Thông tư 03/2014 của Bộ Xây dựng hướng dẫn cách tính diện tích căn hộ tại các dự án nhà ở chính thức có hiệu lực từ 8/4 vừa qua, trong đó phương pháp tính diện tích thông thủy thay cho cách tính từ tim tường và phần cột, hộp kỹ thuật sẽ được áp dụng thống nhất tại tất cả các dự án.
Dù Thông tư 03 mới có hiệu lực được hai ngày, song dường như để đi trước đón đầu và cũng là nhằm bù vào phần giá trị bị sụt giảm khi áp dụng cách tính diện tích mới, một số chủ đầu tư bất động sản tại Hà Nội đã lên kế hoạch điều chỉnh giá bán từ trước đó, cho dù thanh khoản của thị trường chưa hẳn đã cải thiện.
Rậm rịch tăng giá
Ông Nguyễn Hữu Đường, Chủ tịch Công ty Hòa Bình – chủ đầu tư dự án HoaBinh Green City (Minh Khai, Hà Nội) cho biết để đảm bảo lợi nhuận tối thiểu cho công ty, tới đây doanh nghiệp này sẽ điều chỉnh tăng khoảng 10% giá bán căn hộ tại dự án trên.
Theo lãnh đạo Hòa Bình, sở dĩ phải điều chỉnh giá bán tại dự án HoaBinh Green City, bởi nếu tiếp tục bán căn hộ với mức giá cũ, mặc dù chưa đến mức thua lỗ nhưng cũng không có lãi, trong khi công ty vẫn phải cộng thêm các khoản chi phí phát sinh trong quá trình xây dựng, chi phí lãi vay…
Ông Đường nói, mức giá bán căn hộ hiện tại của HoaBinh Green City chỉ khoảng 21 triệu/m2, tương đương với nhà tái định cư, trong khi đây là dự án chung cư cao cấp, đầy đủ nội thất, lan can được mạ vàng 24k…
“Chúng tôi điều chỉnh giá bán là do cách tính diện tích thay đổi, còn về tổng thể, giá trị căn hộ cũng không thay đổi do diện tích tính tiền đã giảm đi đáng kể so với trước đây”.
Một dự án khác tại Hà Nội cũng được chủ đầu tư công bố điều chỉnh giá bán là Thăng Long Number One của Viglacera. Theo đó, từ đầu tháng 4 tới, dự án sẽ tiếp tục tăng giá sau khi đã có vài ba lần điều chỉnh tăng trước đó. Hiện dự án này đang được chào giá khoảng 31 triệu đồng/m2.
Ngoài ra, một số dự án khác tại khu vực Cầu Giấy, Thanh Xuân… cũng đang được chủ đầu tư lên kế hoạch tăng giá khoảng 5%.
Tuy nhiên, theo đại diện một số chủ đầu tư, mức tăng giá này là tăng giá thực do nhu cầu thị trường đang tăng và chi phí cũng tăng lên, chứ không phải do chủ đầu tư điều chỉnh đơn giá/m2 căn hộ theo cách tính diện tích mới của Bộ Xây dựng.
Trong khi đó, với một số chủ đầu tư có dự án đang khá “hot” trên thị trường như Times City của Vingroup, dù không có kế hoạch tăng giá, song doanh nghiệp này đã mở bán ngay trước thời điểm Thông tư 03 có hiệu lực, với cách tính diện tích căn hộ từ tim tường.
Liệu còn tranh chấp?
Trả lời báo giới cách đây chưa lâu, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, việc ban hành Thông tư 16 trước đây của Bộ cũng không có gì là sai. Do đó, Thông tư 03 nhằm thay thế cho Thông tư 16 cũng không có nghĩa là Bộ thừa nhận sai sót, gây thiệt hại cho khách hàng, người dân mua căn hộ. Lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng khẳng định, với bất luận cách tính nào, giá trị tổng thể căn hộ không thay đổi.
