Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, để khắc phục tình trạng thị trường bất động sản hoạt động còn mang tính tự phát, phải xây dựng được chiến lược phát triển thị trường bất động sản nhà ở đến năm 2020.
Phóng viên: Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự tăng trưởng mạnh về số lượng cũng như quy mô. Ông nhận định gì về vấn đề này?
Ông Nguyễn Trần Nam (ảnh bên): Tính từ năm 1999 đến ngày 1/4/2009, tổng số quỹ nhà ở bao gồm cả đô thị, nông thôn đã tăng gấp đôi, từ trên 700 triệu m2 lên 1,4 tỷ m2. Nhờ vậy, bình quân diện tích sử dụng trên số dân đạt khoảng 16,7 m2/người, vượt so với mong đợi trên 16 m2/người.
Không những thế, chúng ta cũng đã chứng kiến các hình thức phát triển nhà đa dạng. Nổi bật là hình thức phát triển nhà dự án quy mô ngày càng lớn, hình thức ngày càng đồng bộ về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và tình trạng xây nhà tự phát không có đường giao thông, hạ tầng ngày càng ít…
Điểm đáng chú ý là, đây cũng là thời kỳ ghi nhận sự góp mặt của những dự án bất động sản khổng lồ. Theo thống kê, hiện có trên 10 dự án quy mô hơn 1.000 ha, rất nhiều dự án quy mô 300-500 ha. Trung bình mỗi năm có khoảng 50-70 triệu m2 nhà ở mới được hình thành.
Trong thời gian trên, có những dạng thức bất động sản nào mới vào thị trường bất động sản?
Ngoài nhà ở, thời gian qua, các hình thức bất động sản khác cũng phát triển rất mạnh mẽ. Đó là việc xây dựng các tòa nhà văn phòng cho thuê đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp, tổ chức, mà điển hình là các tòa nhà văn phòng đẳng cấp quốc tế như Tòa tháp Bitexco Financial Tower hay Charmvit Grand Plaza…; là việc phát triển các khu bất động sản nghỉ dưỡng ven biển, trên núi, bất động sản sinh thái… Thời gian này, cũng chứng kiến một hình thái bất động sản khu công nghiệp. Hiện có hơn 200 khu công nghiệp, với gần 1,5 triệu công nhân và lao động hỗ trợ.
Còn các chủ thể mới tham gia thị trường, thì sao?
Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản, nhà ở ngày càng mở rộng, đa dạng. Trước đây, chỉ có các doanh nghiệp nhà nước như HUD, Vinaconex…, về sau mở rộng ra các doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp có vốn nước ngoài, liên doanh… Kèm theo đó, là sự phát triển các loại hình dịch vụ cho thuê, môi giới, định giá, quản lý… ngày càng nhiều. Đặc biệt, Nhà nước tham gia thị trường bất động sản không chỉ với tư cách quản lý, mà đã trực tiếp tham gia với tư cách là nhà đầu tư (với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho sinh viên, xây dựng trụ sở, cơ sở vật chất cho cơ quan…).
Với sự phát triển nhanh trong một thời gian ngắn như vậy, hành lang pháp lý quản lý điều hành có theo kịp thị trường không, thưa ông?
Phải nhìn nhận khách quan rằng, thị trường phát triển được như vậy là do hành lang, văn bản pháp luật, cơ sở pháp lý của Việt Nam khá cơ bản. Từ năm 2003, chúng ta ban hành Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Quy hoạch… Bên cạnh đó, còn có các nghị quyết, nghị định, thông tư của Quốc hội, Chính phủ, các bộ.
Tuy nhiên, do thị trường phát triển quá nhanh, nên phần lớn các văn bản pháp lý, chỉ đạo điều hành đang ở tình trạng chạy theo “chữa cháy”, chứ chưa có tính chiến lược lâu dài.
Vấn đề bất cập là thị trường thời gian qua hoạt động chưa minh bạch và việc thành lập các sàn chỉ mang tính hình thức, ông có ý kiến gì về vấn đề này?
Như tôi đã nói ở trên, do thị trường phát triển quá nhanh và mạnh, nên các hoạt động giao dịch, mua bán cũng diễn ra rất sôi động. Tuy các giao dịch chưa được như mong muốn, nhưng bước đầu cũng đã có những minh bạch nhất định. Việc đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản trên đất, sổ đỏ… đã được đưa về một mối, các giao dịch qua sàn, công tác công chứng… ngày càng đi vào nề nếp. Nội dung các hợp đồng ngày càng rành mạch hơn, các quy định chặt chẽ hơn, nên các tranh chấp ngày càng giảm…
Tôi cho rằng, các hoạt động mua bán giao dịch ngày càng quy củ hơn, chuyên nghiệp hơn với sự ra đời của gần 600 sàn giao dịch bất động sản (chủ yếu tập trung ở Hà Nội, TP.HCM). Tuy nhiên, tính minh bạch vẫn còn hạn chế và thời gian tới, cần đẩy mạnh công tác kiểm tra, hậu kiểm chặt chẽ.
