Giải pháp cho bài toán giao thông và nhà ở
Transit Oriented Development – phát triển dựa trên hướng giao thông công cộng là mô hình quy hoạch kết hợp giữa phát triển nhà ở, thương mại, dịch vụ gắn liền với hệ thống vận tải công cộng như tàu điện ngầm, BRT, tuyến đường sắt đô thị… Theo nguyên tắc này, các chức năng đô thị được tập trung xung quanh các trạm giao thông, gia tăng mật độ sử dụng đất trong phạm vi đi bộ 500–800m từ các trạm.
Mô hình TOD đã được nhiều quốc gia áp dụng thành công, đặc biệt là tại các siêu đô thị như Tokyo (Nhật Bản), Singapore, Seoul (Hàn Quốc) hay các thành phố tại châu Âu như Paris, London… Những nơi này đều chứng kiến sự thay đổi mạnh mẽ trong thói quen di chuyển của cư dân, giảm áp lực xe cá nhân và phát triển khu vực đô thị đa chức năng. Tại Hà Nội, với tỉ lệ phương tiện cá nhân liên tục tăng cao trong 10 năm qua, tình trạng ùn tắc giao thông tại các cửa ngõ đô thị đã trở thành câu chuyện kéo dài và dai dẳng. Vì vậy, TOD được coi như một “chiếc phao cứu sinh” giúp kết nối tốt hơn các khu đô thị với hệ thống giao thông công cộng và các trung tâm việc làm, học tập, dịch vụ.
Trong bối cảnh quy hoạch mở rộng mạng lưới metro, các khu vực xung quanh các trạm dừng như Nhổn – Ga Hà Nội, Cát Linh – Hà Đông, Văn Cao – Hồ Tây, hoặc dự kiến tuyến metro số 5 nối Nguyễn Văn Linh – Kim Mã… chứng kiến sự gia tăng đáng kể về giá đất và giao dịch. Theo khảo sát thị trường trong 3 năm gần đây, giá đất quanh các trạm metro thường cao hơn từ 20–40% so với các khu vực lân cận không có kết nối giao thông công cộng. Trong đó, một số khu vực như Hà Đông, Cầu Giấy, Long Biên… nơi có dự án tuyến metro đi qua trở thành “điểm nóng” mới của thị trường.
“TOD không chỉ gắn liền với nhà ở mà còn thúc đẩy phát triển các sản phẩm đa chức năng: văn phòng, bán lẻ, dịch vụ, giải trí trong cùng một khu vực. Mô hình “mixed-use” hay khu phức hợp đan xen được các nhà phát triển bất động sản (BĐS) tích hợp khéo léo xung quanh các trạm giao thông, với không gian sống “đa chức năng” làm việc, học tập, mua sắm, vui chơi giải trí… đều có thể tiếp cận dễ dàng bằng đi bộ hoặc phương tiện công cộng. Nhờ đó, các dự án TOD có mức độ hấp thụ tốt hơn so với các dự án truyền thống ở vùng ven không có hạ tầng giao thông tương tự” – chuyên gia về quy hoạch đô thị ThS.KTS Trần Tuấn Anh phân tích.
Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho rằng, hiện nay người mua nhà ngày càng chú trọng đến yếu tố kết nối giao thông. Việc giảm thiểu thời gian di chuyển đến nơi làm việc, trường học hay trung tâm thương mại trở thành ưu tiên hàng đầu khi lựa chọn BĐS. Đặc biệt với nhóm lao động trẻ, chuyên gia, và các gia đình có thu nhập khá, họ sẵn sàng chi trả mức giá cao hơn để sống gần các trạm metro hay nút giao thông lớn. Xu hướng này dẫn đến phân khúc BĐS trung tâm hoặc cận trung tâm tăng trưởng mạnh, trong khi phân khúc xa trung tâm phải điều chỉnh chiến lược để thu hút khách hàng bằng các yếu tố khác như tiện ích nội khu, giá bán, hay chính sách thanh toán linh hoạt.
