Chia sẻ với Diễn đàn Doanh nghiệp, kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn – Chủ tịch Công ty Ngô Viết cho biết, sau gần 10 năm thực hiện Quy hoạch chung Xây dựng Thủ đô Hà Nội 2030 đến nay bộ mặt kiến trúc đô thị của khu vực trung tâm Thủ đô đang dần bị phá hủy.
(ảnh minh họa)
Chưa có sự phối hợp
Nhiều ý kiến cho rằng nhà cao tầng đang là tội đồ của vấn nạn này. Ông có đồng tình với quan điểm trên?
– Nếu nhìn một cách dài hạn, một đô thị phát triển không thể thiếu nhà cao tầng. Giao thông công cộng và nhà cao tầng phải đi song hành với nhau, bởi vì xây dựng những tuyến metro lên xong không có những công trình cao tầng chạy theo những tuyến này hay là những trạm dừng thì chúng ta sẽ không có nguồn thu và thành phố sẽ phải bù lỗ rất nhiều.
Nhưng hiện nay vấn đề nội đô mà chúng ta cải tạo nâng cấp lên thì rất tốn kém. Trong khi hiện nay nhu cầu ở rất cao, khi chúng ta làm những khu mới thì chúng ta chỉ cần lắp đặt mới sẽ rẻ hơn rất nhiều. Tôi nghĩ trong giai đoạn hiện nay, áp lực đáp ứng nhu cầu ở và làm việc cho người dân rất lớn thì nên khuyến khích ở khu ngoại đô nhiều hơn chứ không tập trung ở nội đô.
Khu nội đô hiện nay muốn làm nhà cao tầng phải nâng cấp hạ tầng, nâng cấp hạ tầng thì phải đào lên, dẫn tới kẹt xe ngập nước. Cho nên bài toán quản lý đô thị không hề cứng nhắc mà nó luôn luôn có sự thay đổi, và chúng ta phải có kế hoạch ngắn hạn và dài hạn 5, 10, 20 năm, phát triển theo hướng đem lại lợi ích cho người dân và Thành phố.
Nhưng rõ ràng các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM hiện nay đang gặp nhiều khó khăn trong thu hút vốn hạ tầng?
– Đúng vậy! Tôi thấy hiện nay lỗ hổng của chúng ta là cơ quan cấp phép và cơ quan lo hạ tầng không có sự phối hợp.
Hiện nay trách nhiệm về hạ tầng mặc nhiên là Chính phủ chịu. Là một đơn vị cấp phép đôi khi họ không phối hợp với đơn vị lo hạ tầng, tôi nghĩ rằng cơ quan cấp phép và đơn vị lo hạ tầng phải có sự phối hợp với nhau dưới sự chỉ đạo thống nhất. Những khu vực nào hạ tầng chưa đáp ứng thì dứt khoát không cấp phép trừ khi nhà đầu tư ứng tiền ra để làm hạ tầng.
Vì chúng ta không có chính sách minh bạch thì không ai họ bỏ tiền ra đầu tư cho hạ tầng vì thu hồi vốn khó khăn. Quyền lợi luôn luôn đi với trách nhiệm.
Có những trường hợp đổi đất lấy hạ tầng sẽ cho nhà đầu tư quá nhiều quyền lợi, có lợi ích nhóm. Theo ông thì nên có kế hoạch như thế nào để việc đổi đất lấy hạ tầng có hiệu quả?
– Việc đổi đất lấy hạ tầng, chìa khoá của nó là sự minh bạch. Vừa qua ở khu đô thị Thủ Thiêm có diễn ra tình trạng đổi đất lấy hạ tầng, giá tiền để xây những con đường này quá cao, không thực tế thì tôi nghĩ sự minh bạch là những dự án này cần phải đấu thầu. Thứ hai là giám định về giá cả. Thứ ba là không chỉ đổi đất lấy hạ tầng mà phải dùng đất này đổi lấy những hạ tầng về xã hội. Nếu không có tính toán thì rất dễ biến những khu đất vàng thành những dự án địa ốc không ai lo những dự án công cộng nữa.
