Theo FSB, thị trường này đang ẩn chứa nhiều rủi ro gồm mức nợ cao, sự mất cân đối thanh khoản (khó bán nhanh để thu hồi tiền mặt).
Trong báo cáo hôm 19/6, FSB cho biết, thị trường bất động sản thương mại biến động mạnh hơn so với các loại tài sản khác và có thể chịu thêm tác động từ sự sụt giảm nhu cầu về văn phòng, không gian bán lẻ cũng như thời tiết khắc nghiệt và các quy định về hiệu quả năng lượng.
FSB được thành lập tại Hội nghị thượng đỉnh G20 tại Pittsburgh (Mỹ) năm 2009. Cơ quan này đóng vai trò như một diễn đàn quốc tế để các thống đốc ngân hàng trung ương, bộ trưởng tài chính và cơ quan quản lý hàng đầu thế giới để thống nhất khung quản lý tài chính toàn cầu.
Lời cảnh báo của FSB được đưa ra sau khi các nhà đầu tư bất động sản thương mại trải qua giai đoạn căng thẳng, với nhu cầu văn phòng giảm do xu hướng làm việc từ xa tăng mạnh trong đại dịch Covid-19 và áp lực từ các cấu trúc tài chính do lãi suất tăng cao.
Báo cáo của FSB kết luận, bất động sản thương mại cho đến nay đã “vượt qua được những diễn biến bất lợi gần đây”. Kết quả tương đối tích cực này được cho là do thị trường chỉ bị ảnh hưởng ở một số phân khúc, một số khoản nợ xấu đã được tái cơ cấu và mức độ đòn bẩy nợ thấp hơn so với các cuộc khủng hoảng trước đây.
Tuy nhiên, FSB cảnh báo, các khoản nợ xấu bất động sản thương mại, đặc biệt liên quan đến các tòa nhà văn phòng tại các ngân hàng Mỹ và Úc đã “tăng đáng kể” trong năm 2023.
Lãi suất của các chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp bất động sản thương mại (CMBS) ở nhiều thị trường đã tăng mạnh so với các khoản vay doanh nghiệp khác, theo FSB.
CMBS là một loại chứng khoán hóa nợ, trong đó các khoản vay thế chấp bất động sản thương mại (như văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn, nhà kho) được tập hợp lại thành một danh mục và phát hành dưới dạng chứng khoán để bán cho nhà đầu tư.
“Áp lực đã rõ ràng ở nhiều phân khúc của thị trường CMBS, với các phân khúc văn phòng và bán lẻ có lãi suất cao nhất, lần lượt là 12,6% và 11,2% tính đến tháng 9/2024” , báo cáo của FSB cho biết.
Báo cáo cũng chỉ ra rằng, đòn bẩy tài chính của các nhà đầu tư bất động sản thương mại dường như lớn hơn so với các thực thể phi ngân hàng khác. FSB ước tính, tổng nợ trong lĩnh vực này trên toàn cầu chiếm 45% tổng tài sản.
FSB lưu ý một nhóm quỹ đầu tư bất động sản và quỹ quản lý tài sản khác ở Mỹ, Canada, Singapore và Đức có mức đòn bẩy lớn, với số nợ cao gấp ít nhất ba lần vốn chủ sở hữu.
Các ngân hàng có mức độ tiếp xúc lớn nhất với bất động sản thương mại, với giá trị khoảng 8,5 nghìn tỉ đô la trên toàn cầu.
Theo FSB, các ngân hàng có “mối liên kết phức tạp” với các nhà đầu tư bất động sản, làm tăng nguy cơ các cú sốc trong lĩnh vực bất động sản lan sang hệ thống ngân hàng. Tuy nhiên, vẫn còn “những khoảng trống dữ liệu đáng kể” về mối liên kết giữa các ngân hàng và các nhà đầu tư trong lĩnh vực này. FSB kêu gọi các nhà quản lý thu hẹp những khoảng trống này.
Khi đại dịch Covid-19 xảy ra, một số quỹ bất động sản mở đã tạm ngừng cho phép nhà đầu tư rút vốn vì không thể bán tài sản bất động sản thiếu thanh khoản kịp thời.
FSB cho biết, một số quỹ vẫn mất cân đối thanh khoản đáng kể, do đó dễ bị tổn thương trước các đợt rút vốn ồ ạt.
FSB kêu gọi các nhà quản lý áp dụng biện pháp khắc phục, lấy ví dụ như Đức đã áp dụng thời gian nắm giữ chứng chì quỹ tối thiểu đối với nhà đầu tư vào các quỹ bất động sản. Trong khi đó, Ý đã chuyển tất cả quỹ bất động sản sang mô hình đóng (nhà đầu tư không thể bán lại chứng chỉ quỹ cho công ty quản lý quỹ).
Chánh Tài (Theo Financial Times)