“Mô hình TOD giúp tập trung phát triển dân cư và hoạt động kinh tế quanh trục giao thông công cộng, làm tăng hiệu quả sử dụng đất, giảm phát triển đô thị lan rộng. Điều này hỗ trợ giảm thiểu sự phụ thuộc vào xe cá nhân, kéo giảm ùn tắc tại các tuyến đường chính và giảm ô nhiễm môi trường, yếu tố quan trọng đối với các đô thị đang phát triển như Hà Nội. Bên cạnh đó, cũng tạo điều kiện để thu hút đầu tư trong và ngoài nước và đa dạng hoá các sản phẩm BĐS, tạo ra nguồn thu bền vững cho chủ đầu tư. Quan trọng hơn, mô hình TOD còn thúc đẩy sự phát triển cân bằng giữa các vùng trong TP” – ông Nguyễn Thế Điệp nhìn nhận.
Những thách thức và rào cản
Theo chuyên gia về quản lý đô thị TS Nguyễn Quang, dù có nhiều tín hiệu tích cực, phát triển TOD tại Hà Nội vẫn đối mặt những thách thức: Thứ nhất, chưa có một khung pháp lý rõ ràng và thống nhất cho TOD tại Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng. Mặc dù đã xuất hiện các dự án tiên phong, nhưng thiếu sự gắn kết chặt chẽ giữa quy hoạch giao thông và quy hoạch phát triển BĐS khiến nhiều dự án gặp khó trong việc tối ưu hóa giá trị TOD.
Thứ hai, hạn chế về năng lực tài chính và đầu tư hạ tầng, do hệ thống metro và các tuyến vận tải công cộng đòi hỏi nguồn vốn cực lớn, thường xuyên phụ thuộc vào vốn vay ODA, vốn ngân sách và đầu tư tư nhân. Điều này tạo ra sự chậm trễ trong tiến độ hoàn thành, ảnh hưởng trực tiếp tới hiệu quả của các dự án TOD vốn phải gắn với hạ tầng giao thông. Không những vậy, chi phí đầu tư phát triển dự án TOD thường cao hơn so với dự án truyền thống, khiến nhiều nhà đầu tư phải điều chỉnh chiến lược, tập trung vào phân khúc cao cấp, tạo ra khoảng cách với nhu cầu ở thực của người thu nhập trung bình.
Thứ ba, sự thu hút của mô hình TOD đã khiến giá đất quanh các tuyến giao thông tăng nhanh, đôi khi vượt quá khả năng chi trả của người mua ở thật. Điều này tạo nguy cơ hình thành “bong bóng” ảo trong một số khu vực, nếu không có cơ chế kiểm soát và phát triển đồng bộ hạ tầng, dịch vụ. Ngoài ra, đầu cơ đất có thể làm méo mó thị trường, khiến giá nhà ở ngoài tầm với của người thu nhập trung bình và thấp, dẫn đến mất cân bằng trong phát triển đô thị.
“Để TOD thực sự phát huy hiệu quả tại thị trường BĐS Hà Nội, cần những giải pháp chiến lược mang tính hệ thống: Chính quyền cần ban hành các chính sách, tiêu chuẩn quy hoạch rõ ràng cho phát triển TOD, từ việc xác định ranh giới, chức năng, mật độ xây dựng, đến cơ chế ưu đãi đầu tư; Xây dựng cơ chế tài chính linh hoạt để giảm gánh nặng ngân sách và đẩy nhanh tiến độ xây dựng hạ tầng chiến lược; Đặc biệt, đôi với thu hút đầu tư và tăng giá trị đất, cần có các chính sách bảo vệ người mua ở thật, đặc biệt là nhóm thu nhập thấp và trung bình, giúp cân bằng thị trường và giảm thiểu rủi ro đầu cơ” – TS Nguyễn Quang nêu quan điểm.
Các chuyên gia đêu chung quan điểm: TOD không chỉ là một mô hình quy hoạch đơn thuần mà còn là chất xúc tác tạo ra bước ngoặt cho thị trường BĐS Hà Nội, khi được quy hoạch bài bản và triển khai đồng bộ, TOD giúp kết nối hạ tầng – kinh tế – cộng đồng, gia tăng giá trị tài sản và nâng cao chất lượng sống. Tuy nhiên, để đạt được mục tiêu này, cần sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan quản lý, nhà đầu tư, chuyên gia quy hoạch và người dân. Chỉ khi đó, TOD mới thực sự trở thành đòn bẩy thay đổi diện mạo đô thị, thúc đẩy phát triển bền vững và đáp ứng kỳ vọng của thị trường BĐS Thủ đô trong kỷ nguyên mới.
Doãn Thành
