Bản Quy hoạch Hà Nội chỉ ra không gian tiềm năng phát triển, nhưng muốn biến thành tài sản có giá trị, đem lại lợi ích nhân dân và làm giàu cho Thủ đô, đất nước thì cả hệ thống phải vào cuộc.
Cách đây ít lâu, khi nhận xét về quy hoạch Hà Nội, một vị Thứ trưởng Bộ Xây dựng đã phát biểu: “…Giá đất Hà Nội thuộc loại cao nhất nước là tiềm năng lớn, không thể để tiền đó rơi vào túi một số ít người mà cộng đồng không được hưởng lợi“. Nếu theo định hướng này, bản quy hoạch Hà Nội có thể cải biến những vấn đề phi lý trở nên hợp lý.
Phải hướng tới ý nguyện nhân dân
Từ khi có bản vẽ quy hoạch theo “lối Tây” năm 1890 đến nay là 120 năm, Hà Nội có đến hơn chục bản vẽ quy hoạch. Nửa đầu TK 20 có khoảng “dăm lần”, nửa sau cũng gần chục lần. Nhưng chưa bao giờ quy hoạch Thủ đô có đông đảo các giới tham gia như lần này. Ý kiến tham góp ngay từ đầu hình thành ý tưởng cho đến khi được phê duyệt, sau khi phê duyệt…chắc chắn sẽ tiếp tục nhận được những ý kiến đóng góp để kế hoạch phát triển đô thị hoàn thiện và hợp lý.
Bản quy hoạch mới sẽ thực sự có giá trị khi nhìn ra những nguyên nhân làm cho các bản quy hoạch trước đây còn hạn chế, gây phản ứng trong dư luận xã hội. Có thể đưa 2 ví dụ: Một là, ý tưởng chủ quan khi di dời Thủ đô lên Vĩnh Yên, Xuân Hoà hay Xuân Mai… Hai là, bản quy hoạch 108 cho dù được soạn thảo khá công phu, song khi triển khai chi tiết thì chỉnh sửa tuỳ tiện, các dự án phát triển đô thị khi thực hiện thì lại xem nhẹ lợi ích chung…
Những tồn tại trong phát triển đô thị Hà Nội làm ảnh hưởng nhiều mặt đến xã hội, nên quy hoạch Thủ đô lần này trở thành cơ hội để đông đảo các tầng lớp nhân dân bày tỏ ý nguyện của mình. Mong sao những góp ý cho bản quy hoạch được tiếp nhận một cách thực chất nhất, chọn lọc nhất.
Thúc đẩy cả xã hội vận động vì lợi ích chung
Cơn sốt đất phía Tây Hà Nội sau khi triển lãm quy hoạch vừa qua cho ta thấy 2 mặt của vấn đề. Mặt tích cực là giá trị đất đai Hà Nội rất cao, là động lực, sức hút đầu tư mạnh mẽ của toàn xã hội. Mặt tiêu cực là quản lý tài nguyên lỏng lẻo, bộ máy quản lý và nhận thức pháp luật trong xã hội còn thấp…nên xảy ra tình trạng đầu cơ đất đai tùy tiện, tự phát.
Bản quy hoạch chỉ ra không gian tiềm năng phát triển, nhưng muốn biến thành tài sản có giá trị, đem lại lợi ích nhân dân và làm giàu cho Thủ đô, đất nước thì cả hệ thống phải vào cuộc.
Ngành tài nguyên môi trường phải có hồ sơ quản lý đất đai tường minh, chính xác. Ngành tài chính phải có thuế suất hữu hiệu, điều chỉnh chuẩn xác hoạt động kinh doanh bất động sản, chuyển hoá tài sản công theo đúng quy luật kinh tế. Ngành tư pháp phải hoàn thiện các điều luật nhằm điều chỉnh kinh doanh BĐS tuân thủ luật pháp nghiêm minh. Ngành nội vụ phải kiện toàn bộ máy hành chính địa phương để các cấp chính quyền cơ sở thực thi trách nhiệm của mình một cách chủ động v.v…
Các dự án bất động sản tràn ngập, cấp đất lập dự án cả vào vùng trũng ngập nằm giữa sông Nhuệ và sông Đáy (trước 2008)
Tập trung hoá tài nguyên đất đai đang bị phân tán
Bản quy hoạch bắt tay vào soạn thảo với 744 dự án BĐS dày đặc trên diện tích 3.340km2. Việc đầu tiên là lập Hành lang Xanh để giãn cách đô thị trung tâm với các đô thị vệ tinh, nó còn là không gian cây xanh, mặt nước và phát triển sinh thái bền vững… Các dự án nằm trong khu vực này sẽ được các cơ quan chuyên môn cân nhắc sâu sắc để đảm bảo Hành lang Xanh hoàn thành sứ mạng của mình một cách thực chất.
Tất nhiên, để loại bỏ những thoả hiệp giữa chủ dự án và nhà quản lý cần có sự giám sát của cả xã hội. Hành lang Xanh sẽ là diện tích lớn nhất (hơn 2. 000 km2) tích tụ để sở hữu công dưói sự giám sát của xã hội?
Các không gian Xanh hai bên bờ sông Nhuệ, các rãnh Xanh, không gian lớn bên tượng đài Độc Lập (từ sông Nhuệ đến vành đai 4) sẽ can thiệp vào hàng trăm các dự án BĐS manh mún để bổ sung cho không gian công cộng của Thủ đô hàng trăm km2 nữa.