Tuy nhiên, có thể thấy rằng, Thông tư 03 của Bộ Xây dựng được ban hành có phần nào chịu áp lực của dư luận.
Hiện nay, với hướng dẫn cách tính diện tích của Thông tư 03, phần tường, cột của tòa nhà, khách hàng sẽ không phải trả tiền nữa, song chủ đầu tư lại điều chỉnh giá bán căn hộ do diện tích bị thu hẹp lại. Câu chuyện có thể không quá căng thẳng với những hợp đồng mới, bởi trên thị trường việc thuận mua vừa bán là quy luật bất biến. Song với những hợp đồng mà chủ đầu tư đã ký với các khách hàng trước đây với mức giá được ấn định cụ thể, giờ bỗng dưng lại điều chỉnh đồng loạt, chắc chắn sẽ gặp phải sự phản đối của nhóm khách hàng này.
Đại diện Tập đoàn Nam Cường cho hay, tùy theo kết cấu của tòa nhà mà diện tích cột, hộp trong căn hộ có phần khác nhau nhưng phổ biến cột hộp chiếm khoảng 2 m2, tương đương 2% giá trị hợp đồng. Diện tích căn hộ chính là tiền, nếu căn hộ loại bỏ cột, hộp diện tích bị thu hẹp lại thì giá bán sẽ được tăng lên. Ngược lại, nếu diện tích căn hộ tăng lên giá bán sẽ giảm xuống, do đó Thông tư 03 không làm lợi hay gây thiệt hại cho bất cứ bên nào, mà chỉ làm rõ ràng thêm về cách định giá để hai bên không có sự hiểu lầm nhau.
Trao đổi với VnEconomy, ông Lê Thanh Thản, Giám đốc Xí nghiệp Xây dựng số 1 Lai Châu, cho rằng việc Bộ Xây dựng đưa ra hai cách tính trước đây và thậm chí là một cách tính như hiện nay vẫn gây khó hiểu cho nhiều người. Do đó, với các dự án của doanh nghiệp này, ngay trong hợp đồng mua bán nhà, hoàn toàn không có khái niệm tính diện tích theo tim tường hay thông thủy, mà chỉ có duy nhất một khái niệm “tính theo diện tích xây dựng”.
“Tuyệt đại đa số khách hàng khi mua căn hộ của chúng tôi đều rất thoải mái với khái niệm diện tích xây dựng, không ai phản đối cả”, ông Thản nói.
Trong khi đó, theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng giám đốc Cengroup, câu chuyện tính giá căn hộ theo cách nào cũng không quá quan trọng, song rắc rối có thể sẽ phát sinh đối với các dự án đang bán dở dang, tức là sẽ có hai loại hợp đồng, gồm hợp đồng ký trước 8/4 theo tim tường và sau 8/4 theo thông thủy, nên cách tính phí dịch vụ cho cư dân sẽ phức tạp hơn. Nếu tính theo một đơn giá sẽ thiệt thòi cho những căn hộ tính theo tim tường, tranh chấp rất có thể sẽ phát sinh từ đây.
Lường trước được khả năng này, Bộ Tư pháp cũng vừa có văn bản gửi Chính phủ đề nghị Bộ Xây dựng phải sửa đổi cách tính phí dịch vụ chung cư.
Theo Chánh văn phòng Bộ Tư Pháp Trần Tiến Dũng, phí dịch vụ chung cư hiện nay đa số đều dựa theo diện tích căn hộ tính theo cách tính tim tường của Thông tư số 16. Do vậy, nếu tính theo cách này, sẽ xảy ra trường hợp hai căn hộ có cùng diện tích sử dụng thực nhưng phải trả mức phí dịch vụ khác nhau do phần diện tích cột chịu lực, tim tường ở mỗi căn hộ là khác nhau. Nếu giữ nguyên cách tính cũ sẽ thiệt hại cho người dân và dễ xảy ra tranh chấp.
Ngô Trang (VnEconomy)
