Thủ tục chuyển đổi mục đích và cách tính tiền sử dụng đất khi dự án Khu đô thị quốc tế Đa Phước chuyển đổi phần đất xây dựng sân golf sang xây nhà ở như thế nào tiếp tục là vấn đề gây tranh cãi thời gian qua.
Là người theo sát dự án kể từ khi được cấp phép, ông Trương Hào, nguyên Phó giám đốc Trung tâm xúc tiến đầu tư Đà Nẵng đã có bài viết riêng về vấn đề này.
Dự án Khu đô thị quốc tế Đa Phước đã loại bỏ hạng mục sân golf
Ông Trương Hào – nguyên Phó giám đốc Trung tâm xúc tiến đầu tư Đà Nẵng
Việc loại bỏ hạng mục sân golf có “qua mặt” Thủ tướng?
Như mọi người đã biết, dự án Khu đô thị quốc tế Đa Phước được UBND thành phố Đà Nẵng cấp giấy chứng nhận đầu tư vào năm 2007.
Đến năm 2009, Thủ tướng có Quyết định 1946 ngày 26/11/2009 về phê duyệt sân golf Việt Nam đến năm 2020. Như vậy, dự án này ra đời trước khi có quyết định của Thủ tướng; do đó dự án không bị điều chỉnh bởi quyết định này.
Việc này, trong pháp luật đầu tư người ta gọi là “bất hồi tố”.
Khi cấp giấy chứng nhận đầu tư cho dự án này, thành phố không xin chủ trương của Thủ tướng về hạng mục sân golf vì lúc đó pháp luật không có qui định này, dự án không thuộc diện phải xin ý kiến Thủ tướng.
Cụ thể hơn, Luật Đầu tư 2005 không có qui định cấp phép sân golf phải xin chấp thuận chủ trương của Thủ tướng. Luật Đầu tư 2014 mới có qui định này.
Ta biết rằng cơ quan nào có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đầu tư thì cũng có quyền điều chỉnh hoặc rút giấy chứng nhận đầu tư.
Ngoài ra, theo quyết định nêu trên của Thủ tướng, điều khoản nói về trách nhiệm của UBND cấp tỉnh/ thành phố trực thuộc TƯ có ghi rõ: “Căn cứ nội dung Quyết định này, các qui định của pháp luật có liên quan và căn cứ thẩm quyền, qui định hiện hành quyết định và chịu trách nhiệm việc cấp Giấy chứng nhận đầu tư sân golf và thu hồi giấy phép theo qui định”.
Như vậy, Thủ tướng cũng không yêu cầu việc rút giấy phép phải xin ý kiến Thủ tướng.
Cũng cần thông tin thêm về bối cảnh ra đời của Quyết định trên của Thủ tướng. Vào thời điểm đó nhiều địa phương cho phép xây dựng nhiều sân golf, trong đó có những sân golf chính quyền đã lấy những vùng đất gọi là “bờ xôi ruộng mật” để cấp cho nhà đầu tư, gây nên những phản ứng dữ dội của người dân và sự phê phán trên truyền thông.
Quyết định ra đời là nhằm không chế số lượng dự án có sân golf ở các địa phương, để dành đất đai cho phát triển công- nông nghiệp hoặc nhà ở, không mất nhiều đất đai cho sân golf.
Mặc dù Thủ tướng đã xác định số lượng sân golf ở mỗi địa phương theo quyết định này nhưng nếu không có nhà đầu tư hay môi trường kinh doanh chưa thuận lợi hoặc cần sử dụng đất cho các mục tiêu quan trọng hơn thì chính quyền địa phượng có thể hủy bỏ dự án sân golf. Việc này không ai cấm, tất cả vì mục tiêu phát triển.
Khi xem các chỉ thị hoặc quyết định của các cơ quan thẩm quyền, ta cần hiểu hơn về bản chất và mục đích của việc ban hành các văn bản này, chứ không chỉ trên câu chữ.
Tại sao vào thời điểm 2012, Thành phố Đà Nẵng quyết định điều chỉnh các hạng mục của dự án Khu đô thị quốc tế Đa Phước, trong đó có loại bỏ sân golf?
Chủ trương của thành phố vào giai đoạn đó là muốn thu hồi 10 ha đất của dự án làm Trung tâm Công nghệ phần mềm số 2, dẫn đến diện tích đất dự án bị thu hẹp. Đồng thời, môi trường đầu tư phát triển sân golf chưa thuận lợi và dự án chậm triển khai không như mong muốn nên Thành phố thấy cần cho phép nhà đầu tư loại bỏ hạng mục này.
Một chi tiết nữa cần phải rõ ràng là: Giả dụ trong trường hợp dự án này, nếu luật pháp có yêu cầu xin chủ trương của Thủ tướng trong việc loại bỏ sân golf mà UBND địa phương không thực hiện việc này thì lúc đó ta có thể nói là địa phương “qua mặt” Thủ tướng, chứ không phải nhà đầu tư.
Việc xin chủ trương của Thủ tướng là việc của chính quyền địa phương, không phải nhiệm vụ của nhà đầu tư. Ngoài ra vào thời điểm điều chỉnh này, dự án thuộc Công ty Daewon Cantavil Hàn Quốc, chứ chưa thuộc quyền phát triển của The Sunrise Bay.
