Quá trình mở rộng đường giao thông nội đô tại các đô thị lịch sử như Thủ đô Hà Nội thường tạo ra hệ lụy kéo dài về sự xuất hiện của các thửa đất dư thừa có diện tích rất nhỏ (<10 – 30 m2) và hình hài biến dạng, méo mó. Hiện tượng này dẫn đến sự bùng nổ của kiến trúc siêu mỏng, siêu nhỏ, siêu méo… làm suy giảm nghiêm trọng chất lượng cảnh quan đô thị và an toàn công trình. Bài báo sẽ phân tích thực trạng đất dư thừa sau giải phóng mặt bằng tại Hà Nội, đối chiếu với kinh nghiệm quản lý đất đai và quy hoạch tại Nhật Bản, Hàn Quốc và một số quốc gia châu Âu… Từ đó, nghiên cứu đề xuất hệ thống giải pháp tổng thể bao gồm: cơ chế thu hồi và hợp nhất thửa đất (Excess Condemnation and Plot Consolidation), mô hình điều chỉnh đất đai (Land Readjustment) và các hướng chuyển đổi chức năng linh hoạt như công viên bỏ túi (Pocket Park), hạ tầng kỹ thuật ngầm và kiến trúc dịch vụ siêu nhỏ (Micro-architecture).
1. Đặt vấn đề
Trong tiến trình đô thị hóa và tái thiết hạ tầng giao thông, việc mở rộng các tuyến đường nội đô xuyên qua các khu vực lõi đô thị lịch sử là giải pháp cấp bách nhằm giải quyết bài toán ùn tắc. Tuy nhiên, tại Thủ đô Hà Nội, chính sách bồi thường và giải phóng mặt bằng (GPMB) theo vạch chỉ giới đường đỏ hiện hành chỉ thu hồi đúng diện tích nằm trong chỉ giới. Hệ quả trực tiếp là sự hình thành của hàng loạt thửa đất còn lại có diện tích cực nhỏ (10 – 30 m2), thậm chí (<10 m2) với chiều sâu không đủ tiêu chuẩn, hình dạng méo mó (hình tam giác, hình dải ruy-băng, góc nhọn…).
Nhằm tận dụng giá trị thương mại lớn từ các “mặt tiền mới xuất hiện”, người dân thường tự phát xây dựng các công trình nhà ở dị dạng (nhà siêu mỏng, siêu nhỏ, siêu méo…). Vấn đề này không chỉ làm phá vỡ cấu trúc cảnh quan đô thị, gây mất an toàn chịu lực và phòng cháy chữa cháy… mà còn cho thấy khoảng trống lớn trong chính sách quản lý đất đai và quy hoạch chi tiết sau mở đường.
Đặt trong bối cảnh Luật Đất đai và các quy định quản lý quy hoạch kiến trúc tại Hà Nội, đang từng bước được đổi mới – việc nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế về xử lý đất dư thừa (residual parcels) và đề xuất khung giải pháp tích hợp giữa chính sách pháp lý – thiết kế đô thị là yêu cầu mang tính cấp thiết cả về mặt lý luận lẫn thực tiễn.
2. Thực trạng và bản chất của mảnh đất dư thừa tại Hà Nội
2.1. Nguồn gốc hình thành
Có thể thấy, tại Hà Nội, các mảnh đất siêu nhỏ, méo mó sau mở đường, được hình thành chủ yếu do ba nguyên nhân:
+ Phương pháp giải phóng mặt bằng theo ranh giới dự án cứng: nhà nước chỉ đền bù và thu hồi phần diện tích thuộc chỉ giới đường đỏ; phần diện tích còn lại nằm ngoài ranh giới dự án (dù không đủ điều kiện xây dựng) vẫn thuộc quyền sử dụng đất của người dân.
+ Hình thái ô thửa phức tạp của đô thị lịch sử: cấu trúc làng xã nội đô và khu dân cư tự phát tạo ra hệ thống các thửa đất lệch góc đa dạng. Khi đường mới mở, đâm chéo qua ô đất, các phần diện tích thừa bị xắt lát thành nhiều góc nhọn.
