Mặc dù đã có sửa đổi, nhưng Thông tư số 13/2010/TT-NHNN, có hiệu lực từ ngày 1/10, vẫn giữ nguyên chỉ tiêu hệ số rủi ro của các khoản cho vay bất động sản. Trong bối cảnh thị trường chưa thực sự khởi sắc, nhiều người lo ngại việc này sẽ buộc các ngân hàng siết lại cho vay bất động sản, và do vậy sẽ làm thị trường khó khăn thêm trong thời gian tới.
Phóng viên đã trao đổi với tiến sĩ Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính đầu tư về vấn đề này.
Nhiều ý kiến cho rằng nếu các ngân hàng hạn chế cho vay bất động sản sẽ làm cho thị trường càng thêm khó khăn. Ông có nhận xét gì về vấn đề này?
– Ông Đinh Thế Hiển (ảnh bên): Thực ra, nếu nói siết cho vay bất động sản thì đã siết rồi chứ không phải vì Thông tư 13.
Khi một ngân hàng cho vay vốn lưu động thì thường họ ít kiểm soát hàng hóa, mà dựa trên tài sản thế chấp. Doanh nghiệp hoạt động tốt, có doanh thu thì ngân hàng cho vay.
Ngoài việc thế chấp bằng hàng hóa, người ta còn thế chấp bằng tài sản bất động sản. Thực tế cho thấy các ngân hàng dựa rất mạnh vào bất động sản, từ trực tiếp cho vay bất động sản đến cho vay có tài sản đảm bảo bằng bất động sản. Vì vậy, nếu nói việc siết chặt cho vay bất động sản mà lo ngại thì tôi cho là không phải chuyện đó. Nguồn vốn bất động sản bị “kẹt” không phải vì Ngân hàng Nhà nước siết lại bằng Thông tư 13 mà bản chất nằm trong các yếu tố nội tại khác.
Theo tôi, chẳng qua các ngân hàng thấy tình hình kinh doanh bất động sản không tốt nên họ phải hạn chế cho vay trong giai đoạn hiện nay. Thực ra, ngân hàng rất “hào phóng” với bất động sản. Nếu tình hình kinh doanh bất động sản tốt thì ngân hàng vẫn có cách cho vay và các doanh nghiệp cũng có cách để vay.
Nhưng ở góc độ vay mua nhà thì lãi suất hiện nay quá cao, vượt khả năng chi trả của nhiều người?
| “Nguồn vốn bất động sản bị “kẹt” không phải vì Ngân hàng Nhà nước siết lại bằng Thông tư 13 mà bản chất nằm trong các yếu tố nội tại khác”.
TS Đinh Thế Hiển |
– Phải phân biệt người mua bất động sản để đầu cơ và người mua để ở. Vay để mua bất động sản đầu cơ chỉ khi nào có sóng lớn thì giới đầu cơ mới tham gia. Mà sóng lớn thì lãi suất cỡ nào họ cũng chịu được vì chỉ lướt sóng vài ba tháng.
Thực tế ở Việt Nam đầu cơ bất động sản rất manh. Có nghịch lý là những dự án xây xong rồi thì đơn giá nhiều khi còn thấp hơn lúc dự án mới triển khai hay đang trong quá trình thi công. Vì khi xong rồi phải đóng tiền một lần, nếu mua dự án mới thì chỉ phải đóng 10% giá trị. Vài ba tháng sau thị trường có sóng họ bán đi kiếm lời. Tuy nhiên, với tình hình bất động sản đóng băng và lãi suất cao như hiện nay thì ít có nhà đầu cơ nào chịu nổi.
Trên thế giới, cho vay đối với người mua nhà để ở hay cho thuê, rất an toàn nên lãi suất thường thấp. Xét về mọi tài sản bảo đảm cho nguồn vay, thì bảo đảm bất động sản vẫn là bảo đảm tốt nhất.
Chẳng hạn cho doanh nghiệp vay đảm bảo bằng máy móc, khi thu hồi giá trị giảm rất nhiều, nhiều khi chỉ còn 20-30%, nhưng bất động sản thì còn nguyên thậm chí tăng thêm. Hơn nữa, người vay mua nhà đã chứng minh khả năng trả nợ của mình bằng các khoản thu nhập của mình từ công việc. Do vậy xét về khoản cho vay bất động sản để ở là an toàn nhất.
Tuy nhiên, mua nhà cần số tiền lớn, và với lãi suất như hiện nay, người vay mua nhà không thể chi trả lãi, chưa nói đến khả năng chi trả vốn. Do đó, bất động sản nếu tính bài toán mua nhà để ở và trả góp nếu không có số tiền tương đối nhiều thì rất kẹt.
Lẽ ra lãi suất cho vay bất động sản phải thấp nhất trong các khoản cho vay. Lãi suất thấp dễ dàng cho cả người mua, người bán và cả ngân hàng cho vay. Nhưng lãi suất cao thì kẹt cứng hết.
Giả sử trong điều kiện kinh tế ổn định lãi suất huy động chỉ khoảng 6% – 7% và lãi suất cho vay bất động sản chỉ chừng 8%-10%. Với mức lãi suất này, khả năng mua nhà trả góp sẽ khả thi hơn, và điều đó cũng tốt cho các ngân hàng.
Còn với lãi suất như hiện nay người mua nhà không chịu nổi, và một khi người mua không chịu nổi thì ngân hàng phải chịu rủi ro rất cao vì tính thanh khoản nguồn tiền, mặc dù có tài sản thế chấp.
Ông dự đoán gì về thị trường bất động sản trong thời gian tới?
– Trong tình hình hiện nay nguồn cung sản phẩm ngày càng nhiều, do vậy nhà đầu tư không thể tạo sóng được. Kinh tế phục hồi sẽ thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Hy vọng thị trường sẽ tan băng trong khoảng giữa năm 2011.
Xin cảm ơn ông.
Đình Dũng (thực hiện)
