Sai phạm trong xây dựng, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, thậm chí mang dự án đi thế chấp ngân hàng…, nhiều chủ đầu tư tại TPHCM chây ì, không làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở cho khách hàng của mình.
Những chủ đầu tư chây ì
Tại chương trình lắng nghe trao đổi “Chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đai tại các dự án” diễn ra hồi cuối tuần trước, nhiều cư dân bày tỏ bức xúc khi đã chờ nhiều năm liền nhưng chủ đầu tư vẫn không làm thủ tục cấp giấy chứng nhận. “Chúng tôi chờ đợi 10 năm mà chưa được cấp giấy chứng nhận do chủ đầu tư đã mang 280 căn hộ của dự án thế chấp ngân hàng”, ông Nguyễn Thanh Trung, cư dân chung cư Ruby Land (quận Tân Phú) nói.
Một dự án đóng băng tại quận Tân Phú do bị chủ đầu tư đem thế chấp ngân hàng nhưng không có khả năng thanh toán. (Ảnh: Hà Nam)
Cùng bức xúc, ông Đặng Minh Quý, khu dân cư Sông Đà (quận Thủ Đức) cho hay các hộ dân thuộc khu dân cư này đã hoàn thành việc trả tiền theo hợp đồng chuyển nhượng, nhưng đến nay mới có khoảng 30% hộ dân được cấp giấy chứng nhận. “Thậm chí, có cư dân đã trả hết 100% giá trị căn hộ nhưng cũng không được cấp giấy chứng nhận chủ quyền”, ông Quý nói.
Tại chung cư An Bình (quận Tân Phú), ông Trần Như Tô, một trong hơn 200 hộ dân chưa được cấp giấy chứng nhận chủ quyền, cho biết nguyên nhân là do chủ đầu tư dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Nói về thực trạng chậm cấp giấy chủ quyền nhà ở tại địa phương, ông Phạm Minh Mẫn, Phó chủ tịch UBND quận Tân Phú, cho biết hiện trên địa bàn quận có khoảng 10 dự án chung cư chậm cấp giấy chứng nhận chủ quyền cho người mua nhà do những vướng mắc như công trình chưa nghiệm thu do vi phạm xây dựng, chủ đầu tư đem dự án thế chấp ngân hàng, chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai… “Có dự án bán căn hộ từ năm 2004, đưa vào sử dụng năm 2009, người dân đã trả gần hết tiền theo hợp đồng, nhưng chủ đầu tư lại mang dự án đi thế chấp cho ngân hàng nên không thể cấp giấy chứng nhận cho người dân”, ông Mẫn nói.
Tương tự, ông Trần Văn Dũng, Phó chủ tịch UBND quận Thủ Đức, cho biết địa phương này đang có 105 dự án nhà ở, trong đó 49 dự án đã hoàn thành. Trong số này, 26 dự án đã hoàn tất việc cấp giấy chứng nhận, còn 15 dự án nhà ở và 8 dự án căn hộ chung cư đang triển khai cấp giấy chứng nhận một phần hoặc chưa triển khai cấp giấy chứng nhận, gây bức xúc cho người dân. Nguyên nhân được xác định là chủ đầu tư chưa xin lập thủ tục cấp giấy chứng nhận hoặc đem giấy chứng nhận thế chấp ngân hàng.
“Một dự án khu dân cư có 419 nền đất ở quận Thủ Đức dù được triển khai từ năm 2009 và đã được Sở Tài nguyên và Môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng chủ đầu tư chỉ trao giấy cho khoảng 110 người mua, số còn lại đem thế chấp ngân hàng khiến nhiều người dân bức xúc”, ông Dũng nêu ví dụ.
Theo số liệu từ Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM, từ ngày 1/7/2014 đến nay, sở đã tiếp nhận 31 dự án với 35.400 giấy chứng nhận cần cấp. Đến nay, đã cấp khoảng 19.000 giấy, còn lại khoảng 16.000 giấy chứng nhận chủ đầu tư chưa hoàn thành các thủ tục pháp lý.
Về vi phạm xây dựng, Thanh tra Sở Xây dựng TPHCM phát hiện 91 dự án có sai phạm, bao gồm các lỗi vi phạm điều kiện thi công, xây dựng sai quy hoạch, thiết kế, giấy phép xây dựng… Những sai phạm này ảnh hưởng đến quá trình hoàn công, cấp giấy chứng nhận cho người dân mua nhà trong các dự án.
Chính quyền mạnh tay
Dự án PetroVietnam Landmark. (Ảnh: Hà Nam)
Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM, cho hay hiện thành phố còn khoảng 80 dự án nhà ở bị chậm cấp giấy chứng nhận. Ba nhóm nguyên nhân chính được xác định là dự án vướng các thủ tục pháp lý; chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính chưa đầy đủ, thế chấp dự án tại ngân hàng; xây dựng công trình sai quy hoạch hoặc xây sai thiết kế được duyệt.