+ Giá trị kinh tế của đất mặt tiền lớn: chênh lệch địa tầng giá đất giữa trong ngõ và ngoài mặt lộ giới tạo động lực kinh tế khiến người dân cố bám trụ trên các mảnh đất dư thừa thay vì nhượng lại.
2.2. Nhận diện các bất cập đô thị
Hệ quả sau mở đường, với những ô đất dị dạng, cả đủ diện tích lẫn không đủ, để trống hoặc xây dựng lại, đều đưa lại cảnh quan đô thị hết sức nhếch nhác, lộn xộn, có thể thấy rõ những bất cập sau:
+ Cảnh quan kiến trúc biến dạng: các công trình dân sinh siêu mỏng, siêu méo với chiều sâu chỉ từ 0,8 – 1,5 m nhưng vươn cao tới 3 – 5 tầng, tạo nên hình ảnh nhếch nhác, chắp vá dọc các tuyến đường mới nâng cấp (ví dụ: đường vành đai 1, vành đai 2, tuyến đường Trường Chinh, Ô Chợ Dừa – Hoàng Cầu…).
+ Rủi ro kết cấu và vận hành: rất nhiều công trình không đảm bảo khả năng chịu lực trước tải trọng gió, rủi ro sụp đổ khi có động đất hoặc hỏa hoạn do thiếu lối thoát hiểm chuẩn hóa.
+ Xung đột pháp lý: quá trình thương lượng nhập thửa đất giữa chủ đất phía trước và chủ đất phía sau thường thất bại do không thống nhất được giá chuyển nhượng, dẫn đến tình trạng tranh chấp hoặc khiếu kiện kéo dài.
3. Kinh nghiệm quốc tế về quản lý và chuyển đổi đất dư thừa
Hiện tượng đất dư thừa (residual land) sau khi cải tạo hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông, không phải là đặc thù riêng của Việt Nam mà đã từng xuất hiện phổ biến tại châu Âu và châu Á.
3.1. Nhóm cơ chế pháp lý và quản lý đất đai
Tại Nhật Bản và Hàn Quốc – Cơ chế điều chỉnh đất đai (Land Readjustment):
Tại các quốc gia này, thay vì thu hồi dứt điểm theo vạch làm đường (chỉ giới đường đỏ), chính quyền khoanh vùng toàn bộ ô phố ảnh hưởng. Tất cả chủ đất trong khu vực quy hoạch cùng đóng góp một tỷ lệ diện tích đất nhất định (thường từ 10 – 30%) để làm đường và công trình hạ tầng. Sau khi hoàn thành hạ tầng, chính quyền phân chia lại các lô đất tái định cư vuông vắn, đủ chuẩn xây dựng cho các chủ hộ. Mặc dù diện tích đất của mỗi hộ có thể giảm đi, nhưng giá trị đất đai tăng mạnh nhờ hạ tầng đồng bộ. Cơ chế điều chỉnh đất đai là phương pháp phát triển đô thị thông minh giúp nâng cấp hạ tầng mà không cần thu hồi toàn bộ đất của người dân.
Lợi ích nổi bật của cơ chế và giải pháp này là tăng giá trị tài sản, với diện tích đất nhỏ hơn nhưng giá trị kinh tế và giá bán lại cao hơn nhiều lần nhờ hạ tầng đồng bộ; Giảm chi phí nhà nước khi chính quyền không phải tốn ngân sách lớn để đền bù GPMB hoàn toàn; Đảm bảo công bằng cho người dân khi không bị đẩy đi nơi khác mà được tái định cư tại chỗ với môi trường sống tốt hơn; Đô thị đồng bộ với việc tránh được tình trạng nhà méo mó, ngõ hẻm chật hẹp sau khi mở đường.
