớn để phục vụ mục tiêu tăng trưởng, trong khi áp lực lạm phát và sự cạnh tranh của các kênh đầu tư khác khiến dư địa giảm mạnh lãi suất không còn nhiều. Theo ông, lãi suất có thể giảm cục bộ ở một số thời điểm hoặc lĩnh vực ưu tiên, nhưng rất khó quay lại mặt bằng thấp như trước đây. Người mua nhà chỉ nên dành khoảng 30% thu nhập hàng tháng để trả nợ và ưu tiên các dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ rõ ràng cùng chính sách hỗ trợ tài chính phù hợp.
Trong bối cảnh đó, cuộc cạnh tranh trên thị trường bất động sản cũng đang thay đổi. Nếu trước đây doanh nghiệp chủ yếu cạnh tranh bằng vị trí, quy mô hay mức giá, thì nay khả năng thiết kế chính sách thanh toán linh hoạt, hỗ trợ lãi suất và đồng hành cùng người mua trong bài toán tài chính sẽ trở thành lợi thế quan trọng.
Sự phục hồi của thị trường vì thế không còn phụ thuộc đơn thuần vào việc có thêm bao nhiêu dự án mới, mà phụ thuộc vào việc người mua có thể tiếp cận nguồn vốn với chi phí hợp lý hay không. Khi chi phí vốn vẫn neo ở mức cao, thanh khoản nhiều khả năng sẽ tiếp tục tập trung vào phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực, có mức giá phù hợp và chính sách tài chính tốt, trong khi những sản phẩm phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy sẽ còn đối mặt với không ít thách thức.
Kiến Tài