Từ đó, đối với các dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính mà người dân đã thanh toán tiền cho chủ đầu tư, ông Thắng đề nghị cấp chủ quyền cho dân trước, sau đó mới xem xét biện pháp chế tài đối với chủ đầu tư. Đối với các dự án đã bán cho dân mà chủ đầu tư vẫn thế chấp ngân hàng thì sẽ xem xét xử lý tùy trường hợp cụ thể.
Trong đó, đối với dự án RubyLand, sở sẽ tập trung giải quyết để có thể hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận trong quí 4-2017. Nếu cân đối được phần thu và phần nợ của chủ đầu tư, sở sẽ tiến hành cấp giấy chứng nhận cho người dân. Còn trong trường hợp không cân đối được, sở sẽ cùng ngân hàng rà soát các tài sản khác của chủ đầu tư, buộc chủ đầu tư nộp bổ sung vào khoản nợ và tiến hành cấp giấy chứng nhận cho người dân.
Riêng dự án khu dân cư Sông Đà do Công ty cổ phần Đầu tư Đại Hải làm chủ đầu tư, theo ông Thắng, dự án được cấp 419 giấy chứng nhận. Hiện chủ đầu tư hoàn thành thủ tục cấp 265 giấy chứng nhận cho người dân. Số giấy chứng nhận còn lại được thế chấp tại bốn ngân hàng. Trong tháng 7, sở sẽ làm việc với các đơn vị liên quan để ràng buộc chủ đầu tư dùng tài sản khác thế chấp, đồng thời xử lý những vi phạm, cấp giấy chứng nhận cho người dân.
Về lâu dài, ông Thắng cho biết, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ triển khai ba nhóm giải pháp để khắc phục tình trạng chủ đầu tư chây ì trao giấy chứng nhận cho cư dân. Trong đó có việc công khai danh mục các dự án cần thu hồi đất, dự án có chuyển mục đích sử dụng đất hàng năm trên địa bàn thành phố; danh mục các dự án đã được UBND thành phố quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; danh mục các dự án chủ đầu tư đang thực hiện thế chấp…
Phó giám đốc Sở Xây dựng TPHCM Đỗ Phi Hùng kiến nghị thành lập tổ liên ngành xử lý những vấn đề tồn đọng tại các dự án. Mặt khác, dùng biện pháp mạnh để chế tài các chủ đầu tư. Ngoài chuyện không chấp thuận hoặc phê duyệt dự án mới đối với các chủ đầu tư vi phạm xây dựng thì nêu tên trên trang web của các cơ quan có thẩm quyền.
Phó chủ tịch UBND TPHCM Huỳnh Cách Mạng cho biết, thời gian tới UBND thành phố sẽ chủ trì, giao cho Sở Tài nguyên và Môi trường lập tổ công tác liên ngành gồm các sở, ngành: Tài nguyên Môi trường, Xây dựng, Quy hoạch – Kiến trúc, Tư pháp, Tài chính, Thuế, Ngân hàng… cùng UBND các quận, huyện rà soát, phân loại từng dự án chậm cấp chủ quyền để giải quyết cho người dân.
Có nên đầu tư vào dự án thế chấp?
Mới đây, trả lời báo chí về tình trạng chủ đầu tư đem dự án thế chấp ngân hàng, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, cho rằng điều này hết sức bình thường. Đây chỉ là một công cụ tài chính cho nhà phát triển dự án, yêu cầu họ phải đảm bảo sức khỏe tài chính của doanh nghiệp và dòng tiền ổn định để chi trả phần lãi trên vốn vay. Trên thực tế, việc sử dụng vốn vay chủ yếu từ ngân hàng giữ vai trò quan trọng trong việc triển khai nhiều dự án tại thị trường bất động sản Việt Nam và cũng như trên thế giới.
Vốn vay thường được dùng trong đền bù, giải tỏa, nộp tiền sử dụng đất. Nếu chủ đầu tư không còn đủ khả năng tài chính sau khi thanh toán xong nghĩa vụ này, họ có thể chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án để một hoặc nhiều nhà đầu tư mới tham gia triển khai và cơ cấu các khoản vay của dự án. “Việc không tìm được nhà đầu tư hợp tác hoặc chậm trễ trong tìm kiếm nguồn vốn mới sẽ dẫn tới dự án bị đóng băng. Trong trường hợp đây là một dự án liên doanh thì có thể dẫn tới rủi ro cho những cổ đông còn lại, khi một cổ đông lớn buộc phải nhượng lại cổ phần của mình cho ngân hàng khi không thể chi trả lãi vay”, ông Khương nói.
Khi đầu tư vào những dự án mới đó, các nhà đầu tư cần quan tâm đến yếu tố đền bù giải tỏa. Ở giai đoạn này, nhà đầu tư có khả năng phải chôn vốn trong dự án nếu không thể giải quyết ổn thỏa và nhanh gọn bài toán đền bù giải tỏa trong trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cho rằng việc chủ đầu tư thế chấp dự án, nhà ở, công trình để vay vốn tín dụng ngân hàng phát triển dự án và hoàn thành công trình nhà ở là bình thường. Tuy nhiên, khi bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà ở của dự án, chủ đầu tư phải thực hiện giải chấp hoặc được ngân hàng nhận thế chấp có văn bản chấp thuận.
Hà Nam
(TBKTSG)