Dưới đây là sơ đồ trực quan minh họa cách thức hoạt động của cơ chế điều chỉnh đất đai (Land Readjustment): (Hình 1)
Tại châu Âu (Pháp, Anh) – Cơ chế thu hồi mở rộng (Excess Condemnation):
Quy định pháp lý cho phép cơ quan nhà nước thu hồi toàn bộ thửa đất nếu phần còn lại sau GPMB nằm dưới ngưỡng diện tích tối thiểu được cấp phép xây dựng. Phần đất dư thừa sau thu hồi được đưa vào quỹ đất công để chính quyền đấu giá cho chủ liền kề hoặc chuyển đổi chức năng công cộng. Ngoài ra, còn áp dụng Quy chuẩn xây dựng tối thiểu bắt buộc với nhiều đô thị như không cấp phép xây dựng mới cho các lô đất có diện tích <30-40 m2, chiều rộng mặt tiền <3 m hoặc có chiều sâu <4 m. Nếu vi phạm, công trình tồn tại sẽ bị cưỡng chế tháo dỡ. (Hình 2)
Cơ chế này đã đưa lại những lợi ích cốt lõi, bao gồm: về đô thị, tránh xuất hiện nhà siêu mỏng, siêu méo gây mất mỹ quan và mất an toàn; Về kinh tế, tăng nguồn thu ngân sách từ việc đấu giá đất dư thừa; Về xã hội, đảm bảo sự công bằng, tối ưu hóa giá trị sử dụng đất cho cộng đồng. Để thấy rõ sự khác biệt giữa việc có và không có cơ chế này, có thể thấy qua bảng so sánh kết quả thực tế sau: (Bảng 1)
3.2. Nhóm giải pháp thiết kế và tích hợp không gian
Tại một số quốc gia ở châu Âu và châu Á, trong trường hợp mảnh đất dư thừa thuộc sở hữu công hoặc không thể hợp khối, các đô thị phát triển chuyển hướng sang mô hình thiết kế đa năng, bố trí và sử dụng cho các tiện ích đô thị, có thể bao gồm: (Hình 3)
Công viên bỏ túi (Pocket Parks): tận dụng các vệt đất dư thừa rộng 15 – 30 m2 để trồng cây xanh, thảm hoa, tạo thành các công viên mini, bố trí ghế nghỉ cho người đi bộ. Toàn bộ tủ điện, trạm biến áp hoặc hạ tầng kỹ thuật được đưa xuống ngầm hoặc tích hợp khéo léo vào kiến trúc cảnh quan. Giải pháp này giúp gia tăng mảng xanh, giảm hiệu ứng đảo nhiệt đô thị và cải thiện vi khí hậu tuyến phố. Lợi ích cốt lõi là về mặt xã hội, tạo không gian giao lưu, thư giãn ngắn cho cư dân và người đi bộ; Về thẩm mỹ, xóa bỏ các điểm đen về rác thải hoặc lấn chiếm đất công trái phép; Về kinh tế, tăng giá trị bất động sản cho các khu vực xung quanh nhờ cảnh quan đẹp.
Trạm tiện ích hạ tầng kỹ thuật ngầm hóa: bằng cách đưa các hạ tầng gây mất mỹ quan trên vỉa hè (như trạm biến áp, tủ phân phối điện, tủ thông tin, trạm thu gom rác văn minh) vào bên trong ranh giới mảnh đất dư thừa, trả lại toàn bộ không gian vỉa hè cho người đi bộ. Ví dụ như trạm thu gom rác văn minh ngầm hóa (Underground Waste System) với thiết kế toàn bộ thùng chứa rác dung tích lớn được giấu hoàn toàn dưới lòng đất thông qua hệ thống nâng hạ thủy lực. Trên bề mặt vỉa hè chỉ để lại các họng nạp rác nhỏ gọn, thẩm mỹ, không bốc mùi và không chiếm không gian đi bộ.
Hạ tầng giao thông xanh chia sẻ: chuyển đổi mảnh đất dư thừa thành trạm sạc xe điện, điểm đỗ xe đạp công cộng hoặc điểm dừng chờ xe buýt.
Kiến trúc dịch vụ siêu nhỏ (Micro-architecture): bố trí các ki-ốt thương mại phục vụ đô thị như trạm ATM, quầy bán cà phê mang đi (take-away), nhà vệ sinh công cộng thông minh. Các công trình này chỉ xây dựng 1 tầng, kết cấu nhẹ, đáp ứng nhu cầu tiện ích mà không gây áp lực về mật độ xây dựng.
