Khi tự do thỏa thuận hợp đồng lên ngôi
Nguyên nhân đầu tiên bắt nguồn từ thực tế rằng pháp luật về kinh doanh bất động sản (KDBĐS) chủ yếu tập trung điều chỉnh hoạt động kinh doanh, chứ không đi sâu vào bản chất pháp lý của hợp đồng. Những quy định liên quan đến hợp đồng trong Luật KDBĐS, nếu có, cũng chỉ nhằm làm cơ sở cho việc chuyển nhượng hợp đồng. Các vấn đề còn lại được giao cho các luật khác điều chỉnh, đặc biệt là Bộ luật Dân sự.
Trong bối cảnh Luật KDBĐS chủ yếu điều chỉnh hoạt động kinh doanh như đã nêu, “tự do thỏa thuận” thường được xem như một khẩu hiệu xác nhận mối quan hệ giữa doanh nghiệp và người mua nhà. Tuy nhiên, thực tế “trăm người bán, vạn người mua” cho thấy sự mất cân xứng rõ rệt về vị thế trên thị trường bất động sản, khiến quyền tự do thỏa thuận ấy bị hạn chế đáng kể – ngay cả khi pháp luật đã yêu cầu doanh nghiệp công bố hợp đồng mẫu.
Đơn cử như quy định về phạt vi phạm hợp đồng: nếu người mua nhà chậm thanh toán hoặc vi phạm nghĩa vụ, doanh nghiệp có thể chấm dứt hợp đồng, thu hồi bất động sản để bán lại cho người khác khi giá tăng, hoặc ngược lại, tiếp tục giữ hợp đồng khi thị trường dư cung. Trong khi đó, nếu người bán chậm tiến độ hoặc không bàn giao nhà đúng hạn, người mua chỉ được nhận lãi suất quá hạn, thậm chí trong trường hợp nghiêm trọng hơn – không giao nhà – cũng chỉ được hoàn tiền kèm lãi. Sự phổ biến của những điều khoản này trong các hợp đồng mua bán nhà cho thấy rõ mức độ bất cân xứng về vị thế giữa hai bên.
Đáng chú ý hơn, yêu cầu về việc ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ bàn giao nhà của chủ đầu tư – từng được xem là cơ chế bảo vệ người mua – sau một thời gian ngắn đã bị chuyển thành điều kiện không bắt buộc. Doanh nghiệp có thể miễn thực hiện nghĩa vụ này nếu thỏa thuận được với người mua về việc không áp dụng bảo lãnh.
“Phía cung” được ưu ái
Nhằm tạo dựng môi trường pháp lý thông thoáng, thúc đẩy đầu tư và kinh doanh bất động sản, pháp luật về KDBĐS có xu hướng nới lỏng kiểm soát để tăng nguồn cung, phát triển thị trường và khuyến khích giao dịch. Hệ quả là các nhà đầu tư bất động sản được hưởng nhiều ưu đãi, dù người dân cũng có thêm cơ hội tiếp cận và sở hữu nhà ở – nhưng ở mức độ hạn chế hơn.
Việc nới lỏng điều kiện cấp tín dụng, thậm chí mở rộng cơ hội tiếp cận vốn từ các kênh khác cho doanh nghiệp bất động sản là một ví dụ điển hình. Bên cạnh việc dễ dàng hơn trong vay vốn ngân hàng, các quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp còn tạo thêm lối mở giúp doanh nghiệp tiếp cận trực tiếp với nhà đầu tư và thị trường vốn. Tuy nhiên, chính sự mở rộng này đã dẫn đến tình trạng bất cân xứng trong cơ cấu tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản và trở thành lời cảnh báo lớn với thị trường khi không ít doanh nghiệp chật vật trước kỳ hạn thanh toán trái phiếu.
Không thể phủ nhận rằng các quy định về KDBĐS đã được cải thiện, góp phần chấm dứt tình trạng thế chấp trùng một tài sản cho nhiều khoản vay – khi trước đây doanh nghiệp có thể thế chấp cả dự án và quyền sử dụng đất để vay vốn, trong khi người mua nhà hình thành trong tương lai cũng thế chấp chính quyền sử dụng đất và căn nhà đó để vay tiền thanh toán cho chủ đầu tư. Từ giới hạn này, việc doanh nghiệp “bán nền” cho người mua nhưng vẫn tiếp tục thế chấp quyền sử dụng đất trong dự án bị xem là hành vi phạm pháp.
Ngay sau đó, thị trường chứng kiến một cách tiếp cận vốn ngân hàng mới của các doanh nghiệp bất động sản. Cụ thể, nếu người mua không đủ khả năng thanh toán, họ có thể vay vốn từ ngân hàng đối tác của chủ đầu tư. Khi đó, ngân hàng sẽ giải ngân trực tiếp cho chủ đầu tư, còn người mua thanh toán nợ cho ngân hàng.
