Cầu thuê phục hồi cùng dòng vốn FDI
Theo báo cáo triển vọng bất động sản (BĐS) khu công nghiệp của Công ty CP xếp hạng tín nhiệm đầu tư Việt Nam (VIS Rating), hồ sơ tín nhiệm của các chủ đầu tư khu công nghiệp niêm yết được kỳ vọng duy trì ổn định trong thời gian tới nhờ khả năng tạo dòng tiền tốt và đòn bẩy ở mức vừa phải. Tuy nhiên, triển vọng giữa các doanh nghiệp có thể phân hóa khi một số chủ đầu tư dành nguồn lực đáng kể cho các lĩnh vực ngoài hoạt động khu công nghiệp.
Dòng vốn FDI tiếp tục được xem là động lực chính đối với nhu cầu thuê đất khu công nghiệp. Trong 8 tháng đầu năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 40,6 tỷ USD, tăng 55% so với cùng kỳ; FDI giải ngân đạt 17,3 tỷ USD, tăng 12%.
Sau khi giảm trong năm 2025, nhu cầu thuê đất khu công nghiệp đã phục hồi rõ rệt. Trong 6 tháng đầu năm 2026, diện tích đất khu công nghiệp cho thuê mới đạt 500 ha, tăng 60% so với cùng kỳ, chủ yếu nhờ nhu cầu mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp điện tử và bán dẫn. Tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp duy trì ở mức cao 82%.
Trong khi đó, diện tích cho thuê mới tại phân khúc nhà xưởng, nhà kho xây sẵn giảm 8%, xuống khoảng 0,9 triệu m². Diễn biến này cho thấy nhu cầu của các khách thuê mới thuộc lĩnh vực công nghệ cao đang nghiêng về thuê đất khu công nghiệp.
Giá thuê đất khu công nghiệp tiếp tục tăng nhưng chưa mạnh. Tại miền Bắc, giá thuê đạt 143 USD/m²/kỳ thuê, tăng 2,9% so với cùng kỳ; miền Nam đạt 184 USD/m²/kỳ thuê, tăng 1,7%. Giá thuê nhà xưởng, nhà kho xây sẵn bình quân khoảng 5 USD/m²/tháng, tăng 2%.
Về chính sách, Nghị định 20/2026 quy định giảm 30% tiền thuê đất trong 5 năm đối với các ngành đủ điều kiện. Luật Đầu tư 2025 có hiệu lực từ tháng 3/2026, đơn giản hóa một số thủ tục đầu tư và mở rộng nhóm ngành được ưu đãi, trong đó có bán dẫn, AI, dữ liệu lớn, công nghệ sinh học, năng lượng mới, công nghiệp xanh và logistics công nghệ cao.
Nguồn cung cũng được kỳ vọng mở rộng khi hoạt động mở bán các khu công nghiệp mới tăng tốc. VIS Rating dẫn trường hợp BCM với kế hoạch mở bán hai khu công nghiệp mới trong quý III/2026 sau khi hoàn tất thủ tục pháp lý.
Tín dụng mở rộng, dòng tiền có sự phân hóa
Cùng với nhu cầu thuê phục hồi, khả năng tiếp cận vốn của các chủ đầu tư BĐS khu công nghiệp cũng được cải thiện. Tín dụng BĐS khu công nghiệp trong quý II/2026 tăng 32% so với quý trước. Dư nợ của IDC, KBC và BCM lần lượt tăng 55%, 25% và 18%.
Theo VIS Rating, chính sách tín dụng năm 2026 của Ngân hàng Nhà nước cho phép phần dư nợ cho vay tăng thêm đối với dự án khu công nghiệp không tính vào hạn mức tăng trưởng tín dụng BĐS, qua đó tạo thêm dư địa cho vay tại 25 ngân hàng tham gia.
Kênh trái phiếu cũng có dấu hiệu phục hồi. Các chủ đầu tư khu công nghiệp đã phát hành tổng cộng 2,3 nghìn tỷ đồng trái phiếu trong 6 tháng đầu năm, trong khi khoảng 3,5 nghìn tỷ đồng sẽ đáo hạn trong nửa cuối năm. VIS Rating kỳ vọng hoạt động phát hành sẽ tăng tốc để phục vụ cả tái cấp vốn và đầu tư dự án.
Dù vậy, khả năng huy động vốn tốt hơn không đồng nghĩa áp lực tài chính giữa các doanh nghiệp giống nhau. Trong 6 tháng đầu năm, doanh thu bình quân của các chủ đầu tư khu công nghiệp niêm yết tăng 3% so với cùng kỳ, biên lợi nhuận gộp đạt 30%. Lợi nhuận hoạt động giảm 11%, trong khi chi phí lãi vay tăng 33%. Tổng dư nợ tăng 14%, kéo hệ số Nợ vay/EBITDA bình quân từ 2,2 lên 2,6 lần.
Phần lớn chủ đầu tư vẫn duy trì dòng tiền hoạt động tích cực, song KBC và BCM ghi nhận mức thâm hụt lớn nhất do các khoản đầu tư đáng kể vào BĐS nhà ở và hạ tầng đang triển khai.
VIS Rating dự báo các chỉ số tín nhiệm tiếp tục ổn định đối với những chủ đầu tư tập trung vào hoạt động khu công nghiệp cốt lõi, có quỹ đất cho thuê lớn như VGC, IDC, PHR và SIP. Trong khi đó, BCM và KBC có thể chịu áp lực dòng tiền lớn hơn do các cam kết đầu tư đáng kể ngoài hoạt động cốt lõi.
Triển vọng FDI vẫn có biến số từ các biện pháp thương mại tiềm tàng của Mỹ liên quan đến bảo hộ sở hữu trí tuệ và kiểm soát hoạt động trung chuyển hàng hóa. Theo VIS Rating, những yếu tố này có thể tác động đến triển vọng thu hút FDI của Việt Nam trong 12-18 tháng tới.
Huy Thảo
