Quản lý và phát triển thị trường bất động sản: Kinh nghiệm từ Singapore

Nhà ở chiếm một tỷ trọng lớn của thị trường bất động sản nên việc đảm bảo sự phát triển ổn định của nhà ở là một chiến lược lâu dài của Chính phủ.

 

Kinh nghiệm của Singapore

Thắt chặt quản lý để tránh tình trạng thị trường bất động sản phát triển quá nóng: Singapore là một trong những thị trường có tỷ lệ sở hữu nhà cao nhất trên thế giới, với 90% cư dân có nhà ở hoặc căn hộ đứng tên mình. 

Đây cũng là điểm đến đầu tư đầy sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư tới từ các quốc gia láng giềng như Malaysia, Indonesia và đặc biệt là Trung Quốc. Chính bởi lượng cầu luôn dồi dào đã khiến giá nhà tại đây tăng hơn 60% trong giai đoạn 2009 – 2013.

Trong bối cảnh giá nhà tăng mạnh, Chính phủ Singapore đã áp dụng các biện pháp mạnh tay để kiềm chế đà tăng như đánh thuế 10% giá trị thương vụ đối với người mua nước ngoài kể từ năm 2011 (sau đó tăng lên 15% năm 2013); giới hạn đối tượng được mua bất động sản thứ hai; yêu cầu thu nhập ở mức cao để có thể nộp hồ sơ vay mua bất động sản… Nhờ những chính sách này, giá nhà tại Singapore đã giảm 3%. 

Singapore cũng có giai đoạn thị trường bất động sản phát triển quá nóng

Quỹ tiết kiệm trung ương để mua nhà: Singapore có quỹ tiết kiệm trung ương có tên gọi CPF. Quỹ này sẽ tự động trích ra 23% tiền lương hàng tháng của một người làm công ăn lương để phục vụ cho việc nhà cửa.

Đánh thuế bất động sản thứ hai: Singapore cũng có giai đoạn thị trường bất động sản phát triển quá nóng, khi giá của bất động sản tăng quá cao, rất nhiều người dân thực sự có nhu cầu không đủ khả năng mua nhà. Trong khi đó một người có thể mua 5, 6, 7… bất động sản với mục đích đầu cơ, mua hôm nay rồi bán ngay hoặc bán ngay sau 1 tháng, 3 tháng.

Trước thực tế nói trên, Chính phủ Singapore nhanh chóng nhận ra rằng nếu không có các biện pháp kiểm soát hoạt động của thị trường, giá của bất động sản sẽ tiếp tục tăng rất nhanh, toàn bộ nền kinh tế có thể nổ tung, người dân và ngân hàng sẽ đi đến phá sản. Vì vậy giải pháp đánh thuế bất động sản thứ 2 đã được áp dụng.

Theo đó, Chính phủ đánh thuế đối với người mua nhà. Bất cứ người Singapore nào mua nhà đều phải trả phí 7% giá trị bất động sản cho căn nhà thứ 2, 10% cho căn nhà thứ 3. Riêng đối với người nước ngoài mua nhà thì trả 15% cho mọi bất động sản.

Đánh thuế đối với người bán nhà: Nếu người mua bất động sản rồi và bán bất động sản đó ngay trong năm đó thì phải đóng thuế là 16% giá trị bất động sản, bán vào năm thứ hai đóng thuế 12%, năm thứ ba là 8% và năm thứ tư chỉ đóng 4%. Sau 4 năm người bán sẽ không phải đóng thuế.

Áp hạn mức cho vay tối đa: Mọi cá nhân khi vay mua tài sản, ngân hàng không được phép cho vay quá nhiều. Ví dụ: Khi vay mua căn nhà đầu tiên, ngân hàng sẽ cho vay 80%, căn thứ 2 sẽ là 60%, căn thứ 3 là 40%. Càng mua nhiềubất động sản, mức cho vay càng thấp đi.

Sau khi đi vào thực tế, các chính sách trên đã có tác động lớn đến thị trường bất động sản Singapore, cụ thể: Lượng giao dịch bất động sản sụt giảm mạnh, khoảng 40%. Giá bất động sản cũng theo đó giảm xuống. Trong đó, phân khúc cao cấp có giảm nhiều nhất do sức mua của đối tượng người nước ngoài (phải trả phí 15%) giảm 35 – 40%.

Riêng giá bất động sản bình dân không giảm nhiều, giá duy trì ổn định. Điều này giúp cho những người có thu nhập trung bình và thấp trước đây không thể thì nay đã có thể sở hữu căn nhà của riêng mình.

Trước khi thực hiện các chính sách nêu trên, thị trường có khoảng 37.000 giao dịch. Sau khi áp dụng chính sách này, số lượng giao dịch giảm dần xuống 22.000, 12.000… Số lượng giao dịch năm 2015 tăng lên 14.000. Con số này trong năm 2016 là 18.000.

Khi thị trường bất động sản đã giảm nhiệt Chính phủ Singapore đã có giải pháp nới lỏng đó là giảm bớt mức thuế đánh vào người bán bất động sản và một số quy định cầm cố bất động sản được nới lỏng. Theo đó, chỉ đánh thuế với người bán bất động sản thuộc quyền sở hữu dưới 3 năm, giảm so với mức 4 năm. Mức thuế cũng được giảm xuống còn 4% đối với bất động sản được bán trong vòng 3 năm và tối đa là 12% đối với bất động sản được bán trong vòng 1 năm.

Tuy nhiên những thay đổi này sẽ không tiến hành vội vàng mà đảm bảo sự ổn định và phát triển bền vững của thị trường bất động sản. 

Kinh nghiệm cho Thủ đô Hà Nội

Một chuyên gia kinh tế cho rằng: “Thị trường bất động sản xưa nay vốn có hai vấn đề cốt lõi, một là vấn đề về luật cung cầu, nếu cung ít, cầu nhiêu thì tác động đến giá bán. Phần thứ hai là giá trị thật của nó, tức là dựa trên thu nhập của người dân. Bất động sản vốn phức tạp, có rất nhiều phân khúc. Mấy năm trước chỉ có nguồn cung cao cấp khá dồi dào, trong khi người dân vẫn thu nhập thấp là chủ yếu. Đồng thời nếu so sánh giá trị thực của bất động sản với thu nhập của người dân, hiện giá bất động sản trung bình ở Việt Nam gấp khoảng 25 lần thu nhập, trong khi ở Thái Lan là 6,3 lần, Singapore là 5,2 lần. Khi giá quá cao, thì đó là hiện tượng bong bóng”.

Từ kinh nghiệm thành công cũng như những kinh nghiệm từ bài học không thành công của các nước trong khu vực Hà nội có thể tham khảo và áp dụng ở những vấn đề sau:

Thứ nhất, Quản lý thị trường bất động sản gắn liền với quản lý chặt chẽ đất đô thị. Nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư phát triển bất động sản bảo đảm sử dụng đúng mục đích theo quy hoạch đã được xét duyệt.

Thứ hai, cần đánh thuế bất động sản như Singapore để hạn chế đầu cơ bất động sản.

Thứ ba, Cơ quan quản lý nhà đất và thị trường bất động sản cần tăng cường năng lực để quản lý hiệu quả thông qua công nghệ thông tin như các nước đã tiến hành làm cho thông tin được đầy đủ và minh bạch. Để đạt được điều này cần kiện toàn và củng cố các Trung tâm thông tin về quản lý đất đai, nhà ở từ thành phố tới các quận huyện. 

PGS.TS Vũ Thị Vinh – Nguyên Tổng thư ký Hiệp hội các đô thị Việt Nam 
(DĐDN)