Thông tin cho rằng các Quyết định 8054/QD-UBND và Quyết định 1792/QD-UBND mới đây của UBND Thành phố cho Sunrise Bay liên quan đến điều chỉnh quy hoạch đã loại bỏ hạng mục sân golf ra khỏi dự án là chưa chính xác. Thực tế việc loại bỏ hạng mục này đã thực hiện từ năm 2012 và chưa có liên quan đến Sunrise Bay.
Dự án khu đô thị Đa Phước không có đất sẵn để thuê mà hình thành trên cơ sở lấn biển
Về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Pháp luật Việt Nam có qui định rõ ràng về việc chuyển mục đích sử dụng đất và cách tính để thu thêm tiền sử dụng đất đối với nhà đầu tư. Trường hợp này là đất có sẵn của Nhà nước cho thuê hoặc chuyển quyền sử dụng đất.
Pháp luật chưa có qui định nào về cách tính thu thêm tiền của nhà đầu tư trong trường hợp đất do nhà đầu tư tạo dựng nên mà thay đổi mục đích sử dụng đất.
Ta thấy rằng, pháp luật thường đi chậm hơn thực tế cuộc sống nên chưa chi phối được hết các hoạt động diễn ra trong thực tiễn.
Dự án Khu đô thị quốc tế Đa Phước theo qui hoạch cũ có hạng mục sân golf, nhưng sân golf này nằm trong giai đoạn 2 của dự án. Nhưng thực tế giai đoạn này hiện nay chưa có đất vì thuộc vùng biển sâu và phải san lấp biển. Do đó, chi phí cho việc lấn biển sẽ tốn gấp đôi chi phí giai đoạn 1. Hiện nay chưa ai ước tính chính xác được chi phí đầu tư này.
So với quy hoạch cũ do Daewon Cantavil lập thì quy hoạch mới được Công ty TNHH The Sủnise Bay điều chỉnh và đã được phê duyệt thì đất ở của Khu đô thị quốc tế Đa Phước tăng thêm 10 ha nhưng đất dành cho thương mại –dịch vụ giảm nhiều.
The Sunrise Bay đang chờ đơn vị bên Sở Tài nguyên – Môi trường tính ra số tiền mà nhà đầu tư phải nộp thêm, chứ Thành phố không phớt lờ chuyện này.
Như đã nói trên, để có cách tính như thế nào hợp lý để thu thêm tiền của nhà đầu tư là rất khó. Đất do nhà đầu tư tạo dựng nên với chi phí hàng ngàn tỷ đồng, chứ không phải đất có sẵn từ ông bà tổ tiên để lại và Nhà nước đang quản lý.
Cách tính có vẻ hợp lý nhất là dựa vào giá đất hiện tại trên thị trường trừ đi chi phí đầu tư lấn biển dự kiến và nhà đầu tư nộp số chênh lệch này. Nhưng cái khó như đã nêu trên là chi phí sẽ đầu tư vào lấn biển trong giai đoạn này khó có con số chính xác. Chúng ta hãy chờ xem bên Tài nguyên – Môi trường xác định nhà đầu tư sẽ nộp thêm bao nhiêu.
Vì pháp luật chưa có qui định cụ thể về việc này nên theo quan điểm cá nhân của người viết bài này là Thành phố không nên thu thêm tiền từ nhà đầu tư với những lý do sau.
Thứ nhất, theo Thỏa thuận nguyên tắc ban đầu mà Thành phố đã cam kết với nhà đầu tư từ năm 2006, tổng số tiền thuê đất mà nhà đầu tư đã nộp là nghĩa vụ tài chính trọn gói cho việc phát triển dự án này, bao gồm cả mục tiêu xây dựng nhà ở để bán và cho thuê.
Thứ hai, đất đai chưa được hình thành và chi phí đầu tư giai đoạn này chưa tính được chính xác. Chưa ai có thể xác định 1 mét khối cát hoặc đất đá trong những năm sau là bao nhiêu để tính ra con số.
Thứ ba, Daewon Cantavil đã san lấp và đã giao cho thành phố 25 ha để làm Khu văn hóa thể thao mà không thu tiền. Việc giao này không nằm trong thỏa thuận ban đầu. Đây là thiện chí của nhà đầu tư, muốn đóng góp cho địa phương. Nếu con số 10 ha về đất ở tăng thêm mà Sunrise đã nêu trên là đúng thì so với diện tích đất đai mà nhà đầu tư giao không thu tiền là thấp hơn nhiều.
Tôi cũng vừa mới nghe tin Thành phố sẽ lấy đất mà Daewon Cantavil đã giao để cho nhà đầu tư Singapore thuê làm công nghệ thông tin và chắc chắn sẽ thu một khoản không nhỏ từ dự án mới này.
Nhớ mấy năm trước đây khi Thành phố thu hồi 10 ha đất làm khu công nghệ phần mềm, Daewon Cantavil tính toán chi phí đầu tư để thành phố trả lại cho nhà đầu tư là 8 triệu USD. Thành phố bàn lui bàn tới và đề nghị trả cho nhà đầu tư 4 triệu USD nhưng cuối cùng hai bên không đi đến được thống nhất. Có qua có lại mới toại lòng nhau.
(Diễn đàn Doanh nghiệp)