Ngoài vấn đề trên, theo ông, thị trường bất động sản còn có những yếu kém nào nữa?
Vấn đề đầu tiên là nhận thức của lãnh đạo cấp cao, của các bộ, ngành quản lý về bản chất, vai trò, vị trí của thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường còn chưa đầy đủ.
Hiện người dân rất quan tâm đến nhà ở bất động sản. Nhiệm vụ của chúng tôi sẽ phải tích cực, nhanh chóng cấp thông tin cho người dân, cho lãnh đạo cấp trên và tự cung cấp thông tin cho chính mình để thị trường hoạt động tốt hơn.
Một vấn đề mà giới doanh nghiệp, nhà đầu tư rất quan tâm là chiến lược về vốn cho thị trường bất động sản dường như chưa được quan tâm?
Đúng là trong hệ thống các quy định văn bản, tài chính hiện nay còn chưa đầy đủ, hoàn thiện. Trong đó, đặc biệt là những quy định, định chế về tài chính, nguồn lực phát triển thị trường bất động sản gần như chưa có. Thị trường bất động sản có đặc trưng là cần nguồn vốn rất lớn, dài hạn, nhưng hiện chưa có định chế quy định về quỹ phát triển, quỹ tiết kiệm nhà ở, cũng như chưa có các quỹ dành riêng cho phát triển bất động sản.
Bộ Xây dựng và Hiệp hội Bất động sản cũng đang nhen nhóm ý tưởng thành lập các quỹ này.
Có ý kiến cho rằng, giá bất động sản Việt Nam đang cao nhất thế giới, trong khi thu nhập người dân rất thấp. Ông bình luận gì về ý kiến này?
Đúng là giá nhà ở và giá bất động sản của Việt Nam so với thế giới đang rất cao, xếp thứ 20 thế giới. Rõ ràng, giá bất động sản của Việt Nam đang quá cao so với nền kinh tế và mặt bằng thu nhập chung của người dân.
Việc quản lý điều hành của Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản đang rất khó khăn, bởi hiện giá bất động sản phụ thuộc rất lớn vào giá đất. Hiện giá đất, các chi phí về đất chiếm đến 80%, giá quy hoạch, vật liệu, xây dựng chỉ khoảng 20%… thực sự là khó khăn với cơ quan quản lý. Nghịch lý “giá nhà 1%, giá đất 99%” và có những khu vực trung tâm giá đất 500-700 triệu đồng/m2, trong khi đó xây 1 m2 biệt thự cũng chỉ 5 triệu đồng, đã đặt ra vấn đề thực chất quản lý giá nhà, giá bất động sản là quản lý giá đất.
Để cải thiện việc tập trung mật độ phát triển bất động sản quá nhiều vào các khu vực đô thị như tình trạng hiện nay, theo ông, cần phải giải quyết vấn đề cốt lõi gì?
Cơ bản nhất là giải quyết vấn đề giao thông. Hiện tại, hạ tầng giao thông của chúng ta quá kém, nên đầu tư bất động sản đang rất mất tập trung. Hạ tầng kém cũng là những điểm nghẽn cho thị trường bất động sản. Những khu đô thị mới chỉ cách Hà Nội vài chục ki-lô-mét như Bắc Ninh, Hải Dương gần như không có người ở. Đây cũng chính là lý do tại sao thị trường lại tập trung hết vào Hà Nội, TP.HCM.
Như ông đã nói ở trên, thị trường bất động sản cần một định hướng, một chiến lược lâu dài. Việc xây dựng chiến lược này kéo dài đến khi nào?
Hiện thị trường bất động sản hoạt động còn mang tính tự phát. Thời gian qua, những chính sách điều hành chỉ mang tính “chữa cháy”, vì thị trường phát triển quá nhanh, nhu cầu người dân quá cao, nên “vướng đâu xử lý đấy”, chứ chưa có định hướng phát triển chiến lược, căn cơ trong tương lai, phát triển loại hình nhà ở nào, nguồn vốn ở đâu, ai làm, lộ trình, quy mô… ra sao.
Bộ Xây dựng đang đề xuất với Chính phủ xây dựng chiến lược phát triển thị trường bất động sản nhà ở đến năm 2020, khả năng quý I/2011 mới hoàn thành.
Còn về việc hoàn thiện các hành lang pháp lý, thưa ông?
Ban chỉ đạo Sửa đổi Luật Đất đai vừa có cuộc họp, theo đó, đến cuối năm 2012, sẽ có Luật Đất đai mới. Sắp tới, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở cũng sẽ được sửa đổi, điều chỉnh theo chu kỳ 5-7 năm. Đây cũng là điều bình thường, bởi 5-7 năm trước khi xây dựng các luật chúng ta chưa hình dung được thị trường sẽ phát triển như thế nào, những quan hệ mới phát sinh nên bây giờ phát sinh nhiều vấn đề cần điều chỉnh.
Hữu Tuấn (thực hiện)
