Từ nhiều năm nay, thành phố Hà Nội vẫn loay hoay với bài toán cải tạo chung cư cũ. Số lượng chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại thì nhiều, trong khi doanh nghiệp lại không mấy mặn mà trong việc này, bởi những vướng mắc về cơ chế, chính sách, quy hoạch chưa được tháo gỡ. Theo quy định các khu vực nội đô không được tăng chiều cao dự án, không tăng dân số. Trong khi đó, nếu không được nâng tầng, tăng chiều cao thì các đơn vị tham gia cải tạo sẽ không cân đối được tài chính để làm việc này.
Việc cải tạo chung cư cũ theo hướng nâng tầng, tăng chiều cao cần phải tính toán hợp lý. Vừa có lợi cho doanh nghiệp, nhưng cũng phải đảm bảo và đáp ứng được các yêu cầu về quy hoạch.
Theo tìm hiểu của phóng viên Báo điện tử Xây dựng, vướng mắc trong cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội là chiều cao của chung cư sau khi cải tạo và cơ chế đền bù, bố trí tái định cư cho người dân. Khi chủ đầu tư tiến hành cải tạo chung cư, ngoài diện tích xây dựng phục vụ tái định cư cho cư dân tòa nhà, chủ đầu tư cần nâng tầng, tăng thêm chiều cao để có thêm lợi nhuận thực hiện dự án. Tuy nhiên, việc nâng tầng lại “vướng” quy hoạch về độ cao của các tòa nhà trong khu vực nội đô. Trong khi đó, phần lớn các chung cư cũ cần cải tạo nằm ở các quận nội thành và là khu vực hạn chế phát triển dân số.
Trước tiến độ ì ạch trong công tác cải tạo chung cư cũ, UBND Thành phố Hà Nội đã tổ chức nhiều Hội nghị; Hội thảo kêu gọi các nhà đầu tư, doanh nghiệp xây dựng ý tưởng, nghiên cứu, lập quy hoạch cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ trên địa bàn. Nhiều nhà đầu tư có tiềm lực đã tự bỏ tiền để khảo sát, đánh giá hiện trạng, nghiên cứu lập ý tưởng quy hoạch cải tạo, xây dựng các khu chung cư cũ của Thành phố Hà Nội.
Xoay quanh câu chuyện cải tạo chung cư cũ, hầu hết các đơn vị, doanh nghiệp đều cho rằng, nếu được điều chỉnh nâng tầng, tăng thêm chiều cao thì doanh nghiệp sẽ có cơ hội để chung tay cùng Nhà nước đẩy nhanh tiến độ cải tạo các dự án chung cư cũ.
Trao đổi về vấn đề này, lãnh đạo một đơn vị từng tham gia khảo sát nghiên cứu, lập phương án cải tạo chung cư cũ cho rằng, nhiều dự án nhà ở chung cư thương mại hiện nay tại nhiều vị trí đắc địa thường được điều chỉnh quy hoạch nâng tầng, tăng thêm chiều cao khá dễ dàng, thuận lợi. Nếu như, cơ chế cải tạo chung cư cũ cũng có những chính sách, cơ chế thuận lợi, các cơ quan chức năng có thẩm quyền cân nhắc tạo điều kiện để các dự án được nâng tầng, tăng thêm chiều cao thì chắc chắn sẽ thúc đẩy nhanh quá trình cải tạo chung cư cũ.
Nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cũng thừa nhận, một trong những khó khăn lớn khi cải tạo chung cư cũ là quy định khống chế chiều cao, hạn chế mật độ dân số tại các dự án xây mới. Trong khi đó, theo quy định việc cải tạo không được tăng chiều cao, yêu cầu phải giữ quy mô dân số hiện hành thì doanh nghiệp không có kinh phí để thực hiện dự án. Cho nên, phương án điều chỉnh đề xuất nâng tầng, tăng thêm chiều cao là phương án được nhiều đơn vị nhắc đến.
Theo tìm hiểu, mới đây UBND Thành phố Hà Nội cũng đã đưa ra đề xuất ý tưởng quy hoạch cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Thanh Xuân Nam (quận Thanh Xuân, Hà Nội). Ý tưởng trên được giao cho một đơn vị thực hiện với 2 phương án khác nhau. Theo đó, phương án 1, nhà đầu tư đề xuất sẽ xây mới 6 tòa chung cư cao 25 tầng, trong đó 12 tầng của mỗi chung cư sẽ dành cho tái định cư. Phương án này có ưu điểm là tuân thủ các chỉ tiêu quy hoạch phân khu và đảm bảo cảnh quan hài hòa về tầng cao. Thế nhưng, phương án này không đủ diện tích cho phần kinh doanh các căn hộ mới, cũng như không đủ chi phí để đầu tư hoàn vốn cho nhà đầu tư.
Với phương án 2, khu tập thể Thanh Xuân Nam vẫn được xây mới 6 tòa chung cư nhưng chiều cao các tòa này là từ 35 – 50 tầng. Theo phương án này, diện tích sàn và dân số sẽ tăng lên khoảng 1,8 lần so với phương án 1. Ưu điểm của phương án này là đủ diện tích cho phần kinh doanh các căn hộ mới mà vẫn đảm bảo cảnh quan hài hòa về tầng cao và chủ đầu tư có hiệu quả dự án. Thế nhưng, phương án này lại không tuân thủ quy hoạch phân khu vì các tòa nhà lại được xây dựng cao từ 30 – 50 tầng.
Bàn về câu chuyện nâng tầng, tăng thêm chiều cao trong cải tạo chung cư cũ, KTS. Phạm Thanh Tùng – Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam cho biết: Việc cải tạo chung cư cũ theo hướng nâng tầng, tăng chiều cao cần phải tính toán sao cho hợp lý. Vừa có lợi cho doanh nghiệp nhưng cũng phải đảm bảo và đáp ứng được các yêu cầu về quy hoạch. Đồng thời, việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết thì phải có ý kiến của cấp có thẩm quyền phê duyệt và có cả ý kiến của cộng đồng. Điều chỉnh làm sao cho phù hợp với sự phát triển của xã hội chứ không chỉ tính riêng đến lợi ích doanh nghiệp.
“Cải tạo, xây dựng phải tính toán như thế nào để cho nó hợp lý kết nối giao thông công cộng phát triển không gian cây xanh sao cho phù hợp. Vừa tạo lợi ích cho doanh nghiệp nhưng cũng phải phù hợp với quy hoạch. Nhà nước phải vào cuộc thì mới làm được…”, KTS. Phạm Thanh Tùng nêu quan điểm.
Ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch câu lạc bộ bất động sản Hà Nội cho rằng, hầu hết các khu chung cư cũ của Hà Nội hiện nay đều nằm ở vị trí đắc địa. Vì thế, không phải chỗ nào cũng có thể nâng tầng, tăng chiều cao được. Tuy nhiên, ông Điệp cũng cho biết, có nhiều vị trí, nhiều khu chung cư vẫn có thể nâng tầng, điều chỉnh tăng chiều cao được. Điều quan trọng là làm sao xây dựng được cơ chế, chính sách phù hợp để thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư, cải tạo.
“Phải có cơ chế mở mới làm được cải tạo chung cư cũ. Doanh nghiệp có lời, có lợi họ mới làm. Do đó, Thành phố Hà Nội và các địa phương phải cân đối cái lợi ích nhà đầu tư thì mới tháo gỡ được khó khăn, mới cải tạo được chung cư cũ”, ông Nguyễn Thế Điệp chia sẻ.
Thanh Trà
(Báo Xây dựng)
