Dự án “mắc kẹt” chờ giải quyết nghĩa vụ tài chính
Theo Bộ NN-MT, sau gần 2 năm thi hành Luật Đất đai năm 2024, nhiều quy định đã phát huy hiệu quả nhưng cũng bộc lộ không ít vướng mắc trong thực tiễn, đặc biệt là cơ chế xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Đây là một trong những nguyên nhân khiến nhiều dự án chậm hoàn tất nghĩa vụ tài chính, kéo theo việc chậm triển khai đầu tư.
Vì vậy, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đề xuất bỏ quy định về giá đất cụ thể, đồng thời không còn quy định về hoạt động tư vấn xác định giá đất và điều kiện hành nghề của tổ chức, cá nhân tư vấn định giá. Thay vào đó, cơ chế xác định giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh (hệ số K), vốn đã được quy định tại Nghị quyết số 254/2025 của Quốc hội, sẽ được luật hóa. Tại TPHCM, đề xuất này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ vướng mắc cho hàng chục dự án tồn đọng nhiều năm.
Ông Đào Quang Dương, Trưởng phòng Kinh tế đất (Sở NN-MT TPHCM), cho biết, mặc dù thời gian xác định giá đất cụ thể theo Luật Đất đai năm 2024 đã được rút ngắn khoảng 3 tháng so với trước đây, nhưng nhiều hồ sơ vẫn chưa thể hoàn tất do thiếu hướng dẫn đối với các trường hợp giao đất, cho thuê đất theo Luật Đất đai năm 1993 và năm 2003.
Theo ông Đào Quang Dương, với các dự án được giao đất từ hàng chục năm trước, việc thuê đơn vị tư vấn để xác định lại giá đất gần như không khả thi do không thể thu thập dữ liệu thị trường tại thời điểm đó. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp chưa thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính, đồng thời ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân tại các dự án.
TPHCM từng kiến nghị áp dụng bảng giá đất tại thời điểm giao đất kết hợp với hệ số K do UBND cấp tỉnh ban hành nhằm tháo gỡ vướng mắc. Nếu đề xuất mới được thông qua, nhiều dự án bị đình trệ nhiều năm sẽ có cơ sở pháp lý để hoàn tất nghĩa vụ tài chính và tiếp tục triển khai.
Giảm gánh nặng thủ tục, tăng tính minh bạch
Đề xuất bỏ cơ chế xác định giá đất cụ thể cũng nhận được sự đồng tình của nhiều doanh nghiệp bất động sản, bởi đây được xem là giải pháp giúp giảm đáng kể thời gian thực hiện thủ tục, tăng tính minh bạch và tạo khả năng dự báo chi phí ngay từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư.
Ông Võ Văn Thường, Giám đốc Công ty TNHH Bất động sản Gia Phát (phường Tam Long, TPHCM), cho biết, hiện nay để xác định giá đất, doanh nghiệp phải trải qua nhiều bước như thuê đơn vị tư vấn, thẩm định, lấy ý kiến hội đồng trước khi cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Quy trình này thường kéo dài nhiều tháng, thậm chí nhiều năm, khiến chi phí tài chính tăng lên, dự án chậm triển khai và nguồn cung bất động sản bị ảnh hưởng.
Theo ông Võ Văn Thường, khi cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia được hoàn thiện, việc áp dụng bảng giá đất kết hợp hệ số K sẽ hình thành phương thức quản lý minh bạch và ổn định hơn. Quan trọng hơn, đây là bước chuyển từ cơ chế xác định giá đất theo từng dự án sang cơ chế quản lý dựa trên dữ liệu, qua đó hạn chế dư địa phát sinh cơ chế “xin – cho”, đồng thời giúp doanh nghiệp chủ động tính toán hiệu quả đầu tư ngay từ đầu.
Đồng quan điểm, ông Lê Viết Liên, Tổng Giám đốc Công ty CP Phát triển nhà Bà Rịa – Vũng Tàu, cho rằng, vướng mắc lớn nhất của doanh nghiệp nhiều năm qua không phải là thiếu quỹ đất, mà là không thể hoàn tất nghĩa vụ tài chính do chưa xác định được giá đất.
Theo ông Lê Viết Liên, nếu cơ chế bảng giá đất và hệ số K được áp dụng thống nhất, việc xác định nghĩa vụ tài chính sẽ minh bạch và có khả năng dự báo cao hơn, giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư, sớm triển khai dự án và góp phần tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản.
| Luật sư Nguyễn Cảnh, Giám đốc Công ty TNHH Luật Nguyễn Cảnh: Đổi cách xác định giá, không buông quản lý Luật Đất đai năm 2024 quy định việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc thị trường với sự tham gia của tổ chức tư vấn độc lập, hội đồng thẩm định và cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, thực tế cho thấy quy trình nhiều tầng nấc này khiến việc xác định giá đất ở nhiều địa phương kéo dài, làm chậm tiến độ của hàng loạt dự án. Theo dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ chuyển sang áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất thay cho cơ chế giá đất cụ thể. Đây là thay đổi lớn về phương thức quản lý, nhưng không có nghĩa Nhà nước buông lỏng việc kiểm soát giá đất. Điều quan trọng là bảng giá đất và hệ số điều chỉnh phải phản ánh sát diễn biến của thị trường và được xây dựng trên cơ sở dữ liệu đầy đủ, minh bạch. TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TPHCM: Minh bạch nhưng trách nhiệm sẽ lớn hơn Việc xác định nghĩa vụ tài chính theo bảng giá đất giúp địa phương giải quyết tình trạng chậm phê duyệt giá đất, đồng thời tạo điều kiện để doanh nghiệp chủ động tính toán hiệu quả đầu tư trước khi triển khai dự án. Tuy nhiên, cùng với những thuận lợi đó, trách nhiệm của cơ quan quản lý cũng sẽ lớn hơn. Muốn cơ chế mới vận hành hiệu quả, bảng giá đất phải được cập nhật sát thực tế, dữ liệu phải đầy đủ và quy trình xây dựng phải công khai, bảo đảm công bằng giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. |
Thanh Hiền – Quang Vũ