Do vậy cần có sự chỉ đạo từ trung ương tới địa phương về sự minh bạch trong việc đổi đất lấy hạ tầng, mọi quyết định phải đưa đến kết quả là đem lại lợi ích nào cho kinh tế địa phương, cho người dân thụ hưởng. Cuối cùng là những dự án này sau khi hoàn thành phải có đánh giá lại.
Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn
Giám sát chặt chẽ quy trình cấp phép
Để giải quyết bài toán hạ tầng hiện nay theo ông cơ quan quản lý cần có những giải pháp nào?
– Để giải quyết bài toán quá tải hạ tầng nội đô hiện nay trước hết cần siết chặt các dự án ở khu vực trung tâm. Thứ hai, cần giám sát chặt chẽ quy trình cấp phép điều chỉnh cục bộ hiện nay, đảm bảo các tiêu chí tuyệt đối trung thành với mục tiêu của quy hoạch chung được duyệt. Các đô thị Việt Nam phải kiểm soát bằng được hệ số sử dụng đất. Mật độ và tầng cao có thể cho phép mềm dẻo hơn, tạo cơ hội thích ứng của dự án với điều kiện thực tiễn cũng như cho phép các kiến trúc sư có nhiều phương án kiến trúc đa dạng, không bị bó cứng. Thứ ba, trước khi cấp phép xây dựng, tất cả các thành phố lớn nhỏ ở Việt Nam cần phải đánh giá tác động của khu cao tầng.
Đối với các dự án bỏ hoang cơ quan quản lý cần có biện pháp mạnh tay như thế nào mới đủ sức răn đe thưa ông?
– Những dự án kéo dài thì nên thu hồi hoặc đổi cho họ vị trí khác. Bởi nhiều khi trong một khu trung tâm mở rộng có khi không làm gì hết, chỉ cần chờ khu trung tâm phát triển, đất của mình tăng giá trị tức là mình ngồi không cũng hưởng, như vậy tôi nghĩ nhà nước nên đánh thuế mạnh những dự án như thế này.
Thứ hai, nếu chủ đầu tư không làm thì thu hồi giao cho doanh nghiệp khác làm. Khi thu hồi cũng nên ưu đãi tính lại thời điểm sử dụng đất cho doanh nghiệp mới vì họ thực sự mong muốn đóng góp cho sự phát triển đô thị, của đất nước.
Khuyến khích tái định cư tại chỗ
Đối với hàng nghìn căn nhà bỏ trống ở Hà Nội và TP.HCM cần có những giải pháp nào để khắc phục thưa ông?
– Tôi quan sát những dự án nhà tái định cư này, tôi thấy việc bỏ trống là chuyện tất yếu. Tái định cư có một số nguyên tắc mà chúng ta phải đảm bảo. Thứ nhất nên khuyến khích tái định cư tại chỗ vì người dân họ sống và làm việc ở đó quen rồi, chúng ta đẩy họ đi quá xa thì người dân họ sẽ không đồng thuận.
Thứ hai họ ở đó bao nhiêu năm rồi, bây giờ chúng ta nâng cấp nó lên thì người hưởng thụ phải là người dân tại chỗ chứ không phải là người ở đâu, họ có tiền rồi đẩy người dân cũ đi chỗ khác.
Thứ ba là quy hoạch tái định cư thì chúng ta chỉ chú ý đến số m2 ở thôi nhưng thật sự thì một dự án tái định cư tốt là phải tổ chức được cuộc sống cho người dân. Như vậy diện tích ở và diện tích làm việc, kinh doanh ở đâu? Người mua sẽ băn khoăn điều đó. Và hiện nay hầu hết những dự án tái định cư đều bỏ qua điều đó, nếu người dân đến đó ở họ sẽ không có nguồn kinh tế để sống, và như vậy là họ sẽ không chịu di dời, hoặc họ muốn đi nơi khác. Và tôi muốn những khu này cần được quy hoạch lại hợp lý hơn.
Một mặt khuyến khích người dân tái định cư, một mặt khuyến khích doanh nghiệp đến đó làm dịch vụ thương mại hay là có không gian cho người dân họ kiếm sống. Một khu tái định cư thì cần phải đảm bảo yếu tố chất lượng sống, dịch vụ thương mại, giáo dục… và khi đáp ứng được những điều đó thì không có lý do gì họ từ chối.
Ngọc Mai thực hiện
(Diễn đàn Doanh nghiệp)
