Thị trường bất động sản (BĐS) sẽ chịu nhiều tác động khi biện pháp xoá bỏ hình thức chia lô, bán nền được Bộ Xây dựng kiến nghị Chính phủ thực hiện. Trên thực tế, đây là chủ trương không mới, nhưng việc thực hiện trong thời điểm hiện tại sẽ khiến nhiều doanh nghiệp BĐS lao đao.
Diệt “cá bé”
Ông Nguyễn Quốc Khánh – Chủ tịch HĐQT, TGĐ CTCP đầu tư và phân phối DTJ – cho rằng: “Xoá chia lô, bán nền lúc này là triệt tiêu các DN có tiềm lực tài chính hạn chế. Theo tôi, cùng với chính sách thắt chặt tín dụng BĐS, việc Bộ Xây dựng đưa ra đề án cấm phân lô, bán nền các dự án đô thị sẽ thêm một lần nữa triệt tiêu những DN có ý tưởng tốt, phương án kinh doanh khả thi nhưng tiềm lực tài chính hạn chế. Phải nhìn vào thực tế bản chất các DN BĐS là yếu về tiềm lực tài chính. Để thực hiện một dự án BĐS, khâu đầu tiên là GPMB và đền bù, thứ hai là xây dựng cơ sở hạ tầng.
Mặc dù Nghị định 71 và thông tư 16 cho phép chủ đầu tư cấp 1 sau khi hoàn thành thủ tục GPMB, nộp thuế cho Nhà nước thì được phép bán 20% dự án không phải qua sàn để huy động nguồn vốn, nhưng vẫn còn đến 80% phải đợi xây xong móng mới được bán qua sàn. Các dự án BĐS lâu nay đều trông chờ vào hai nguồn vốn từ ngân hàng và từ khách hàng. Ngân hàng thì siết chặt tín dụng, nay lại cộng thêm việc cấm phân lô, bán nền, đợi xây hoàn chỉnh mới được phép bán như thế sẽ khiến cho các DN càng lao đao. Nếu đề án này được thông qua thì nó sẽ buộc chủ đầu tư không có tiềm lực tài chính sẽ phải ra khỏi thị trường”.
Bên cạnh đó, thực tế sẽ có rất ít chủ đầu tư làm được việc đó (đợi xây hoàn thiện xong mới bán). Ngay chính khách hàng cũng gặp khó khăn để có thể mua được nhà ở theo cách này, vì mức thu nhập còn thấp. Nếu họ phải dồn một lúc khoảng vài tỉ để mua nhà thì sẽ chỉ có một bộ phận nhỏ đủ sức, nhưng nếu cũng số tiền đó mà cho phép họ kéo dài thời gian trả thì nhiều người sẽ có cơ hội hơn.
Ông Khánh cho rằng, trước khi Bộ Xây dựng đề xuất cấm này, nên có sự xác định, phân loại dự án BĐS, từ đó đưa ra cơ chế cho linh hoạt và phù hợp. Việc chủ đầu tư đi vay ngân hàng không hẳn là do năng lực kém. Sẽ có trường hợp dự án tốt, năng lực tốt, nhân sự tốt, ý tưởng tốt nhưng chỉ vì chính sách thắt chặt tín dụng, họ không đủ tiền đầu tư tiếp mà phải rời bỏ thị trường thì quả là đáng tiếc.
Nên phân loại dự án
Ông Đặng Ngọc Hoà – Chủ tịch HĐQT Daso Group – chủ đầu tư dự án biệt thự Đảo Hoa Phượng (Hải Phòng) – cho rằng: Khi Bộ Xây dựng đưa ra đề xuất xoá bỏ chia lô, bán nền thì cũng nên phân loại từng dự án, từng loại hình nhà để áp dụng cấm phân lô, bán nền. Với loại hình nhà biệt thự, phần lớn chủ nhân thích được tự hoàn thiện theo ý mình. Vì vậy, đề xuất của Bộ Xây dựng yêu cầu các dự án phải xây thô và hoàn thiện nhà dự án là hoàn toàn không phù hợp với thói quen ở biệt thự.
Cũng đồng tình với việc phân loại dự án, ông Trần Minh Hoàng – Chủ tịch HĐQT Vinaland – cho rằng: “Chia lô, bán nền không phù hợp với các thành phố lớn. Nếu có thể, Bộ Xây dựng nên đề xuất lộ trình. Nhưng cần phân loại, quản lý chặt chẽ các dự án cương quyết xử lý các dự án không phù hợp với quy hoạch, gây ra lãng phí rất lớn về đất đai, hạ tầng tốn kém vì phải đầu tư nhiều.
Ủng hộ ý kiến này của Bộ Xây dựng, ông Phạm Sĩ Liêm – Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng VN – cho rằng, trong bối cạnh đất chật, người đông như hiện nay, đề xuất cấm xây lô bán nền mà Bộ Xây dựng đề cập là phù hợp. Ở các nước và vùng lãnh thổ như Trung Quốc, Hồng Kông hầu như rất ít nhà liền kề, thậm chí không hề có biệt thự, chủ yếu là chung cư cao tầng sẽ giúp giải quyết chỗ ở cho phần đông cư dân đô thị.
Tuy nhiên, việc áp dụng quy định này chỉ nên đối với các khu đô thị trong nội đô và vùng ven trung tâm, không nên mở rộng ra cả các dự án ở các khu vực đặc thù khác, hoặc việc áp dụng không nên hồi tố. Để hạn chế việc tăng giá vô tội vạ các dự án đất nền đã có khi quy định cấm phân lô, bán nền có hiệu lực, Nhà nước nên có chính sách đánh thuế đối với chuyển nhượng BĐS để hạn chế đầu cơ, đẩy giá lên, hoặc đánh thuế sở hữu BĐS tương tự như với thuế thu nhập cá nhân.
Ông Lê Quốc Hưng – Giám đốc điều hành Cty CP phát triển đô thị Việt Nam – thẳng thắn nhìn nhận, về lâu dài việc xoá chia lô, bán nền sẽ hạn chế nạn đầu cơ tràn lan như hiện nay; tránh tình trạng hoang hoá đô thị không có người sử dụng; loại bỏ được những chủ đầu tư thiếu khả năng về vốn và quản lý; tránh rủi ro cho khách hàng khi tham gia; tính đồng bộ dự án (thiết kế, kiến trúc, cảnh quan…) được thực thi; không để dòng tiền ứ đọng vào BĐS trong khi nền kinh tế rất cần tiền cho hoạt động sản xuất kinh doanh…
Phạm Huệ – Hồng Quân
