Nhiều chuyên gia cho rằng, nguyên nhân khiến người mua nhà gặp nhiều rủi ro như mua phải căn hộ đã bị chủ đầu tư đem thế chấp ngân hàng, hoặc vào ở chung cư chưa được nghiệm thu… là do thị trường bất động sản (BĐS) thiếu minh bạch và còn nhiều lỗ hổng pháp lý trong việc giám sát quá trình kinh doanh nhà hình thành trong tương lai.
Tại hội thảo “Bảo vệ quyền lợi người mua nhà, minh bạch hóa thị trường bất động sản” do báo Thanh Niên tổ chức ngày 14/6, luật sư Trần Đức Phượng thuộc Đoàn Luật sư TPHCM cho rằng, lỗ hổng pháp luật trước hết nằm ở việc chủ đầu tư chưa thực hiện đúng việc công khai thông tin dự án BĐS.
Nhiều lỗ hổng pháp lý khiến người mua nhà chịu thiệt. (Ảnh minh họa: Ban Cao)
Hiện nay, theo luật Kinh doanh Bất động sản 2014, chủ đầu tư phải công khai thông tin về dự án BĐS tại trang web doanh nghiệp những nội dung bắt buộc như quy hoạch chi tiết của dự án, số lượng nhà ở bán, số lượng nhà ở còn lại…. Tuy nhiên, suốt thời gian qua hầu hết các chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đúng.
Bên cạnh đó, các quy định về vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư cũng chưa được quy định chặt chẽ, khả năng “huy động vốn” chưa được thẩm tra kỹ. Nhiều trường hợp chủ đầu tư còn ủy quyền ký kết hợp đồng mua bán và chuyển giao mọi hoạt động dự án cho bên đối tác khiến một dự án có tới hai công ty “đồng chủ đầu tư”.
Theo ông Phượng, chủ đầu tư còn mắc nhiều sai phạm phổ biến khác như bán sản phẩm khi chưa đủ điều kiện, không thông báo với cơ quan quản lý nhà nước là Sở Xây dựng; hoặc chủ đầu tư đưa ra lịch thanh toán theo tiến độ xây dựng rất chung chung, chưa gắn với bản kiểm tra toàn hạng mục, chưa gắn với việc thông báo cho người mua về văn bản này.
Pháp luật hiện cũng chưa có quy định để chống việc chủ đầu tư bán một nhà ở cho nhiều người. Cụ thể, luật Nhà ở 2015 chưa hình thành cơ chế kiểm soát việc bán sản phẩm của chủ đầu tư, pháp luật vẫn trao quyền bán nhà cho chủ đầu tư. Do vậy, nếu chủ đầu tư cố ý bán một sản phẩm cho nhiều người như đã từng xảy ra thì cơ quan quản lý và người mua nhà cũng không thể biết. Đây là lỗ hổng pháp lý cần phải bổ sung.
Ông Phượng cũng cho rằng, thị trường BĐS hiện nay thiếu tính lành mạnh. “Người mua nếu không chấp nhận tham gia vào các giao dịch không đủ điều kiện thì rất khó có cơ may mua được nhà với chủ đầu tư, đúng giá bán vì giới đầu cơ BĐS đã thu gom hết sản phẩm đủ điều kiện bán”, ông Phượng bức xúc.
Còn theo TS Bùi Quang Tín, khoa Quản trị Kinh doanh, Đại học Ngân hàng TPHCM, hiện nay chưa có quy định nào bắt buộc doanh nghiệp phải báo cáo những sản phẩm nào đã bán hoặc còn tồn kho. Do vậy, thời gian gần đây đang phát sinh nhiều trường hợp chủ đầu tư bán một căn hộ cho hai người mua, và trường hợp này thường xảy ra ở nhóm khách hàng mua nhà bằng tiền mặt và không vay ngân hàng.
Không thể “đá quả bóng trách nhiệm” cho chủ đầu tư
Cũng theo ông Bùi Quang Tín, đối với các sai phạm xảy ra, trách nhiệm không chỉ đến từ phía chủ đầu tư, ngân hàng mà còn phải kể đến nghĩa vụ của khách hàng và cơ quan chức năng.
“Khi ngân hàng đã nhận thế chấp tài sản là toàn bộ dự án chung cư và đã tiến hành cho chủ đầu tư vay vốn để triển khai dự án, ngân hàng buộc phải biết về các diễn biến có liên quan đến tài sản thế chấp tại ngân hàng và chủ đầu tư phải báo cáo đầy đủ cho ngân hàng nơi mà chủ đầu tư vay vốn. Cho nên, để việc xảy ra tài sản thế chấp đã bán hết, người vay tiền (là chủ đầu tư) không trả nợ đúng hạn thì phần lớn là do ngân hàng cho vay và quản lý tài sản thế chấp quá lỏng lẻo”, ông Tín nhận định.
Bên cạnh đó, ông Tín cho rằng, việc chủ đầu tư huy động vốn là công khai, việc thế chấp ngân hàng phải qua đăng ký thế chấp, và bán nhà cho dân cũng công khai. Vì vậy, đối với cơ quan chức năng, nếu có quản lý sâu sát, thì đã biết sự việc và ngăn chặn ngay từ đầu, hạn chế rủi ro cho khách hàng.
TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính đầu tư, cho rằng khi mua căn hộ dự án, người mua gặp nhiều rủi ro hơn so với mua nhà đã có chủ quyền. Bởi khi mua căn hộ dự án, người mua phải thanh toán, nhận nhà xong một thời gian mới có giấy chủ quyền. Trong nhiều trường hợp, chủ đầu tư kéo dài thời gian nhận nhà hoặc ngưng trệ dự án do chủ đầu tư mất khả năng tài chính, và khi đó người mua sẽ có khả năng không nhận được nhà và mất tiền.
Trong khi đó, theo ông Hiển, nhiều ngân hàng hiện nay còn thiếu nghiệp vụ hoặc “tiếp tay” cho chủ đầu tư, cho vay thiếu kiểm soát, khiến người mua có nguy cơ thiệt hại nặng và đối đầu pháp lý trong trường hợp đã đóng tiền gần hết nhưng dự án đã được thế chấp vay vốn.
Theo ông Lê Trọng Khương, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Kinh doanh Địa ốc Hưng Thịnh, hầu hết các dự án có sai phạm trong việc thế chấp ngân hàng, sai phép xây dựng… đều xuất phát từ thời kỳ BĐS sốt nóng trong giai đoạn 2007-2010. Thời điểm đó, người người đua nhau làm BĐS trong khi chưa nắm rõ thị trường và quy định pháp lý, nên xuất hiện những chủ đầu tư yếu kém năng lực, làm ăn chụp giựt từ đó dẫn đến các sai phạm kéo dài cho tới tận nay.
Trước nhiều sai phạm của chủ đầu tư, ông Nguyễn Toàn Thắng, Gíam đốc Sở Tài nguyên – Môi trường TPHCM, cho biết thành phố sẽ tiến hành rà soát toàn bộ các dự án nhà ở thế chấp mà chưa cấp giấy chứng nhận chủ quyền cho người dân nhằm đảm bảo lành mạnh hóa thị trường BĐS.
“Trong trường hợp chủ đầu tư còn tài sản riêng thì tài sản này sẽ trở thành tài sản thế chấp thay cho dự án căn hộ mà chủ đầu tư đã thế chấp cho các tổ chức tín dụng”, ông Thắng cho biết.
Ban Cao
(TBKTSG)
