Áp lực tín dụng, điều hành nâng mặt bằng lãi suất
Mặt bằng lãi suất vay mua nhà đang bước vào một nhịp tăng mới từ đầu năm 2026, nhanh chóng trở thành biến số chi phối thị trường bất động sản.
Khảo sát đầu tháng 3/2026 cho thấy, nhóm ngân hàng quốc doanh như Vietcombank, BIDV, VietinBank đang áp dụng lãi suất ưu đãi phổ biến khoảng 7-9%/năm trong 6-12 tháng đầu.
Sau giai đoạn này, lãi suất thả nổi thường được điều chỉnh lên quanh 10-12%/năm, tùy theo chính sách từng ngân hàng và hồ sơ khách hàng.
Ở khối ngân hàng tư nhân, mặt bằng lãi suất ưu đãi dao động khoảng 8,5-10%/năm, sau đó tăng dần theo thời gian vay và biên độ rủi ro, phổ biến trong khoảng 10-13%/năm.
Đằng sau nhịp tăng này không chỉ là câu chuyện chi phí vốn mà còn gắn với điều hành chính sách. Ngân hàng Nhà nước gần đây yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tín dụng bất động sản, không để tăng trưởng vượt mức chung và giữ tỉ trọng ở ngưỡng hợp lý.
Trên thực tế, đến cuối năm 2025, dư nợ bất động sản đã đạt khoảng 4,74 triệu tỉ đồng, tăng hơn 36% so với năm trước và chiếm trên 1/4 tổng dư nợ toàn hệ thống, trong đó tín dụng cho kinh doanh bất động sản tăng gần 50%.
Áp lực tín dụng gia tăng khiến các ngân hàng phải điều chỉnh lãi suất để cân đối chi phí vốn và kiểm soát rủi ro, qua đó đẩy mặt bằng cho vay đi lên. Rủi ro vì thế không chỉ nằm ở lãi suất hiện hữu tại mà còn ở độ trễ của chu kỳ tín dụng.
Nhịp tăng theo chu kỳ, không phải siết đột ngột
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhóm mua nhà giai đoạn 2023-2024 vẫn còn “biên an toàn” nhờ lãi suất ưu đãi ban đầu nhưng áp lực có thể rõ hơn vào 2027-2028, khi các khoản vay từ 2025 hết ưu đãi và bước vào giai đoạn trả nợ thực.
Khi đó, nếu thu nhập không tăng tương ứng và giá không còn dư địa tăng mạnh, gánh nặng tài chính sẽ lộ rõ.
Tuy nhiên, theo bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp Savills Việt Nam, diễn biến tăng lãi suất đầu năm phần lớn mang tính chu kỳ hơn là một cú siết đột ngột.
Sau giai đoạn giải ngân mạnh cuối năm và nhu cầu vay tăng cao đầu năm, các ngân hàng thường phải tái cân đối nguồn vốn, điều chỉnh lãi suất để kiểm soát rủi ro và đảm bảo biên lợi nhuận.
Khi room tín dụng tiệm cận giới hạn, việc thẩm định khoản vay cũng trở nên khắt khe hơn, đặc biệt với lĩnh vực bất động sản vốn có độ rủi ro cao. Điều này cho thấy hệ thống tín dụng đang điều chỉnh có kiểm soát thay vì bước vào trạng thái thắt chặt cực đoan.
Ở góc độ vĩ mô, bức tranh kinh tế vẫn tích cực với thu ngân sách, bán lẻ, xuất khẩu và số doanh nghiệp đều tăng, trong khi lạm phát được kiểm soát quanh 3,35%, khách quốc tế tăng 17,7% (theo số liệu kinh tế tổng hợp).
Như vây, lãi suất tăng trong bối cảnh kinh tế vẫn mở rộng, nên nhu cầu nhà ở, đặc biệt là nhu cầu ở thực, khó suy giảm mạnh trong ngắn hạn.
Chiến lược nào cho người mua nhà và nhà đầu tư?
Thực tế cho thấy thị trường không đơn giản theo kiểu “lãi suất tăng thì giá giảm”. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, cho rằng lãi suất cao chủ yếu khiến giao dịch chậm lại nhưng không đủ để kéo giá nhà đi xuống.
Giai đoạn 2022-2025 là ví dụ rõ nhất. Dù lãi suất tăng và thị trường khó khăn nhung giá chung cư tại Hà Nội và TPHCM vẫn tăng mạnh. Theo ông Tuấn, nguyên nhân là thị trường bất động sản phản ứng chậm, nguồn cung vẫn khan hiếm khiến giá neo cao.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, giá nhà phụ thuộc chủ yếu vào cung – cầu, nên khi nguồn cung chưa cải thiện, rất khó kỳ vọng giá giảm mạnh chỉ vì lãi suất tăng.
Dù không kéo giá xuống, lãi suất cao đang khiến hành vi người mua thay đổi theo hướng thận trọng hơn, ưu tiên sản phẩm minh bạch và phù hợp tài chính.
Dữ liệu Batdongsan.com.vn cho thấy, tin “xác thực” có lượt xem và liên hệ cao hơn rõ rệt, phản ánh vai trò ngày càng lớn của niềm tin. Xu hướng này cũng được Savills ghi nhận, khi người mua chuyển sang chọn tài sản có giá trị sử dụng thực, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá.
VARS cho rằng, dòng tiền không rời bỏ bất động sản mà đang trở nên chọn lọc hơn, ưu tiên các tài sản có thể tạo dòng tiền hoặc phục vụ nhu cầu ở thực. Ngược lại, những phân khúc mang tính đầu cơ như đất nền xa trung tâm hay dự án pháp lý chưa rõ ràng sẽ chịu áp lực thanh khoản lớn hơn.
Tiến sĩ Nguyễn Tuấn Anh, giảng viên Tài chính, Đại học RMIT Việt Nam, cho rằng nhà đầu tư cần chuyển từ “tấn công” sang “phòng thủ”, ưu tiên quản trị dòng tiền thay vì dùng đòn bẩy cao. Người vay nên giữ nghĩa vụ trả nợ dưới 40-50% thu nhập và có quỹ dự phòng 6-12 tháng, đồng thời hạn chế tài sản đầu cơ, ưu tiên tài sản có dòng tiền từ cho thuê.
Với nhà đầu tư lướt sóng, đòn bẩy cao lúc này tiềm ẩn rủi ro khi lãi vay có thể ăn mòn lợi nhuận, trong khi thanh khoản chưa phục hồi rõ. Ngược lại, người mua ở thực có tài chính tốt vẫn có thể tận dụng cơ hội, nhưng cần vay ở mức an toàn và tính đến kịch bản lãi suất tăng thêm.
Nhìn chung, lãi suất cao đang trở thành “bộ lọc” của thị trường khiến dòng tiền chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang giá trị thực và kỷ luật tài chính, nơi lợi thế thuộc về người có nền tảng vững và tầm nhìn dài hạn.
Bình Dương
