Các chủ trương chính sách giải cứu thị trường bất động sản có sự cởi mở hơn, nhưng xem ra chưa có tác động tích cực gì đáng kể; nhất là đối với phân khúc thị trường bất động sản loại trung cao cấp, tập trung chủ yếu là ở các đô thị lớn, đặc biệt là ở TPHCM, Hà Nội. Giá trị thị trường bất động sản ở phân khúc trung cao cấp chiếm trên 80% tổng giá trị. Tồn kho bất động sản còn quá lớn! Vốn hoạt động kinh doanh nằm chết trong tài sản bất động này dẫn tới hậu quả là nợ xấu ngân hàng ngày càng tăng. Vốn kẹt và nợ xấu trong bất động sản lại chủ yếu nằm trong phân khúc thị trường trung, cao cấp.
Để giải cứu thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cần kiểm kê chính xác lại hàng tồn kho bất động sản nằm trên từng địa bàn và phân loại rõ: Bất động sản đã hoàn thành đang tồn tại chưa có đầu ra và loại bất động sản đang thi công xây dựng dở dang. Các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản cần xác định công khai và minh bạch giá bán của từng danh mục bất động sản; cần có sự điều chỉnh giảm giá, loại bỏ những yếu tố nâng giá “bong bóng” mà dư luận xã hội một thời rất bất bình.
Tháo gỡ khó khăn thị trường bất động sản thực chất là tập trung khơi thông nguồn vốn cho thị trường. Có một điều dễ nhận biết là tất cả những dự án bất động sản hầu hết đều do kinh tế tư nhân đầu tư, vốn tự có chiếm tỷ lệ rất khiêm tốn, phần vốn chủ yếu thực hiện dự án đều phải vay ngân hàng. Vậy khơi thông nguồn vốn cho thị trường bằng cách nào? Theo chúng tôi, Nhà nước bật đèn xanh về cơ chế chính sách là chính, cụ thể là chính sách mở rộng cầu và tạo vốn cho thị trường. Để mở rộng cầu, ngoài việc tăng cầu mạnh cho mọi đối tượng tổ chức, cá nhân trong nước có nhu cầu mua bất động sản, kể cả các nhu cầu mua dự trữ tài sản nhằm kinh doanh kiếm lời; cần có cơ chế thông thoáng hơn đối với bên mua là bà con kiều bào ở hải ngoại.
Các ngân hàng thương mại đang là chủ nợ đối với các doanh nghiệp bất động sản, cần mở rộng tín dụng cho các đối tượng khách mua để thu hồi nợ từ bên bán là doanh nghiệp bất động sản đang kẹt vốn, có nợ xấu quá hạn đối với ngân hàng. Bên cạnh đó, tiến hành cổ phần hóa rộng rãi các dự án bất động sản do các doanh nghiệp tư nhân đầu tư là chủ sở hữu. Nói cách khác là xử lý bằng chứng khoán hóa các dự án bất động sản thuộc diện khó khăn, kẹt vốn. Đối tượng cổ đông tham gia đề nghị cần đa dạng; có vốn nhà nước tham gia làm mồi; vốn vay ngân hàng một phần chuyển thành vốn góp cổ phần; thu hút mạnh vốn đầu tư từ dân cư, kiều bào hải ngoại và cả nhà đầu tư nước ngoài…
Nguyễn Duy Lộ
