Ashui.com

Tiền là chuyện thiết yếu nhưng sự thành công của các đề án xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp lại tùy thuộc vào quan niệm đúng đắn về vấn đề này và khả năng phối hợp tổ chức để các chung cư, các khu nhà ở đạt được tiêu chuẩn chất lượng tối thiểu, đảm bảo được giá trị kinh tế lâu dài.

Người dân có thu nhập thấp là một lực lượng lao động lớn tại các đô thị và lực lượng này ngày càng tăng theo dòng người nhập cư từ nông thôn kéo về. Dòng người này chỉ có thể và cần phải trở thành một nguồn lao động cần thiết cho sự phát triển công nghiệp tại các thành phố với điều kiện họ được đào tạo tay nghề và ổn định chỗ ở.

Cùng với số lao động nghèo tại chỗ, họ hình thành nên các khu nhà ổ chuột, nơi hoành hành của các tệ nạn xã hội và nạn thất nghiệp, trở thành một gánh nặng mà các thành phố phải cưu mang một cách khó chịu và miễn cưỡng.

Do đó, vấn đề chỉnh trang đô thị, triệt phá các khu nhà ổ chuột, xây dựng các khu nhà ở khang trang cho người nghèo và người có thu nhập thấp, tạo điều kiện cho họ được đào tạo tay nghề và có công ăn việc làm, có thu nhập ổn định phải là những giải pháp gắn bó, liên kết trong một kế hoạch hành động tổng thể nằm trong một chương trình phát triển kinh tế xã hội chung của thành phố.

Nếu thực hiện những giải pháp đó một cách riêng rẽ, không đồng bộ, không gắn kết, sẽ dẫn đến lãng phí lớn và thất bại.

• Ảnh: xaluan.com

Vấn đề sở hữu

Ở nhiều nước, Chính phủ thường quan niệm là họ chỉ có trách nhiệm “ban phát” một nơi ở thuê cho người nghèo, người có thu nhập thấp mà không nghĩ là cần phải tạo điều kiện cho họ làm chủ sở hữu một ngôi nhà. Phần lớn các khu chung cư, khu nhà ở do Chính phủ xây dựng, những công nhân viên, người lao động có thu nhập thấp thường là người ở thuê và tình trạng làm khách trọ đối với căn nhà mình ở có thể theo họ đến suốt đời.

Ở Việt Nam, chúng ta có chính sách hóa giá nhà cho người thuê. Đây là một chính sách hữu sản rất tốt nhưng chỉ thực hiện với những ngôi nhà xây cũ và đối tượng được hóa giá còn mang tính chọn lọc và chưa được phổ biến trên diện rộng. Thủ tục hóa giá nhà cũng khá phức tạp.

Đối với những khu nhà hoặc chung cư xây dựng mới, mô hình đang áp dụng phổ biến là nhà nước đứng ra tổ chức, xây dựng, tài trợ rồi cấp nhà cho dân ở (có thể với một giá thuê rất ưu đãi) và nhà nước vẫn giữ quyền sở hữu và quản lý.

Tuy nhiên, thực tế và kinh nghiệm ở nhiều nước trên thế giới đã cho thấy đây chưa phải là một mô hình có hiệu quả: chất lượng xây dựng công trình thường kém, việc quản lý thiếu hiệu quả, nhà ở xuống cấp nhanh vì không được bảo dưỡng thường xuyên.

Mức sống, nếp sinh hoạt tại các khu dân cư sau một thời gian cũng trở nên xuống cấp và không khác gì cuộc sống tại các khu nhà ổ chuột trung tâm tệ nạn xã hội: tình trạng mất an ninh, trộm cắp rồi cướp bóc, mại dâm, ma túy xuất hiện. Người dân lâm vào tình cảnh có “cư” mà không “an”.

• Ảnh bên : Với những khu nhà hoặc chung cư xây dựng mới, mô hình áp dụng phổ biến là nhà nước đứng ra tổ chức, xây dựng, tài trợ rồi cấp nhà cho dân ở.  (Ảnh: giadinh.net.vn)

Ngay ở Mỹ, hàng loạt khu vực chung cư cho người nghèo được xây vào những thập niên 1960 và 1970 và người dân được trợ cấp của chính phủ để thuê lại với giá thuê rất ưu đãi (chỉ phải trả khoảng 20% giá thị trường) nhưng thường chỉ trong vòng 5, 10 năm các khu dân cư này đã biến thành những khu ổ chuột (ghetto) đầy trộm cướp, buôn bán ma túy, thiếu vệ sinh. Thành phố mất nguồn đầu tư, các doanh nghiệp thương mại tránh xa những khu này. Giá nhà đất suy sụp, trường học xuống cấp trầm trọng.

