Các dự án căn hộ đắt đỏ với danh xưng “siêu sang” ngày một nở rộ đang đặt ra yêu cầu đối với nhà quản lý về việc xây dựng tiêu chuẩn và hành lang pháp lý đối với loại sản phẩm này.
Tự phong “siêu sang”
Thị trường căn hộ siêu sang đang phát triển rất mạnh tại châu Á, trong đó nổi bật là tại Singapore và Hong Kong. Theo công ty nghiên cứu bất động sản Savills, một căn hộ penthouse tại trung tâm Singapore có giá lên đến hàng chục triệu đô la Mỹ. Tại Hong Kong, giá một căn nhà mặt phố tầm nhìn hướng ra “nóc nhà” The Peak lên tới đến 48 triệu đô la Mỹ.
Một góc căn hộ siêu sang. (Nguồn: Savills Việt Nam)
Còn tại Việt Nam, theo báo cáo The Wealth Report do đơn vị tư vấn bất động sản tự do Knight Frank thuộc Vương quốc Anh công bố, những cá nhân có giá trị ròng cực cao, hay còn gọi là giới siêu giàu, đã tăng trưởng đến 320% – tỷ lệ cao nhất thế giới – từ năm 2006 đến 2016. Chỉ số này dự kiến tăng khoảng 170% từ năm 2016 đến 2020 và đồng thời vẫn là tốc độ tăng trưởng nhanh nhất trên thế giới trong giai đoạn này. Đây là yếu tố kích thích sự phát triển của phân khúc căn hộ siêu sang tại Việt Nam, song, sự phát triển phân khúc này, tới nay mới chỉ ở những bước đi đầu tiên, cả về giá cũng như hành lang pháp lý.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE chi nhánh Hà Nội, cho hay các căn hộ siêu sang có giá bán từ 3.500 đô la Mỹ/mét vuông, sau một giai đoạn dài trầm lắng đã dần quay lại thị trường. Tại TPHCM, hiện có những dự án được chào bán với giá cao hơn 7.000 đô la Mỹ/mét vuông. Tuy nhiên, tổng nguồn cung căn hộ hạng sang luỹ kế vẫn chỉ chiếm khoảng 2% trên tổng nguồn cung toàn Hà Nội và TPHCM.
“Nhìn về các dự án hiện tại và sắp được chào bán, chúng ta có thể thấy sự gia tăng về số lượng căn hộ phân khúc này trong thời gian gần đây”, bà An nói.
Lợi thế của căn hộ hạng sang là sự khan hiếm về sản phẩm. Các căn hộ hạng sang thường có vị trí rất đắc địa. Đi kèm theo đó, người mua căn hộ hạng sang dù với mục đích gì chăng nữa cũng có các yêu cầu rất cao về chất lượng sản phẩm bàn giao. Nếu so sánh về tổng giá trị, một căn hộ hạng sang có thể có giá trị ngang bằng với một căn biệt thự tại các vị trí khá gần trung tâm.
Phân khúc căn hộ siêu sang phát triển mạnh trong khi khung pháp lý chưa theo kịp thị trường. Hiện chưa có một tiêu chuẩn nào pháp lý nào để đánh giá đâu là một căn hộ thuộc phân khúc siêu sang. Do vậy, rất nhiều chủ đầu tư lợi dụng yếu tố này để quảng bá sản phẩm, tự phong dự án của mình là “Luxury”, “Hi-end”, “Premier”, “Royal”, thậm chí cả “dát vàng”, “6 sao”….
Thế giới chưa có tiêu chuẩn “sang”?
Vậy đâu là tiêu chí của một căn hộ “siêu sang”? Theo khảo sát của CBRE, một dự án hạng sang có ít hơn 8 căn hộ trên một sàn, ít hơn 35 căn/thang máy; hệ thống bảo vệ 4 lớp gồm cổng dự án, sảnh, thang máy, khóa vào nhà; cung cấp các tiện ích không chỉ đầy đủ mà phải độc đáo. Bên cạnh đó, chất lượng quản lý cũng rất quan trọng như đơn vị quản lý có thương hiệu, các dịch vụ tại dự án được phục vụ 24/7 và nguyên ngày. Ngoài ra, các dự án hạng sang hiện nay chọn lọc đối tượng người mua để có thể cung cấp một môi trường sống xứng tầm sau này.
Ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết hiện nay Việt Nam vẫn chưa có một quy định nào quy định về phân khúc căn hộ siêu sang. Thậm chí, trên “thế giới cũng chưa có những quy định như vậy”. Điểm đặc biệt của phân khúc này là nó được hình thành từ nhu cầu thị trường và nhận thức cũng như trình độ phát triển kinh tế của mỗi quốc gia.
Tuy vậy, qua nghiên cứu từ thị trường quốc tế, theo ông Thành, căn hộ siêu sang dù ở nền kinh tế nào vẫn phải đáp ứng đủ 5 tiêu chí. Theo đó, căn hộ siêu sang trước tiên phải đáp ứng được chuẩn A mà cơ quan nhà nước đưa ra theo Thông tư 31/2016 của Bộ Xây dựng. Theo đó, căn hộ đáp ứng chuẩn A phải có kiến trúc quy hoạch đẹp, hợp lý, có tính vượt trội. Bên cạnh đó, căn hộ chuẩn A phải có hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội hoàn hảo nhất, đảm bảo nhu cầu sử dụng của con người, quản lý vận hành tốt.
Thứ hai, căn hộ siêu sang phải có tính độc lập cao nhất. Ví dụ, Singapore có những căn hộ có giá bán lên tới 57 triệu đô la Mỹ. Những căn hộ này có thang máy riêng cho từng căn hộ; thậm chí, có những căn hộ còn có thang riêng cho ô tô.
Thứ ba, căn hộ siêu sang còn phải đảm bảo tính tiện nghi hoàn hảo nhất, từ phòng khách, nhà kho tới cả chỗ đổ rác cũng phải đặc biệt, hoàn hảo nhất.
Thứ tư, căn hộ siêu sang phải được xây dựng bằng vật liệu hoàn thiện cao cấp nhất, phải có sự hài hòa giữa các vật liệu đó một cách khoa học và có văn hóa.
Cuối cùng, căn hộ siêu sang phải được trang bị nội thất và trang thiết bị cao cấp nhất. Những nội thất đó phải có thương hiệu nổi tiếng trong nước và thế giới.
Để quản lý tình trạng “bát nháo” trong thị trường chung cư cao cấp, mới đây, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã đề xuất bổ sung Thông tư 31/2016, theo hướng chỉ công nhận hạng nhà chung cư cao cấp sau khi chung cư đã hoàn thành xây dựng và nghiệm thu để đảm bảo tính minh bạch, cạnh tranh lành mạnh, bảo vệ lợi ích chính đáng của người mua nhà.
Đối với dự án nhà chung cư hình thành trong tương lai, chỉ được quảng cáo, tiếp thị để huy động vốn với danh xưng dự án chung cư cao cấp sau khi đã được Sở Xây dựng có văn bản công nhận đạt tiêu chí này.
“Đây là ý kiến chuẩn mực, cần và đủ”, ông Nguyễn Ngọc Thành đánh giá về đề xuất của HoREA. Việt Nam đang trong quá trình hoàn thiện cơ chế chính sách, do đó, việc phân loại chung cư là cần thiết để kiểm soát cũng như định hướng cho người tiêu dùng về chất lượng chung cư.
Nếu chỉ dựa trên bản thiết kế hoàn hảo để quảng cáo một chung cư siêu sang là không đủ, vì trong quá trình xây dựng, chủ đầu tư phải đảm bảo được chất lượng công trình, tiêu chuẩn, đúng như trong bản thiết kế đưa ra. Do đó, đây là một quá trình dài, cần có sự thừa nhận của cơ quan chức năng sau khi công trình được nghiệm thu. “Quy định nó là trách nhiệm với xã hội, vì lợi ích người tiêu dùng”, ông Thành nói.
Đưa ra lời khuyên cho khách hàng, bà An từ CBRE cho hay đây là các sản phẩm có giá trị cao, do đó để đảm bảo quyền lợi, người mua nhà cần nghiên cứu kỹthông tin sản phẩm. Đặc biệt là chú ý đến kinh nghiệm phát triển dự án cao cấp và hạng sang của chủ đầu tư và các dự án trước đây của chủ đầu tư này.
Vũ Dung
(TBKTSG)
