Thị trường bất động sản thời gian vừa qua đã phát triển và dần đi vào ổn định nhưng chưa được bền vững. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), vẫn còn 5 “điểm nghẽn” lớn trong thị trường.
Cụ thể, điểm nghẽn thứ nhất là tắc về giải phóng mặt bằng. Đây là khâu khó nhất dẫn đến tình trạng dự án da beo, không thể triển khai được, chôn vốn của doanh nghiệp trong thời gian dài và hiện chưa có lối ra. Điểm nghẽn thứ 2 là tiền sử dụng đất, bởi đây là ẩn số, tạo ra cơ chế xin – cho. Ba là điểm nghẽn về thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Điểm nghẽn thứ 4 là chính sách tín dụng chưa phù hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường bất động sản, trong lúc tính chất hoạt động của thị trường này là trung hạn, dài hạn, lãi suất cho vay vẫn còn cao, thiếu nguồn vốn tín dụng cho nhà ở xã hội. Điểm cuối cùng là chính sách chuyển nhượng dự án.
(Ảnh minh họa)
Theo ông Châu, các văn bản quy phạm pháp luật ra đời đã giúp điều chỉnh thị trường bất động sản ngày càng tốt hơn. Tuy nhiên, mặc dù được điều chỉnh nhưng vẫn còn bộc lộ nhiều khiếm khuyết cần phải được sửa đổi, bổ sung, nhằm phát triển thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, lành mạnh và bền vững, giải quyết cho được bài toán nhà ở cho số đông người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư.
“Hoàn thiện thể chế, phải loại trừ được lợi ích nhóm, phải loại trừ được hiện tượng “lobby” chính sách, phải khắc phục cho được xu hướng tập trung quyền lực xét duyệt, thẩm định về các Bộ, ngành, đi ngược lại xu thế phân cấp, giao quyền nhiều hơn cho các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trước đây”, ông Châu nhấn mạnh.
Để xử lý được những điểm nghẽn trên cần có các chính sách giải pháp đồng bộ và sự cương quyết của người thi hành pháp luật mới giải được bài toán giúp thị trường phát triển ổn định và bền vững. Qua đó, tạo cơ hội cho các đối tượng trong xã hội đều có nhà ở, nhất là người nghèo, người thu nhập thấp.
Trước hết, để giải được bài toán ở khâu giải phóng mặt bằng thì cần sửa đổi, bổ sung Điều 62 Luật Đất đai để xác định rõ thẩm quyền của UBND cấp tỉnh khi phê duyệt đề án quy hoạch phát triển các khu đô thị mới, các khu vực chỉnh trang đô thị, các khu vực dân cư tự chỉnh trang; hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án phù hợp với quy hoạch được duyệt về chỉnh trang đô thị thì được thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất để sớm triển khai thực hiện dự án; tránh tình trạng người có đất lợi dụng sự thiếu chặt chẽ của hệ thống pháp luật để khiếu kiện kéo dài như hiện nay; khi thu hồi đất thì giao cho tổ chức phát triển quỹ đất của các tỉnh, thành phố thực hiện thu hồi đất, thực hiện giải phóng mặt bằng, sau đó tiến hành đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư để đảm bảo minh bạch, công bằng và tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước.
Để giải quyết vấn đề tiền sử dụng đất thì phải thay đổi quan điểm về tiền sử dụng đất, cần coi đây là một sắc thuế như đề xuất của UBND TP.HCM trình Chính phủ. Đồng thời, bổ sung thêm khoản 2 vào điều 107 Luật Đất đai, như: “Thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức thu bằng 15% (hoặc số khác) bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành”; bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần” tại điều 113 Luật Đất đai; và sửa đổi điều 114 Luật Đất đai giao toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành “bảng giá đất và giá đất cụ thể” để phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.
