Ashui.com

An cư không nhất thiết là phải sở hữu, và phát triển mô hình nhà xã hội cho thuê dài hạn là một chính sách an sinh xã hội cần cân nhắc ở các đô thị lớn.

Thảm họa cháy chung cư mini vừa qua lại gióng lên một hồi chuông cảnh báo về an toàn phòng cháy, chữa cháy cũng như trách nhiệm của chính quyền các cấp. Thế nhưng gốc rễ của vấn đề sẽ không được giải quyết, dù chỉ phần nào, nếu nhu cầu nhà ở của những người lao động có thu nhập vừa và thấp bị lãng quên.

Hầu như các dự án nhà xã hội hiện nay đều đi theo hướng xây và bán với mức giá hợp lý so với thị trường. Trong ảnh: Một khu nhà ở xã hội tại Bình Dương. (Ảnh: H.P)

Nhà xã hội cho thuê dài hạn

Ở một số quốc gia trên thế giới, nguồn cung nhà cho thuê không chỉ đến từ khu vực tư nhân mà còn đến từ khu vực công: của chính phủ hay chính quyền địa phương, và được gọi chung là nhà xã hội cho thuê. Theo thống kê của tổ chức OECD, nguồn cung nhà xã hội cho thuê của các nước thành viên của tổ chức này chiếm gần 10% tổng số nhà. Cá biệt có những quốc gia nhà xã hội cho thuê chiếm một tỷ trọng lớn trong tổng số nhà, trên 20% như Hà Lan (gần 35%), Áo và Đan Mạch.

Với những người chưa đủ điều kiện để mua nhà hay thuê nhà theo điều kiện thị trường thì nhà xã hội cho thuê là một lựa chọn có thể nói tốt nhất. Lý do là chi phí thấp hơn, và quan trọng không kém là sự ổn định, không sợ cảnh bị đòi lấy lại nhà giữa chừng. Có những người vì điều kiện tài chính, hoàn cảnh gia đình không thay đổi nhiều mà họ có thể ở trong nhà xã hội cho thuê đến hàng chục năm. Mặc dù họ không sở hữu nơi mình ở nhưng họ hoàn toàn yên tâm trong một thời gian dài, có thể nói là an cư.

Điều kiện để được thuê nhà xã hội và chi phí thuê có sự khác biệt ở các nước khác nhau. Nhưng điểm chung để đủ điều kiện thường là thu nhập thấp, cư trú dài hạn hay là công dân của nước đó. Có những nước sẽ xem xét thêm gia đình có người tàn tật hay không, tình trạng việc làm. Vì nhu cầu thuê luôn lớn hơn nguồn cung nên luôn tồn tại danh sách chờ và có những tiêu chí để ưu tiên như thời gian đã ở trên danh sách chờ, lứa tuổi, số thành viên của gia đình, tình trạng nhà ở hiện tại.

Về chi phí thuê thì được xác định theo nhiều nguyên tắc khác nhau hoặc cũng có thể kết hợp nhiều nguyên tắc. Các nguyên tắc phổ biến là theo thị trường, theo chi phí, theo thu nhập, hay theo tiện ích. Và sau đó thì có các nguyên tắc điều chỉnh giá thuê theo thời gian cũng khác nhau. Lấy ví dụ như ở một số nước, giá thuê sẽ là một tỷ lệ phần trăm của giá thuê trên thị trường, ở mức thấp hơn như ở Pháp trung bình là 55%. Một căn hộ trên thị trường cho thuê 1.000 euro/tháng thì nhà xã hội cho thuê sẽ ở mức trung bình 550 euro/tháng.

