Việc quản lý nhà chung cư hiện còn nhiều bất cập, dù Bộ Xây dựng đã ban hành quy chế quản lý. Tuy nhiên, mô hình quản lý nhà chung cư chưa rõ, còn chồng chéo nhiều vấn đề, khiến người dân bức xúc.
3 mô hình quản lý các nhà chung cư
Từ năm 2001 đến nay, trên địa bàn TP Hà Nội, nhiều chung cư cao tầng đã đưa vào sử dụng và được quản lý theo một trong 3 mô hình. Mô hình chủ đầu tư trực tiếp quản lý là dạng quản lý phổ biến nhất và cũng phức tạp nhất, gồm nhiều loại hình quản lý như chủ đầu tư trực tiếp lập bộ phận quản lý trực thuộc hoặc doanh nghiệp quản lý trực thuộc; chủ đầu tư thuê đơn vị quản lý; chủ đầu tư phối hợp với đại diện hộ dân quản lý; các hộ dân phối hợp với đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý. Với mô hình này, do thời gian thực hiện dự án kéo dài, mức độ hoàn thiện và bàn giao hạ tầng dự án khác nhau, nên việc xác định chi phí quản lý dịch vụ có sự chênh lệch rất lớn. Điều này dẫn đến việc dịch vụ nhà chung cư không đồng đều.
Tiếp đến là mô hình ban quản trị quản lý. Với dự án là nhà chung cư thương mại, qua khảo sát, mô hình quản lý này rất ít, một số chung cư đã thực hiện việc quản lý thì chủ yếu vẫn thông qua chủ đầu tư để ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ. Có trường hợp đã tự lập ban quản trị (nhưng chưa được UBND quận công nhận).
Thứ ba là mô hình Cty TNHH một thành viên quản lý và phát triển nhà quản lý. Đó là các chung cư tái định cư phục vụ di dân GPMB; nhà chính sách v.v… Trong đó, tầng một của các nhà chung cư này thuộc sở hữu nhà nước nên giá dịch vụ nhà chung cư được Nhà nước kiểm soát, các phần thu được từ khai thác diện tích tầng một của tòa nhà được bù vào chi phí quản lý và cung cấp dịch vụ, nên giá dịch vụ thấp hơn giá dịch vụ các dự án khác. Đây là dạng quản lý ít có vướng mắc nhất trong sử dụng các dịch vụ.
Quận thiếu kiểm tra, chủ đầu tư chưa làm hết trách nhiệm
Được biết, quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành còn có những nội dung bất cập như mô hình quản lý nhà chung cư chưa rõ, chồng chéo giữa quyền hạn và trách nhiệm của chủ đầu tư với quyền hạn và trách nhiệm của ban quản trị; có khái niệm về diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư, nhưng chưa có hướng dẫn về phương pháp xác định; có quy định về quyền hạn và trách nhiệm của ban quản trị nhà chung cư, nhưng giao quyền hạn quá lớn mà chưa có quy định công nhận về pháp nhân và tiêu chuẩn tham gia ban quản trị; có quy định về mức thu kinh phí quản lý vận hành, nhưng mức thu kinh phí bảo trì khó thực hiện trong thực tế…
Tại một số dự án, chủ đầu tư chưa hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà cho người mua nhà; chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư để thành lập ban quản trị; chưa thực hiện công khai minh bạch tài chính với các khoản thu phí của các hộ dân và chi phí quản lý của công ty; chưa bố trí phòng sinh hoạt cộng đồng; tự tăng giá dịch vụ khi chưa thỏa thuận với đại diện các hộ dân hoặc ngừng cung cấp các tiện ích tối thiểu như dừng thang máy, dừng cung cấp điện nước, tăng phí trông giữ ôtô…
UBND các quận, huyện là cơ quan quản lý hành chính theo địa bàn nơi có chung cư chưa thường xuyên tổ chức kiểm tra, giám sát các chủ đầu tư dự án, các hộ dân sống trong chung cư, để giải quyết kịp thời những phản ánh của người dân; Sở Xây dựng chưa chủ động chủ trì tổ chức kiểm tra việc thực hiện của các quận, huyện và các chủ đầu tư trong công tác quản lý về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất; về giá dịch vụ; về sử dụng nhà chung cư để đề xuất, báo cáo UBND TP giải quyết kịp thời các khó khăn, vướng mắc.
Để tháo gỡ các khó khăn trong quản lý sử dụng chung cư, UBND TP cho biết, TP đã có báo cáo gửi Bộ Xây dựng về những nội dung bất cập khi tổ chức thực hiện quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008 của Bộ Xây dựng. Đồng thời, UBND TP đã chỉ đạo Sở Xây dựng lập đoàn kiểm tra, xử lý những vi phạm trong quản lý vận hành nhà chung cư, vi phạm về cung cấp dịch vụ nhà chung cư, đồng thời đề xuất giải pháp về mô hình quản lý chung cư, phương pháp xác định giá dịch vụ nhà chung cư v.v…, báo cáo TP trong quý III/2012.
Trong quý IV/2012, UBND TP sẽ làm việc với Bộ Xây dựng để bổ sung sửa đổi Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08 của Bộ Xây dựng cho phù hợp với thực tế, tạo hành lang pháp lý để UBND TP ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn Hà Nội.
Quang Hiệu
