Ashui.com

Theo thống kê của Công ty Nghiên cứu và Quản lý bất động sản VietRees, tình hình giao dịch bất động sản căn hộ, nhà phố và đất nền dự án tại Tp.HCM trong tháng 12/2008 tiếp tục diễn tiến theo chiều hướng giảm.

Công ty này cũng dự báo trong năm 2009, giá bất động sản rất khó  có thể diễn biến theo chiều hướng tăng.

Lý giải về điều này, ông Vũ Quốc Thái, Giám đốc nghiên cứu VietRees cho rằng: lượng kiều hối cuối năm nay giảm mạnh, do đó đã không đổ vào bất động sản như mọi năm mà dành cho sản xuất hoặc trả nợ. Nhiều doanh nghiệp bất động sản bị thiếu tiền mặt để duy trì hoạt động và rất khó vay thêm tiền ngân hàng.

Mặt khác có thể thấy hiện nay một số ngân hàng đã ký gửi bán các bất động sản cao cấp được thế chấp của khách hàng và gia hạn nợ để khách hàng có thời gian bán bất động sản thanh toán hợp đồng vay. Tình hình tín dụng khó khăn, tình trạng giảm phát của nền kinh tế và đã đến thời kỳ đáo hạn các hợp đồng vay thế chấp bằng bất động sản nên có nhiều bất động sản được bán ra với mức giá khá thấp, thấp hơn so với mức giá bán ra ban đầu của chủ đầu tư...

Thị trường căn hộ cao cấp ế ẩm

Tỷ lệ giao dịch thành công vào dịp cuối năm có nhỉnh hơn so với các tháng trước song cũng chỉ tập trung ở phân khúc nhà phố và căn hộ có giá trị thấp. Đối với phân nhóm căn hộ cao cấp, tỷ lệ giao dịch thành công không đáng kể. Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc trung bình - thấp khá hạn chế, nên giá bán sản phẩm thuộc phân khúc thị trường này cũng không có chuyển biến gì so với tháng trước.

Trong khi đó, giá căn hộ cao cấp tiếp tục giảm trong tháng 12. Theo kết quả thống kê của VietRees, giá giảm khoảng 6% so với tháng 11/2008. Mức giảm này được xem là mức giảm cao nhất kể từ tháng 6/2008 trở lại đây.

Căn hộ cao cấp có thể được xem là khá ế ẩm, đặc biệt nhiều căn hộ tại khu Phú Mỹ Hưng (ảnh bên) và nhiều khu khác tại quận 2, quận 7, tuy giá đã giảm tới trên 50% nhưng cũng rất ít người mua. Với các diễn biến thị trường hiện tại, VietRees dự báo sau Tết Âm lịch, giá các căn hộ cao cấp sẽ tiếp tục đi xuống.

Cũng giống như thị trường căn hộ cao cấp, giao dịch thành công ở mảng thị trường bất động sản đất nền dự án vẫn rất hiếm. Dù giá đất nền dự án đã xuống thấp, nhiều dự án đất nền ở quận 7, Nhà Bè có nơi đã giảm 60% nhưng vẫn còn rất xa với những người có nhu cầu thực sự về nhà ở nên giao dịch rất ít. Nếu có nhu cầu về nhà ở thực sự, người dân thường chọn mua căn hộ hoặc nhà phố chứ không mua đất nền. Nhiều nhà đầu tư lo lắng không biết khả năng bán lại ra sao trong tình hình kinh tế khó khăn và thị trường đóng băng như hiện nay.

Thị trường ảm đạm khiến nhiều công ty “ngoại đạo” trước đây mở rộng đầu tư kinh doanh bất động sản đã quay trở về với các ngành nghề kinh doanh chính của mình. Nhiều chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp gặp nhiều thách thức, không có tiền mặt và không có khách mua. Nếu tình trạng này kéo dài thì theo một số chủ đầu tư bất động sản yếu vốn có nguy cơ phá sản, phải bán lại dự án với giá thấp và rút khỏi thị trường trong năm 2009. Trên thực tế cũng đã có nhiều cán bộ quản lý cấp trung và cấp cao hiện đã rút, tạm rút khỏi ngành này hoặc chuyển đổi công tác qua lại giữa các công ty bất động sản.

Dưới tác động ngày càng nặng nề của khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế toàn cầu lan rộng, việc dự báo thị trường bất động sản Việt Nam dường như đã tăng thêm mức độ ảm đạm. Có thể nói năm 2009 thị trường sẽ còn khó khăn hơn so với năm 2008. Nhiều nhà đầu tư, đầu cơ bất động sản sẽ phải đối mặt với việc trả  nợ ngân hàng, trong khi giá nhà đất thì vẫn chưa có dấu hiệu hồi phục.

Nên đầu tư xây nhà giá rẻ

Theo VietRees, bắt đầu từ sau Tết Âm lịch 2009, thị trường bất động sản sẽ là sân chơi, cơ hội hấp dẫn dành cho các nhà đầu tư vốn dồi dào, có chiến lược đầu tư dài hạn. Thị trường sụt giảm sẽ làm hạn chế tối đa tình trạng đầu cơ, thị trường sẽ nằm trong tay người mua chứ không còn trong tay người bán như trước kia.

Do đó các doanh nghiệp bất động sản có tiềm lực cần phải xây dựng chiến lược phát triển dài hạn và tích cực trong công tác nghiên cứu phát triển, đặc biệt là đầu tư một cách nghiêm túc cho công tác nghiên cứu thị trường, nghiên cứu khách hàng; từng bước phát triển vững chắc, tránh đầu tư giàn trải trước tình hình khó khăn hiện nay.

Các chủ đầu tư bất động sản nên chuyển hướng vào các dự án căn hộ có giá bán phù hợp với người thu nhập trung bình, thay vì nhắm vào các dự án có giá thành cao như trước. Các dự án giá trung bình có thể bán nhanh, quay vòng và thu hồi vốn nhanh, từ đó tiếp tục tái đầu tư phục vụ cho những khách hàng có nhu cầu thực sự, vì nhu cầu của nhóm khách hàng này vẫn còn bỏ ngỏ và chưa được khai thác nhiều.

Thông qua khảo sát, thống kê ý kiến khách hàng, VietRees nhận định: các doanh nghiệp nên đầu tư vào nhà ở căn hộ có diện tích tương đối khoảng 40-60 m2, kết cấu tốt, vật tư thiết bị tương đối - không cần phải cao cấp, giá bán 10 triệu/m2 hay thấp hơn, giá trị căn hộ khoảng 400.000-600.000 triệu/căn thì sẽ thể thu hút được nhiều khách hàng. Đối tượng khách hàng nên nhắm tới là những gia đình trẻ, sinh viên, giới nhân viên, cán bộ công chức đang sinh sống và làm việc tại Tp.HCM.

Cũng theo VietRees, khuynh hướng chuyển sang đầu tư phát triển nhà giá rẻ, bình dân để thu hút số đông khách hàng đang diễn biến ngày càng rõ nét hơn. Nhiều doanh nghiệp đang có kế hoạch và xúc tiến đầu tư vào phân khúc thị trường này, hứa hẹn trong tương lai, người dân có thu nhập trung bình và thấp sẽ có cơ hội tiếp cận với nguồn cung nhà giá rẻ.