Khu đất rộng hàng chục km2 bờ Đông và Tây Hồ Đồng Mô đang khoanh vùng dự trữ làm Trung tâm Hành chính quốc gia. Đã có nhiều ý kiến thảo luận, nên chăng ta thay từ TTHCQG thành khu đất dự trữ Quốc gia, vì đằng nào thì 40 năm nữa mới bàn đến. Nhưng ngay bây giờ, nếu thành phố khoanh vùng trưng dụng trồng cây, làm thành rừng xanh bên hai bờ hồ Đồng Mô thì quý biết bao: Không làm nhà chia lô, kinh doanh giải trí, không cấp đất làm sân golf. Nơi đây Hà Nội có công viên rộng gấp 4 lần Hồ Tây thì quả là đáng quý.
(click vào hình ảnh để xem lớn hơn – SGTT)
Dự trữ quỹ đất cho những nhu cầu phát sinh trong tương lai
Hầu hết các nhà lập quy hoạch thường bối rối khi phải trình bày một viễn cảnh tương lai trước những câu hỏi đặt ra bởi câu hỏi xuất phát từ nhãn quan hiện tại, đôi khi còn từ những chiêm nghiệm trong quá khứ.
Bản quy hoạch Hà Nội đương nhiên phải chỉ ra nơi nào sẽ xây dựng các bệnh viện, trường ĐH và các cơ quan trụ sở của thành phố lẫn Trung ương (gọi tắt là công sở). Trong khi phần lớn chủ nhân những toà nhà này không mặn mà với kế hoạch di chuyển.
Nếu như đồng ý gác lại chuyên TTHCQG trong 40 năm tới, thì ngay bây giờ, vị trí các công sở mới ở đâu? Hiện nay, hầu hết công sở cũ chỉ là nơi làm việc các Nha, sở thời thuộc địa. Phòng ốc chật hẹp, trang bị cổ lỗ không phù hợp thiết bị tiện nghi hiện đại. Thực tế nhiều đơn vị đã có kế hoạch cụ thể di chuyển ra ngoài. Khoảng cách 10-15 km từ trung tâm ra nơi mới giờ đây không là vấn đề.
Đẹp nhất là các công sở đặt ở Tây Hồ Tây. Nơi đây gần cơ quan CP, Quốc Hội, TƯ Đảng ở Ba Đình- tiện lợi vô cùng. Tốc độ hiện đại hoá phưong tiện di chuyển đã làm cho khoảng cách vài chục km trong tương lai sẽ còn ngắn hơn vài km như hiện tại.
Nếu TTHCQG chưa xây ngay thì đường nối từ vành đai 4 chưa cần làm. Đất đai chỗ này cũng không cần tích tụ vì đằng nào cũng thuộc đất Vành đai Xanh – sở hữu công rồi.
(click vào hình ảnh để xem lớn hơn – SGTT)
Xây “Hà Nội mới” hết bao nhiêu tiền cũng không phải đi vay
Tổng vốn cho giao thông là gần 41 tỷ USD tính đến 2030 bao gồm giao thông đối ngoại khoảng 11.4 tỷ, giao thông đô thị trung tâm khoảng 22 tỷ, giao thông liên kết các đô thị khoảng 0.45 tỷ, giao thông đô thị vệ tinh khoảng 3.65 tỷ, giao thông ngoại ô 0.9 tỷ và các công trình đầu mối giao thông khoảng 2,5 tỷ USD.
Giao thông trung tâm nhiều tiền nhất là các tuyến đường sắt trên cao dưới ngầm (gần 10 tỷ USD). Nếu diện tích thu hồi 1 triệu m2 từ công sở, giá chuyển đổi 10.000USD/m2, Hà Nội có 10 tỷ USD. Chuyển giao không gian ngầm, thành phố mua lại các nhà ga, các chủ đầu tư tha hồ xây dựng các trung tâm thương mại, ga ra, dịch vụ kỹ thuật. Thành phố sẽ chủ động nguồn vốn (đã có vài nhà đầu tư Âu, Mỹ âm thầm khảo sát cơ hội này).
Hơn 12 tỷ cho giao thông khác gồm cầu vượt, đường vành đai, trên cao nên giao cho các nhà đầu tư tư nhân theo hình thức BOT, thành phố chỉ cần có chính sách huy động vốn hợp lý, thu phí đường, bãi đỗ tự cân đối, không phải đổi đất hạ tầng gì lèm nhèm.
Đô thị vệ tinh, giao thông đối ngoại không cần đầu tư vội. Vệ tinh phát triển đến đâu, đường làm tới (nhiều vệ tinh trên thế giới tồn tại èo uột không ai đến và đi cả). Kinh nghiệm làm đường BOT, hoán đổi đất giá trị nội đô lấy tiền xây công sở mới và làm đường đắt tiền sẽ là bài học tốt để đầu tư dần các hạng mục tiếp theo.
Đô thị lõi mở rộng có khả năng tiếp nhận 2 triệu ngưòi sẽ biết đất thành vàng cho Hà Nội. Giả sử mỗi ngưòi có 25 m2 nhà ở mới, giá rẻ 1.000USD /m2 thì chỗ nhà ở này có giá trị 50 tỷ USD. Thành phố thu về từ tiền đất, thuế BĐS khoảng 1/3 thì Hà Nội ta không thiếu tiền nạo vét sông hồ, vườn hoa cây xanh, bệnh viện trường học, xe buýt công cộng…
Trần Huy Ánh