4. Đề xuất khung giải pháp tích hợp cho Thủ đô Hà Nội
Từ thực tiễn tại Hà Nội và bài học kinh nghiệm quốc tế, đề xuất khung giải pháp với 3 cấp độ nhằm xử lý triệt để bài toán đất dư thừa sau GPMB và mở đường tại khu vực nội đô Hà Nội như sau: (Bảng 2)
4.1. Cấp độ pháp lý và thể chế
Bổ sung Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch: Quy định rõ ngưỡng hình học thửa đất không được phép xây dựng độc lập trên địa bàn Hà Nội: thửa đất có diện tích <15 m2, hoặc chiều sâu/chiều rộng <3 m, hoặc có góc nhọn <300, tuyệt đối không được cấp phép xây dựng nhà ở mới.
Luật hóa cơ chế “Thu hồi toàn bộ” đối với dự án giao thông: Khi phê duyệt dự án mở đường, ranh giới GPMB phải bao gồm cả các thửa đất bị cắt xén mà phần còn lại không đủ tiêu chuẩn xây dựng. Chi phí bồi thường cho phần đất dư thừa này cần được tính trực tiếp vào tổng mức đầu tư của dự án.
4.2. Cấp độ quy hoạch và cơ chế đất đai
Cơ chế hợp khối bắt buộc và đấu giá: Trong thời hạn từ 30 – 45 ngày kể từ khi thu hồi, chủ thửa đất dư thừa được ưu tiên thỏa thuận chuyển nhượng cho hộ dân liền kề phía sau để hợp nhất lô đất. Nếu không đạt thỏa thuận, Nhà nước thu hồi phần đất dư thừa theo giá bồi thường dự án, sau đó tổ chức đấu giá công khai cho các hộ liền kề xung quanh với điều kiện phải hợp khối sau khi trúng đấu giá.
Thí điểm mô hình Điều chỉnh đất đai (Land Readjustment): Đối với các dự án mở đường lớn qua khu dân cư mật độ cao, Hà Nội cần chuyển từ phương thức “Giải phóng mặt bằng tuyến” sang “Quy hoạch tái thiết ô phố”. Người dân đóng góp đất làm đường và nhận lại lô đất tái định cư theo tiêu chuẩn tại chỗ.
4.3. Cấp độ thiết kế đô thị và chuyển đổi chức năng linh hoạt
Đối với các thửa đất dư thừa được chuyển thành đất công sau khi thu hồi, đề xuất danh mục chuyển đổi linh hoạt theo vị trí và chức năng sử dụng của thửa đất theo thứ tự ưu tiên và qua các ví dụ minh họa thực tế như sau: (Bảng 3 và Hình 4). Đây cũng chính là những bước đi ban đầu nhằm thỏa mãn sự thiếu hụt trầm trọng không gian công cộng dành cho các tiện ích đô thị. Đồng thời, các tiện ích này góp phần dần hướng tới tích hợp với mô hình TOD (Transit-Oriented Development – Phát triển theo định hướng giao thông công cộng) và tổ chức theo mô hình POD (Pedestrian-Oriented Development – Phát triển theo định hướng cho người đi bộ).
5. Kết luận
Hiện tượng đất dư thừa méo mó, siêu nhỏ sau GPMB mở đường là bài toán quản lý phức tạp nhưng hoàn toàn có thể giải quyết nếu có sự thay đổi căn bản về tư duy quy hoạch. Thay vì coi đất dư thừa là “phế phẩm”, gây gánh nặng cho quản lý và mỹ quan đô thị – Hà Nội cần xem đây là tài nguyên không gian tiềm năng để bổ sung hệ thống mảng xanh, hạ tầng kỹ thuật và các tiện ích công cộng đang rất thiếu hụt trong lõi đô thị.
Sự phối hợp đồng bộ giữa khung pháp lý nghiêm ngặt (ngăn chặn xây dựng dị dạng), cơ chế tài chính – đất đai linh hoạt (hợp khối, thu hồi mở rộng) và tư duy thiết kế đô thị vị nhân sinh (chuyển đổi thành không gian tiện ích) sẽ là chìa khóa để xử lý dứt điểm bài toán “nhà siêu mỏng, siêu nhỏ, siêu méo”, trả lại diện mạo đô thị văn minh và bền vững cho Thủ đô Hà Nội.
TS.KTS Nguyễn Tất Thắng – Nghiên cứu viên cao cấp, Viện Kiến trúc Quốc gia, Bộ Xây dựng
