Bối cảnh kinh tế toàn cầu nhiều biến động hiện nay đang là bản lề cho bất động sản công nghiệp Việt Nam, mở ra những chiến lược phát triển mới và thúc đẩy những xu hướng tất yếu như mô hình sinh thái bền vững.
Sau 37 năm thu hút đầu tư nước ngoài, Việt Nam đang đứng trước những cơ hội và thách thức lớn của làn sóng FDI thế hệ mới. Bối cảnh thuế quan mới, căng thẳng thương mại, các chính sách bảo hộ gia tăng và xu hướng tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu đang buộc các doanh nghiệp FDI điều chỉnh chiến lược. Bất động sản công nghiệp, lĩnh vực vốn được xem là nền tảng của FDI đang là lĩnh vực phản ánh rõ ràng nhất những chuyển biến này. Đó cũng chính là đề tài được các chuyên gia và đại diện khu công nghiệp thảo luận trong sự kiện Diễn đàn Tài chính – Bất động sản 2025 do Thời báo Kinh tế Sài Gòn tổ chức với chủ đề: “Đặt nền móng cho một chu kỳ tăng trưởng mới.”
Cơ hội trước tâm lý đầu tư mới
Theo quan sát của Khu công nghiệp Prodezi Long An, chính sách thuế đối ứng của Hoa Kỳ, tác động từ cuộc chiến thương mại Mỹ – Trung, và các chính sách như Cơ chế điều chỉnh biên giới carbon (CBAM) của châu Âu hay cam kết Net Zero của nhiều quốc gia trên thế giới đang khiến nhiều doanh nghiệp FDI phải tính toán lại chiến lược mở rộng sản xuất. Những dự án phụ thuộc sâu vào chuỗi cung ứng Trung Quốc hay có mô hình sản xuất truyền thống với biên lợi nhuận thấp đang chững lại, trong khi các xu hướng đầu tư mới, chú trọng đến năng lực thích ứng và tiêu chuẩn ESG, lại đang gia tăng.
Theo ông Trương Khắc Nguyên Minh, Phó Tổng Giám đốc Prodezi Long An, các nhà đầu tư hiện nay không chỉ còn quan tâm đến yếu tố giá thuê hay vị trí địa lý, mà đang chuyển hướng tìm kiếm các khu công nghiệp có khả năng cung cấp một hệ sinh thái toàn diện, linh hoạt và thân thiện với môi trường. Bên cạnh đó, cam kết đạt phát thải ròng bằng 0 vào năm 2050 của Việt Nam tại COP26 đang đặt ra yêu cầu cụ thể hơn cho các ngành công nghiệp. Để sản phẩm có thể tiếp cận thị trường cao cấp như EU, Mỹ hay Nhật Bản, doanh nghiệp buộc phải đáp ứng được các tiêu chuẩn phát thải, nguồn gốc nguyên liệu và ESG, điều chỉ có thể thực hiện được nếu hạ tầng công nghiệp được đầu tư bài bản ngay từ đầu.
Cũng theo ông Minh, nhu cầu và xu hướng đó là động lực cho định hướng xây dựng một hệ sinh thái sản xuất bền vững của Khu công nghiệp Prodezi, trong đó hạ tầng xanh, năng lượng sạch và các nguyên tắc kinh tế tuần hoàn được lồng ghép ngay từ giai đoạn thiết kế. Mô hình KCN sinh thái mà Prodezi đang triển khai tập trung đáp ứng kỳ vọng của thế hệ nhà đầu tư mới, những tập đoàn toàn cầu đặt tiêu chuẩn môi trường và xã hội lên hàng đầu. Cùng với đó là mục tiêu tạo lợi thế cạnh tranh cho Việt Nam so với các nước trong khu vực như Thái Lan, Malaysia hay Indonesia, những quốc gia cũng đang đẩy mạnh chiến lược thu hút FDI xanh.
Thách thức cho người tiên phong
Từ góc độ chính sách, Việt Nam đã bước đầu hình thành khung pháp lý cho mô hình KCNST thông qua Nghị định 35/2022/NĐ-CP và Thông tư 05/2025/TT-BKHĐT. Tuy nhiên, theo ông Minh, để đảm bảo tính ổn định lâu dài, Luật Khu công nghiệp riêng biệt sẽ sớm được Chính phủ triển khai nhằm tạo hành lang pháp lý vững chắc cho chiến lược phát triển bền vững ngành công nghiệp quốc gia. Theo Bộ Công Thương Việt Nam, tính đến tháng 5/2024, chỉ khoảng 1-2% trong tổng số 425 khu công nghiệp tại Việt Nam đang chuyển đổi sang mô hình KCNST.
Để bất động sản công nghiệp Việt Nam thực sự bứt phá, ông Minh cho rằng cần có sự tập trung vào ba yếu tố cốt lõi. Trước hết là tư duy phát triển dựa trên chất lượng thay vì số lượng, nghĩa là không tiếp tục mở rộng diện tích một cách tràn lan mà cần tối ưu hiệu quả sử dụng đất, tích hợp các tiện ích như logistics, nghiên cứu – phát triển, năng lượng tái tạo và dịch vụ xã hội. Tiếp theo là tam giác chiến lược gồm hạ tầng – năng lượng – nhân lực, trong đó hạ tầng giao thông và logistics phải đi trước một bước, nguồn năng lượng cần ổn định và sạch, còn lực lượng lao động phải có trình độ kỹ thuật cao để đáp ứng yêu cầu của các ngành công nghệ tiên tiến. Cuối cùng, là sự phối hợp hiệu quả giữa Nhà nước và tư nhân. Nhà nước giữ vai trò điều phối và kiến tạo chính sách, doanh nghiệp tư nhân đầu tư hạ tầng và vận hành sáng tạo, trong khi các tổ chức tài chính nội địa và quốc tế cung cấp nguồn vốn dài hạn để đảm bảo tính bền vững.
Trong dòng chảy đầu tư toàn cầu đang chuyển dịch mạnh mẽ, Việt Nam có cơ hội lớn để khẳng định vị thế nếu biết đón đầu xu hướng và đầu tư đúng hướng. Mô hình khu công nghiệp sinh thái không chỉ là một lựa chọn, mà đang trở thành điều kiện tiên quyết để xây dựng ngành công nghiệp hiện đại, thân thiện với môi trường và có năng lực cạnh tranh quốc tế. Với chiến lược phát triển rõ ràng và tư duy kiến tạo, Prodezi đang góp phần định hình một tương lai công nghiệp xanh và bền vững hơn cho Việt Nam.
(Nhịp cầu Đầu tư)
