Thị trường nhà ở Trung Quốc có thể suy yếu hơn nữa khi những nỗ lực vực dậy lĩnh vực này chưa đủ mạnh để ngăn chặn cơn suy thoái kéo dài 3 năm qua. Theo ngân hàng Goldman Sachs, chính phủ Trung Quốc có thể cần phải chi hơn 15 nghìn tỉ nhân dân tệ (2,1 nghìn tỉ đô la Mỹ) để khắc phục các vấn đề đang gây khó khăn cho thị trường nhà ở.
Một dự án chung cư của nhà phát triển China Vanke đang thi công dang dở ở Hàng Châu, tỉnh Chiết Giang, Trung Quốc. (Ảnh: AFP)
Thị trường vẫn chưa chạm đáy hình chữ L
Báo cáo của ngân hàng Goldman Sachs phát hành hôm 14/4 cho biết Bắc Kinh cần hỗ trợ tài chính để các nhà phát triển hoàn thiện các dự án đã bán trước nhưng chưa hoàn thiện. Điều này sẽ giúp đảm bảo ổn định xã hội, đưa lượng nhà dư thừa hiện có về “mức bình thường” và giảm thiểu sự thu hẹp hàng năm trong hoạt động xây dựng bất động sản.
Khắc phục thành công các vấn đề đó có thể giúp ngăn chặn sự sụt giảm thêm của giá nhà và khôi phục niềm tin của người tiêu dùng, các nhà phân tích của Goldman Sachs nhận định. Tuy nhiên, họ lưu ý nỗ lực này sẽ đòi hỏi chi phí đáng kể, tốn kém hơn nhiều so với các biện pháp hỗ trợ tài chính hiện nay.
“Bất chấp một số biện pháp nới lỏng, nhiều chỉ số hoạt động của lĩnh vực bất động sản vẫn tiếp tục xấu đi. Lĩnh vực nhà ở của Trung Quốc chưa chạm đáy hình chữ L mà chúng tôi dự báo, và những lực cản có thể vẫn mạnh trong những năm tới, đặc biệt là ở các thành phố cấp thấp hơn và các nhà phát triển tư nhân đang thiếu tiền mặt”, các nhà phân tích của Goldman Sachs viết trong báo cáo.
Theo dữ liệu công bố hôm 16/4 của Cục Thống kê quốc gia Trung Quốc (NBS), trong tháng 3, giá nhà mới ở 70 thành phố, không bao gồm nhà ở được nhà nước trợ cấp, giảm 2,7% so với một năm trước đó, cao hơn mức giảm 1,9% trong tháng 2. Giá nhà trên thị trường thứ cấp ở 70 thành phố giảm đến 5,9% so với cùng kỳ năm ngoái, tệ hơn từ mức giảm 5,2% trong tháng 1.
Theo ước tính của Goldman Sachs, cuộc khủng hoảng thị trường nhà đất ở Trung Quốc bắt nguồn từ chính sách “3 ranh giới đỏ” của Bắc Kinh được đưa ra vào tháng 8/2020, nhằm hạn chế đòn bẩy tài chính quá mức trong lĩnh vực nhà ở. Ba ranh giới đỏ áp dụng đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản gồm: (1) tổng nợ phải trả không vượt quá 70% tổng tài sản (không bao gồm tiền thanh toán trước từ các dự án bán theo hợp đồng); (2) nợ ròng của doanh nghiệp không được cao hơn vốn chủ sở hữu; (3) dự trữ tiền mặt không được thấp hơn nợ ngắn hạn.
Chính sách này đã cắt đứt nguồn tài trợ của các nhà phát triển yếu kém và dẫn đến các vụ vỡ trợ trái phiếu “hạng rác” trị giá hơn 160 tỉ đô la Mỹ. Dữ liệu mới nhất cho thấy giá nhà trên thị trường thứ cấp ở Trung Quốc giảm khoảng 20% trong khi hoạt động xây dựng nhà mới suy giảm 16% so với mức đỉnh.
Cần hơn 550 tỉ đô la để hoàn thiện các dự án đã bán trước
Theo Goldman Sachs, Trung Quốc có thể cần cung cấp 4 nghìn tỉ nhân dân tệ (553 tỉ đô la) để hỗ trợ các nhà phát triển khu vực tư nhân hoàn thiện và giao nhà bán trước cho người mua. Báo cáo của Goldman Sachs cho biết các nhà phát triển này chiếm khoảng 55% trong tổng diện tích sàn đang xây dựng dang dở hiện tại là 3,55 tỉ mét vuông.
Các nhà phân tích cho biết thêm, khoản hỗ trợ tài chính hiện tại từ các ngân hàng dành cho các nhà phát triển “có vẻ thấp hơn nhiều so với số tiền cần thiết để đảm bảo việc hoàn thành các dự án nhà ở của họ”. Tính đến ngày 31-3, các ngân hàng ở Trung Quốc đã cung cấp hạn mức tín dụng trị giá 469 tỉ nhân dân tệ (64,8 tỉ đô la) cho 1.979 dự án bất động sản đủ điều kiện nhận tài trợ.
Theo báo cáo của Goldman Sachs, Bắc Kinh có thể cần chi tới 7,7 nghìn tỉ nhân dân tệ (1.064 tỉ đô la) cho các biện pháp cắt giảm lượng tồn kho nhà chưa bán xuống mức được nhìn lần cuối vào năm 2018. Các nhà phân tích tính toán con số này dựa trên giả định các chính quyền địa phương và các công ty bất động sản nhà nước có thể mua lại nhà tồn kho với mức giá thấp hơn 50% so với giá thị trường.
Lượng nhà tồn kho ở Trung Quốc tăng nhanh từ giữa năm 2021 và hiện nay vẫn đang cao hơn mức đỉnh trước đó vào năm 2015.
Theo truyền thông nhà nước, Trung Quốc cũng đang nỗ lực tăng tỷ lệ nhà xã hội (các dự án do nhà nước xây dựng để cho thuê hoặc bán với giá rẻ) lên ít nhất 30% tổng nguồn cung nhà ở, từ mức khoảng 5% hiện nay. Ngân hàng Goldman Sachs ước tính, nếu mục tiêu 30% này chỉ áp dụng cho các thành phố cấp 1 và 2, chi phí có thể lên tới 4-6 nghìn tỉ nhân dân tệ (553-829 tỉ đô la).
Goldman Sachs nhận định, việc giải quyết triệt để tình trạng suy thoái bất động sản nghiêm trọng thường tốn kém và mất nhiều năm, giống như cơn bùng nổ và sụp đổ bất động sản ở tỉnh Hải Nam của Trung Quốc vào cuối thập niên 1990.
Khánh Lan
(KTSG Online /Theo SCMP, Bloomberg)
