Nghịch lý thừa – thiếu trong phát triển đô thị

Trong khi hàng ngàn căn hộ và những ngôi biệt thự cao cấp không có người ở thì một bộ phận không nhỏ người thu nhập thấp lại không có được một mét vuông nhà ở. Đó là nghịch lý thừa-thiếu trong phát triển đô thị tại nhiều thành phố lớn của chúng ta hiện nay.

Lệch về phân khúc thị trường cao cấp

Nhìn những ngôi biệt thự sang trọng nằm dọc bờ sông Sài Gòn, khu vực quận Thủ Đức, vắng lặng, ai cũng phải đặt dấu hỏi về sự lãng phí. Người dân ở đây cho biết, cứ khoảng nửa tháng hoặc 10 ngày mới thấy có người đến quét dọn, xong việc là nhà lại… khóa cửa để đó.

• Ảnh bên : Khu phố Skygarden – Khu đô thị Phú Mỹ Hưng, một khu đô thị mới kiểu mẫu. (Nguồn phumyhung.com.vn)

Nghe chúng tôi nói về tình trạng này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cho biết: Những cảnh như thế, nhiều lắm! Hầu như khu dân cư mới cao cấp nào cũng có những căn nhà sang trọng bỏ không. Không chỉ ở TPHCM mà Hà Nội cũng có.

Về nguyên nhân, theo ông Châu: Thị trường bất động sản hoạt động theo quy luật thị trường. Việc xây dựng biệt thự hay căn hộ cao cấp mang lại lợi nhuận rất cao, hơn hẳn các loại hình nhà ở khác, nên hầu hết các nhà đầu tư địa ốc đã bị hút vào vòng xoáy này.

Đáng nói là ngành chức năng cũng chẳng có một tín hiệu cảnh báo cho nhà đầu tư để điều chỉnh thị trường hướng tới phân khúc nhà giá thấp  đang có nhu cầu rất lớn.

Phần lớn các dự án xây dựng khu dân cư hay đô thị mới đều được phê duyệt theo… đề xuất của nhà đầu tư. Chỉ có một vài khu phố nằm trong những vị trí nhạy cảm cần bảo tồn mới bị khống chế về công năng. Mọi việc đã diễn ra thuận lợi cho đến khi thị trường địa ốc đóng băng. Đến lúc này nhiều biệt thự và nhiều căn hộ cao cấp liên tục giảm giá và… nằm chờ đợi người mua.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty TNHH Đất Lành, nói thêm, vấn đề là thủ tục để có một dự án nhà đất quá lâu. Trung bình để một dự án được khởi công, nhà đầu tư phải mất 3-5 năm làm thủ tục. Chi phí quá lớn cho thời gian và công tác chuẩn bị như vậy nên tâm lý nhà đầu tư nào cũng muốn nhắm vào khu vực kinh doanh có lãi nhất.

Tâm lý này lại được củng cố bởi những người mua nhà, đất kinh doanh lại (đầu tư thứ cấp) như bị lên cơn sốt, cứ thấy ở đâu bán biệt thự, căn hộ cao cấp là lao đến mua… và họ đã thu được những khoản lợi nhuận khổng lồ.

“Chúng tôi gọi thời điểm ấy là thời điểm mà người mua và người bán đều mù thị trường” – ông Đực nói. Hầu như chẳng có ai nhận ra nhu cầu thực sự của thị trường địa ốc trong một đất nước mà đại bộ phận người dân còn có thu nhập rất thấp. Đó là, người dân chỉ thu nhập khoảng 2 – 3 triệu đồng/tháng mà giá 1m² căn hộ cao cấp đã bị đẩy lên đến hàng chục triệu đồng/m², thì sẽ chẳng có mấy người có nhu cầu ở thực sự, mua được loại nhà ấy.

Xây nhà cho người thu nhập thấp – gian nan

Nghịch lý thừa-thiếu trong phát triển đô thị ở Việt Nam còn xuất phát từ một nguyên nhân khác. Việc xây nhà cho người thu nhập thấp về nguyên tắc đã được Nhà nước ủng hộ nhưng trên thực tế lại không hề đơn giản. Hàng loạt quy định cứng nhắc đã “trói tay” chủ trương này.

Giám đốc một công ty địa ốc xin giấu tên nêu ví dụ: có rất nhiều chi phí khó chứng minh trong việc thực hiện một dự án địa ốc. Trong khi đó, Nhà nước lại đòi hỏi phải có kiểm toán công tác xây dựng loại nhà này. Yêu cầu cao như thế nên cũng có vài nhà đầu tư quan tâm đến việc xây dựng nhà cho đối tượng thu nhập thấp nhưng cuối cùng đều bỏ cuộc.

Ngay cả việc tìm một loại hình nhà nhỏ phù hợp với khả năng mua của một bộ phận không nhỏ người dân cũng gặp khó khăn. Công ty TNHH địa ốc Đất Lành có kế hoạch xây dựng những căn hộ chỉ rộng khoảng 37m²-49m² dùng cho 2 người ở cũng phải xin ý kiến các bộ ngành chức năng đến 2 tháng (theo Tiêu chuẩn Việt Nam về nhà ở cao tầng thì căn hộ dành cho 1-2 người phải rộng tối thiểu 50m²-PV). 

Chưa hết, Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành xin phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 cho những dự án này, đến nay đã 29 tháng vẫn chưa được thông qua. Một số địa phương có thực hiện nhiều chế độ ưu đãi cho nhà đầu tư khi xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp hay nhà ở xã hội nhưng lại bị ràng buộc: không được bán nhà cho đối tượng khác.

Việc này, ở một góc độ nào đó không sai, song nhà đầu tư cũng không thể xây nhà xong rồi ngồi chờ người đúng đối tượng đến mua, khả năng thu hồi vốn rất thấp. Lấn cấn như thế nên ngay cả những địa phương có chủ trương tiến bộ này cũng không thu hút được nhiều nhà đầu tư đến với chương trình nhà cho người thu nhập thấp hoặc nhà ở xã hội.

Hiện nay, Bộ Xây dựng và nhiều địa phương đã bắt đầu quan tâm đặc biệt đến nhà cho người thu nhập thấp hay nhà ở xã hội với một chương trình kích cầu đã được công bố. Nhiều cuộc họp đã được tổ chức để bàn thảo kế hoạch triển khai cụ thể chương trình này.

Tuy nhiên, động thái phản hồi từ các nhà đầu tư vẫn chưa mạnh mẽ. Dường như họ vẫn chờ những định chế cụ thể hơn, hấp dẫn hơn. Trong khi đó, những căn hộ hay biệt thự cao cấp trống vắng, không người ở, dù là của ai nhưng khối tài sản ấy không phát huy hiệu quả thì đứng ở góc độ chung của toàn xã hội vẫn là sự lãng phí.

Nguyễn Khoa – Quốc Hùng

>> Kích cầu nhà ở xã hội: Không vì lợi nhuận, không “xin-cho”