Tuy nhiên, yêu cầu thay đổi ngay lập tức chính sách thu tiền sử dụng đất như hiện nay là khó được chấp nhận, bởi cần phải có thời gian để tạo sự đồng thuận. Vấn đề cần giải quyết cấp bách là cải cách quy trình, thủ tục hành chính để việc xác định tiền sử dụng đất của doanh nghiệp được thực hiện minh bạch, nhanh chóng, hợp lý và loại trừ được các yếu tố phát sinh tiêu cực. Do vậy, HoREA kiến nghị cho phép doanh nghiệp được tham gia và nêu ý kiến tại cuộc họp của Hội đồng thẩm định giá đất thành phố khi thẩm định giá đất dự án của đơn vị mình; cho phép doanh nghiệp được tham gia và có ý kiến tại cuộc họp của Sở Tài chính khi xem xét chi phí giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp; bãi bỏ cơ chế đấu thầu rộng rãi qua mạng internet mà thay thế bằng cơ chế đấu thầu rộng rãi nhưng với tiêu chí chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất có năng lực, có phương án xác định giá đất tối ưu, chứ không phải chọn đơn vị có giá thấp nhất.
Xử lý vấn đề thủ tục hành chính cần tận dụng các tiến bộ khoa học kỹ thuật, nhất là internet, để xây dựng Chính phủ điện tử, chính quyền điện tử, thành phố thông minh. Cụ thể là việc thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công của tất cả các công trình cấp 1 (cao trên 20 tầng) và dự án nhà ở có tổng diện tích sàn xây dựng trên 20.000m2 lại do cơ quan chuyên môn của Bộ Xây dựng thực hiện. Sau đó hồ sơ này lại nộp về Sở Xây dựng để được cấp giấy phép xây dựng. Điều này là bất hợp lý. Vì vậy cần giao cho Sở Xây dựng thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công các công trình cấp 1 và cả dự án nhà ở có tổng diện tích sàn xây dựng trên 20.000m2; đồng thời cần thống nhất vào quy trình, thủ tục cấp giấy phép xây dựng.
Về lâu dài thì cần giao cho các tổ chức tư vấn có giấy phép hành nghề thực hiện việc thẩm định thiết kế này và chịu trách nhiệm trước pháp luật. Đồng thời, Hiệp hội kiến nghị Bộ Xây dựng và các cơ quan chức năng cho phép chủ đầu tư dự án được triển khai xây dựng trước phần móng và hầm công trình sau khi đã được thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật để giảm bớt thời gian chờ đợi cấp giấy phép xây dựng toàn bộ công trình…
Thị trường bất động sản hoạt động trung hạn và dài hạn, nhưng Nhà nước chưa có cơ chế tạo lập nguồn vốn tín dụng trung hạn, dài hạn để cung cấp cho thị trường bất động sản. Vì vậy, Ngân hàng Nhà nước cần có cơ chế để tính lãi suất cho vay hàng năm trong thời hạn khoảng 15-20 năm cho người mua căn nhà đầu tiên thuộc loại căn hộ vừa túi tiền.
TP.HCM hiện có 500 dự án đang bị ngừng triển khai, nhưng đến nay vẫn chưa có giải pháp hợp lý và hiệu quả để xử lý triệt để vấn đề này. Bởi theo quy định của luật pháp thì dự án chỉ được chuyển nhượng khi đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng. Nhưng thực tế việc mua bán chuyển nhượng là hoạt động giữa các nhà đầu tư với nhau, chưa phải là bán nhà ở cho người mua nhà. Nếu bên chuyển nhượng chưa hoàn tất các thủ tục đầu tư, xây dựng thì bên nhận chuyển nhượng dự án sẽ tiếp tục thực hiện hoàn tất các công việc này. Hơn nữa, sau khi nhận chuyển nhượng dự án, có thể doanh nghiệp lại làm thủ tục xin thay đổi quy hoạch dự án, có khi phá bỏ hạ tầng cũ để xây dựng lại theo mục tiêu kinh doanh của mình thì rất lãng phí của cải xã hội và mất rất nhiều thời gian. Do vậy doanh nghiệp cần được pháp luật cho phép quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch của dự án; coi chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án là hoạt động bình thường trong quá trình đầu tư kinh doanh bất động sản theo nhu cầu của các doanh nghiệp.
Cao Cường
(Báo Xây dựng)