Bên cạnh cung cấp nhà xã hội cho thuê, một số chính phủ hay chính quyền địa phương còn có chính sách hỗ trợ tiền thuê nhà, nghĩa là người có thu nhập thấp khi thuê nhà của tư nhân sẽ được hỗ trợ một phần tiền thuê nhà. Trường hợp này thì cũng có thể xem như là nhà xã hội cho thuê: người được nhận hỗ trợ tiền thuê nhà đi thuê nhà của một doanh nghiệp chuyên cho thuê các căn hộ, và họ không phải gánh nỗi lo bị đòi lại nhà, chưa kể là các hợp đồng thuê thường rất dài, chỉ có người đi thuê chủ động chấm dứt hợp đồng trước.

Việt Nam có thể áp dụng được không?

Nhà xã hội là một chính sách mà Chính phủ Việt Nam cũng quan tâm nhưng việc triển khai còn rất nhiều hạn chế. Hầu như các dự án nhà xã hội hiện nay đều đi theo hướng xây và bán với mức giá hợp lý so với thị trường. Nhưng các dự án đều có vị trí không thuận lợi, xa trung tâm hoặc hạ tầng chưa phát triển. Đó là chưa nói đến việc cung quá ít so với cầu. Vì vậy, một bộ phận người dân chấp nhận đánh đổi diện tích sinh sống để lấy sự thuận tiện trong việc đi lại, và các dịch vụ tiện ích công cộng. Họ tìm đến các căn hộ chung cư mini dù biết rằng có rất nhiều bất lợi, từ pháp lý về quyền sở hữu đến an toàn phòng cháy, chữa cháy.

Trong khi đó, nhiều khu đất vàng của Nhà nước được cổ phần hóa, được chuyển sang tư nhân để biến thành các tòa chung cư thương mại vượt rất xa khả năng chi trả của những người lao động có thu nhập vừa và thấp. Đã có rất nhiều trường hợp bị phát hiện là làm thất thu ngân sách, mà lại không đáp ứng được nhu cầu nhà ở cấp thiết của người dân.

Thị trường bất động sản của Việt Nam hiện nay còn rất thiếu các doanh nghiệp đầu tư, rồi quản lý khai thác các dự án. Thay vì phát triển dự án xong, bán hết thì sẽ giữ lại một phần hoặc toàn bộ để cho thuê lâu dài, tạo một nhánh kinh doanh và dòng tiền ổn định cho doanh nghiệp. Chính phủ có thể hỗ trợ như chính sách nhà xã hội khi hỗ trợ một phần giá thuê, hay giữ lại một số căn hộ nhất định rồi cho thuê. Nhiều thành phố lớn ở châu Âu thực hiện cách này, ví dụ như đồng ý giao đất cho một chủ đầu tư nhưng đổi lại chủ đầu tư để lại cho thành phố một số lượng căn hộ nhất định.

Các quỹ đầu tư ủy thác bất động sản trong lĩnh vực nhà ở (REITs) cũng chưa được phát triển ở Việt Nam. Khi có thị trường này thì qua các chính sách, Chính phủ có thể điều chỉnh một phần nguồn cung thành nhà ở xã hội cho thuê lâu dài. Các quỹ này sẽ đầu tư mua nhà của các chủ đầu tư, và vận hành khai thác, thu hút các nhà đầu tư, chủ yếu là cá nhân trên thị trường.

Nhu cầu an cư của người lao động thì ở đâu cũng giống nhau, và bộ phận dân cư có thu nhập hạn chế là nhóm gặp nhiều khó khăn nhất. Để một xã hội phát triển hài hòa thì khoảng cách giữa các tầng lớp dân cư cần được thu hẹp và nhóm yếu thế cần được hỗ trợ, trong đó có vấn đề nhà ở. Nhưng một chỗ ở ổn định không nhất thiết là rộng rãi, là thuộc sở hữu riêng. Đó có thể là một căn hộ nhỏ được đảm bảo thuê lâu dài, thuận tiện trong cuộc sống và công việc hàng ngày. Đô thị lớn nào cũng cần những người lao động làm những việc giản đơn (vì vậy mà có thu nhập thấp). Thiếu họ, đô thị không thể vận hành trơn tru và phát triển.

TS. Võ Đình Trí

(KTSG Online)