Theo báo cáo của Bộ Xây dựng thời điểm tháng 6/2018, cả nước có 108 dự án chung cư xảy ra tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư. Thời điểm bùng phát tranh chấp trùng với lúc hàng loạt dự án chung cư phát triển sau khi thị trường phục hồi năm 2015 đi vào bàn giao. Tỷ lệ xảy ra tranh chấp giữa người mua và người bán theo ước tính có thể lên đến khoảng 30% tại các dự án chung cư. Điều này chắc chắn ảnh hưởng tiêu cực đến hình ảnh của chung cư trong mắt người tiêu dùng và sự phát triển bền vững của thị trường.
Tỷ lệ xảy ra tranh chấp giữa người mua và người bán theo ước tính có thể lên đến khoảng 30% tại các dự án chung cư. (Ảnh: Thành Hoa)
Các nhóm nguyên nhân phát sinh tranh chấp
Chung cư là loại hình nhà ở văn minh và phù hợp với xu thế phát triển của các đô thị hiện đại có quy mô và mật độ dân số cao như ở TPHCM và Hà Nội. Tuy nhiên, nhìn vào thực tế, loại hình nhà ở này mới được phát triển rộng ở hai đô thị lớn nhất cả nước nói trên trong thời gian khoảng 10 năm trở lại đây. Sự non trẻ của thị trường cũng là một nguyên nhân chính yếu đằng sau các tranh chấp xảy ra với tần suất cao.
Chiếm tỷ lệ đáng kể trong các tranh chấp xuất phát từ việc các chủ đầu tư cố tình làm sai, không thực hiện minh bạch theo quy định của pháp luật. Phần lớn vụ việc từ các nguyên nhân như sử dụng sai quy định phần diện tích chung, cơi nới và thay đổi công năng một phần diện tích không theo quy hoạch; vi phạm quy định về sử dụng quỹ bảo trì, chi phí vận hành quản lý tòa nhà, tổ chức hội nghị dân cư lần đầu hay vi phạm tiến độ xây dựng và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.
Điều này thật ra hoàn toàn nằm trong tầm kiểm soát của các chủ đầu tư có uy tín và năng lực tài chính tốt. Thị trường phát triển bùng nổ trong thời gian ngắn, thiếu sàng lọc làm xuất hiện các chủ đầu tư thiếu chuyên nghiệp, có tầm nhìn ngắn hạn, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người tiêu dùng. Với các chủ đầu tư lớn, thượng tôn các quy định của pháp luật, nhóm các tranh chấp này có thể được hạn chế đáng kể.
Nhóm nguyên nhân thứ hai xuất phát từ sự không rõ ràng trong quy định của pháp luật. Đơn cử, như báo cáo của Bộ Xây dựng cũng đã nêu ra, là cách tính diện tích căn hộ, diện tích lô gia, hộp kỹ thuật, diện tích chung – riêng chưa rõ và gây hiểu nhầm. Những vấn đề này cần sự phản ứng nhanh chóng và xử lý kịp thời của cơ quan quản lý thay vì để cho các tranh chấp bùng phát.
Nhóm nguyên nhân thứ ba đến từ sự thiếu hụt thông tin của người mua. Điều này có các nguyên nhân chủ quan và khách quan khác nhau.
Về phía chủ quan, một số trường hợp người mua không hiểu rõ các quy định của pháp luật nên khiếu nại và tranh chấp không hợp lý. Trường hợp khác, người mua không dành thời gian nghiên cứu kỹ hợp đồng, hiểu sai các cam kết của chủ đầu tư dẫn đến tranh chấp tiêu chuẩn bàn giao về trang thiết bị, thiết kế xây dựng, bảo hành nhà khi xảy ra sự cố. Trường hợp cũng thường gặp là người mua dựa trên các thông tin không chính xác được cung cấp bởi người môi giới thay vì tìm hiểu chính thức từ chủ đầu tư. Để bán được hàng, nhân viên môi giới có thể đã cung cấp thông tin không chính xác về vị trí, thiết kế căn hộ, trang thiết bị bàn giao. Người mua cũng thường hiểu nhầm về quy cách của căn hộ mẫu và căn hộ sẽ được bàn giao thực tế. Trong khi đó, luôn có khoảng cách về chất lượng giữa các căn hộ được làm mẫu để tiếp thị, gây ấn tượng đối với khách hàng và các căn hộ thực tế.
Về phía khách quan, các chủ đầu tư trong quá trình quảng bá sản phẩm có xu hướng nhấn mạnh về các điểm mạnh, lợi thế của dự án, trong khi không đề cập đến các điểm yếu, thông tin bất lợi. Mặc dù điều này không vi phạm các quy định của pháp luật, nó có thể gây hiểu nhầm cho những người mua nhà thiếu kinh nghiệm hoặc chủ quan trong việc tìm hiểu thông tin.
Tháo ngòi nổ từ… chính sách
Thị trường trong quá trình phát triển có khả năng loại bỏ các hành vi tiêu cực là nguyên nhân của các tranh chấp. Các chủ đầu tư không có năng lực và không xây dựng được uy tín với khách hàng sẽ bị loại bỏ khỏi thị trường. Trong khi đó, người mua nhà cũng sẽ ngày càng hiểu biết và cẩn trọng trong việc đánh giá các thông tin dự án. Tuy nhiên, quá trình đó không chỉ mang tính tự thân mà còn cần sự hỗ trợ từ phía chính sách của cơ quan quản lý nhà nước.
Việc cần thiết nhất về phía quản lý nhà nước có lẽ là thiết lập một khung pháp lý với những quy định cụ thể, rõ ràng về việc mua bán, bàn giao và vận hành chung cư. Đây là điều kiện cần để hạn chế những tranh chấp phát sinh. Chỉ riêng cách tính diện tích căn hộ thực tế đã gây nhiều tranh cãi vì các quy định chồng chéo, nhiều lần thay đổi, thậm chí chưa quy định như cách tính diện tích lô gia. Bản thân cơ quan quản lý chậm đưa ra các hướng dẫn cũng dẫn tới nhiều tranh chấp, khiếu kiện phát sinh.
Bên cạnh đó, cần có chế tài đủ mạnh để đảm bảo và cưỡng chế các chủ đầu tư thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình. Việc thiếu hụt các chế tài mạnh khiến các chủ đầu tư để hưởng lợi đã cố tình vi phạm nhiều quy định của pháp luật liên quan đến phát triển nhà chung cư. Là một lĩnh vực đặc thù, các chủ đầu tư dự án thường có mối quan hệ thân thiết với các cấp chính quyền, nếu như để họ nghĩ rằng những sai phạm có thể được “thương lượng” thì việc làm sai rất dễ sẽ xảy ra và hậu quả là phát sinh các tranh chấp. Xử lý nghiêm minh các vi phạm để đưa ra các tín hiệu cứng rắn đến các chủ đầu tư dự án chung cư là việc cần thiết để thiết lập một khuôn khổ thị trường lành mạnh.
Phạm Văn Đại
(TBKTSG)