Trong khi đó, các thành phố nào có chủ trương tạo điều kiện cho dân nghèo có thu nhập thấp được làm chủ căn hộ của mình thì những nơi đó trở thành những khu kinh tế mới khang trang sầm uất, thu hút được nhiều doanh nghiệp vào đầu tư, nhà nước thu được nhiều thuế hơn, tạo được nhiều công ăn việc làm mới. Họ sống có kỷ cương kỷ luật, biết dành dụm, dám mơ ước về một tương lai tốt đẹp hơn và biết cách biến những mơ ước đó thành hiện thực.

Vấn đề tổ chức

Tiền là chuyện thiết yếu nhưng sự thành công của các đề án xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp lại tùy thuộc vào quan niệm đúng đắn về vấn đề này và khả năng phối hợp tổ chức để các chung cư, các khu nhà ở đạt được tiêu chuẩn chất lượng tối thiểu, đảm bảo được giá trị kinh tế lâu dài.

Các tiêu chuẩn này đòi hỏi một sự phối hợp tốt từ khung kế hoạch đô thị, thiết kế, đấu thầu, xây dựng, quản lý công trình, đến chọn đúng đối tượng người mua, định giá, phương thức bán trả góp cho đến việc quản lý khu phố, bảo đảm an ninh, giữ gìn vệ sinh tốt và tổ chức tốt việc duy tu bảo dưỡng thường xuyên…

Một đề án như thế không chỉ mang tính cách xã hội mà còn mang đến lợi ích kinh tế lâu dài cho khu vực xung quanh, tạo ra được những giá trị tăng lớn về đất đai, môi trường kinh tế, thương mại. Khi đề án chứng minh được giá trị kinh tế của nó và hiệu quả kinh tế chung thì tự nó sẽ hấp dẫn được các nguồn đầu tư lớn.

Giá trị kinh tế ở đây không chỉ là giá trị thị trường ở mức cung cầu khi công trình mới hoàn tất vào thời điểm hiện tại mà còn là độ ổn định và khả năng tăng trưởng của giá trị đó trong tương lai. Giá trị càng cao, càng bền vững thì khả năng thu hút đầu tư càng lớn và giá tài trợ (lãi suất) của đề án sẽ càng thấp.

• Ảnh: Nguyễn Nga

Những điều kiện cơ bản tạo giá trị

Chắc chắn địa điểm xây dựng khu nhà ở cho người có thu nhập thấp sẽ không thuộc các khu vực mà giá đất quá đắt. Một vị trí thích hợp là nơi có trục lộ giao thông để các cư dân khu nhà mới có thể dễ dàng đến làm việc tại các khu công nghiệp và các tụ điểm thương mại, dịch vụ nhỏ vùng ngoại ô.

Thiết kế, đấu thầu, xây dựng, quản lý công trình đến khi hoàn tất, chìa khóa trao tay. Đây là công đoạn quan trọng cần có sự điều tiết của thị trường và sự kiểm soát, cân bằng (check and balance) chặt chẽ của các đơn vị tham gia, kể cả các đơn vị nước ngoài đã có nhiều kinh nghiệm xây dựng chung cư cao tầng cho người có thu nhập thấp.

Mục tiêu ưu tiên phải là độ an toàn tuyệt đối: thiết kế, kỹ thuật xây dựng và vật liệu xây dựng phù hợp với nhu cầu sử dụng và môi trường, tiết kiệm được chi phí bảo trì và nhờ đó có độ khấu hao tối thiểu.

Chương trình quản lý hiệu quả sau xây dựng từ bảo trì đến an ninh, vệ sinh để đảm bảo môi trường sinh sống tốt. Đây phải là trách nhiệm của một dịch vụ chuyên nghiệp, hoạt động dưới sự giám sát của một hội đồng quản lý chung cư gồm những thành viên là những dân cư do chính các chủ căn hộ bầu lên. Họ là những người sống ở đó, hiểu rõ nhu cầu của cộng đồng họ và họ có trách nhiệm trực tiếp với công việc.

Chi phí xây dựng trung bình cho một căn hộ trong một chung cư cao tầng 500 căn hộ, mỗi căn có diện tích 50 - 70m2 với vật liệu bền, ít tốn kém bảo trì là khoảng 300 triệu đồng. Với giá này người chủ căn hộ có thể chỉ phải trả khoảng 2 triệu đồng trả góp mỗi tháng để có thể làm chủ căn nhà trong thời gian 30 năm với lãi suất áp dụng là 5% mỗi năm.

Tuy nhiên, người có thu nhập thấp còn có thể được hưởng một điều kiện về mức trả góp ưu đãi hơn và một thời gian ngắn hơn để làm chủ ngôi nhà nếu dự án xây dựng chung cư được thực hiện trong kế hoạch tổng thể chỉnh trang đô thị, đền bù giải tỏa các khu nhà ổ chuột và xây dựng các khu tái định cư mới.

Huỳnh Bửu Sơn - Trần Sĩ Chương (Trích từ cuốn "Nói chuyện làm ăn")

>> Để nhà xã hội không thành nhà ổ chuột