Bỏ qua những yếu tố tiêu cực như việc thổi giá, duy trì giá nhà đất ở mức cao hay mối quan hệ “sân sau” giữa doanh nghiệp bất động sản và ngân hàng, mô hình này cho thấy sự thuận lợi ban đầu: ngân hàng có khách hàng, chủ đầu tư có vốn, còn người mua nhà được ân hạn lãi trong một thời gian nhất định. Tuy nhiên, nếu dự án chậm tiến độ hoặc không được bàn giao, người mua phải tự làm việc với chủ đầu tư, trong khi nghĩa vụ trả nợ ngân hàng vẫn phải thực hiện.
Mua nhà hình thành trong tương lai – bình mới rượu cũ?
Trước khi pháp luật về KDBĐS được định hình, các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay “mua bán nền”, nhà ở hình thành trong tương lai thường được thực hiện thông qua hợp đồng giả cách dưới danh nghĩa “góp vốn”. Nguyên nhân là pháp luật đất đai khi đó chưa công nhận tài sản hình thành trong tương lai, nên các bên không thể ký hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng khi chưa có đối tượng giao dịch cụ thể. Hệ quả là người mua nhà ký hợp đồng góp vốn và chuyển tiền cho doanh nghiệp bất động sản gần như chấp nhận rủi ro mất trắng nếu doanh nghiệp vỡ nợ hoặc không bàn giao nhà, đất cho “người góp vốn”. Thực tế, đã có không ít trường hợp như vậy xảy ra.
Chính vì rủi ro đó, giao dịch dạng này sau đó bị cấm và pháp luật về KDBĐS đã bổ sung quy định cho phép mua bán nhà hình thành trong tương lai. Dù tên gọi và hình thức thay đổi, bản chất và hệ quả gần như không khác biệt. So với người góp vốn trước đây, người mua nhà được xem là chủ nợ nên có thể được ưu tiên thanh toán khi doanh nghiệp vỡ nợ. Tuy nhiên, thực tế cho thấy khi doanh nghiệp bất động sản rơi vào khủng hoảng, họ thường không còn khả năng triển khai dự án, bàn giao nhà hay hoàn trả đầy đủ tiền cho khách hàng.
Về mặt thể chế, quy định về mua bán nhà hình thành trong tương lai vẫn chưa khắc phục được những hạn chế vốn tồn tại trong mô hình góp vốn trước đây. Trên thực tế, khi các yếu tố cốt lõi hầu như không thay đổi, hình thức “mua bán nhà hình thành trong tương lai” chỉ như một phiên bản mới của giao dịch góp vốn – khác tên gọi, nhưng tương tự về bản chất.
An toàn tín dụng và quyền lợi của khách hàng
Khó có thể phủ nhận tính hợp lý của chính sách kích cung và kích cầu đối với thị trường bất động sản. Việc gỡ bỏ một số rào cản kiểm soát không cần thiết cũng góp phần làm thị trường sôi động hơn, cải thiện thanh khoản và giúp giảm áp lực dư nợ trong trường hợp doanh nghiệp không đạt doanh thu kỳ vọng. Tuy nhiên, trong bối cảnh khung pháp lý còn nhiều bất cập như hiện nay, người mua nhà và thị trường vẫn có một nhu cầu chính đáng, đó là được bảo vệ.
Xuất phát từ một nền kinh tế còn non trẻ, các doanh nghiệp bất động sản thời kỳ đầu không phải là những “đại gia từ khi sinh ra”. Trong cùng bối cảnh ấy, phần lớn người mua nhà cũng không dư dả về tài chính, nên tín dụng ngân hàng trở thành chiếc phao cứu sinh cho cả hai phía. Tuy nhiên, đi cùng với dòng vốn ấy là nhu cầu chính đáng về một cơ chế bảo đảm quyền lợi cân bằng giữa các bên.
Từ mối quan hệ tín dụng nói trên, thay vì để người mua nhà “đơn độc” gánh nợ, trách nhiệm này cần được san sẻ cho các bên cùng hưởng lợi. Thực tế, ngân hàng cấp tín dụng cho người mua dựa trên tài sản thế chấp là bất động sản hình thành trong tương lai, chứ không hẳn là năng lực tài chính của người vay. Vì vậy, khi doanh nghiệp bất động sản không thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà và ngân hàng cũng không thể thu hồi nợ do thiếu tài sản để phát mãi, phần rủi ro này cần được chuyển giao cho ngân hàng.
Trong trường hợp ngân hàng nhận bảo lãnh nghĩa vụ của chủ đầu tư, trách nhiệm xử lý sẽ thuộc về ngân hàng khi chủ đầu tư vi phạm. Do đó, nếu phương thức thanh toán hợp đồng mua nhà được thực hiện thông qua khoản vay ngân hàng, thì điều kiện bảo lãnh nghĩa vụ giao nhà của chủ đầu tư phải là điều khoản bắt buộc. Khi đó, ngân hàng chỉ có quyền đòi nợ người mua nếu chủ đầu tư thực hiện đúng tiến độ và bàn giao nhà theo cam kết.
Ngược lại, nếu người mua tự thanh toán, họ phải tự chịu rủi ro với chủ đầu tư. Trong trường hợp này – như quy định hiện hành – bảo lãnh nghĩa vụ giao nhà chỉ là điều kiện lựa chọn, được áp dụng khi khách hàng yêu cầu.
Trương Trọng Hiểu – Trường Đại học Kinh tế – Luật, ĐHQG TPHCM
