Khu đô thị Phú Mỹ Hưng vừa được Nhà nước tặng cho danh hiệu “Khu đô thị mới kiểu mẫu” thể hiện tính hiện đại ở các lĩnh vực quy hoạch đô thị, xây dựng cơ sở hạ tầng cứng (đường điện, nước, cây xanh, thoát nước…), hạ tầng kinh tế – xã hội đồng bộ (trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí…), xây dựng được một nếp sống văn minh hiện đại (sạch sẽ, an ninh, môi trường sống tốt cho cư dân…).
Riêng Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng cũng được Nhà nước tặng huân chương Lao động hạng nhất và nhiều phần thưởng khác, kể cả ngành thuế cũng được khen như sự đánh giá một đơn vị quản lý kinh tế tốt. Biết được khu đô thị này được xây dựng trên một vùng đất ngập mặn nghèo khổ của vùng Nhà Bè ngay từ khi đất nước ta vừa mới mở cửa thì hẳn nhiều người càng thêm khâm phục sự dũng cảm của nhà đầu tư.
Từ đó, Phú Mỹ Hưng trở thành một thương hiệu và trong 15 năm qua đã có nhiều người nhờ “ăn theo” khu đô thị mới này mà trở thành những “đại gia lừng lẫy” trong giới địa ốc TP.HCM.
- Một góc khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng (ảnh: Ashui.com)
Năm 1989, để thực hiện đề án xây dựng khu chế xuất, khu công nghiệp, lãnh đạo TP.HCM cho thành lập Công ty Phát triển công nghiệp Tân Thuận (dưới đây viết tắt là Công ty Tân Thuận) và sau đó, công ty này hợp tác cùng Tập đoàn CT&D của Đài Loan xây dựng Khu chế xuất Tân Thuận từ năm 1991.
Kế đó, hai bên cùng thành lập liên doanh thứ hai là Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng (dưới đây viết tắt là Công ty Phú Mỹ Hưng) để xây dựng một đô thị mới mang tên Khu đô thị Nam Sài Gòn (nay gọi là Nam TP.HCM) rộng 2.600ha cùng tuyến đường dài 17,8km (nay gọi là đại lộ Nguyễn Văn Linh), trong đó Công ty Phú Mỹ Hưng xây dựng năm cụm đô thị với tổng diện tích 600ha (cụm A lớn nhất, chiếm khoảng 300ha, nay chính là Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng) và đường Nguyễn Văn Linh.
Cả hai liên doanh trên, phía Việt Nam góp vốn bằng đất trống – tức quyền sử dụng đất trong 50 năm – và được nhận 30% cổ phần trong liên doanh, phía nước ngoài đầu tư tiền vốn xây dựng, kiến thức kinh nghiệm và ứng trước một khoản tiền để phía Việt Nam làm công tác đền bù, giải tỏa đất.
Theo giấy phép đầu tư số 602/GP, ngày 19-3-1993, Nhà nước cho phép Công ty Phú Mỹ Hưng kinh doanh cơ sở hạ tầng công trình dân dụng… trên vùng đất đưa vào liên doanh với những chính sách ưu đãi cho những nhà đầu tư sớm hưởng ứng chính sách thu hút đầu tư của nước ta. Nhờ đó mà những khó khăn từ sự thiếu một hệ thống luật pháp cho một nền kinh tế mở cửa đã được lãnh đạo thành phố cũng như các bộ ngành lúc bấy giờ tháo gỡ để đề án được thực hiện và đạt được kết quả như ngày hôm nay.
Nhưng sự ra đời và phát triển của đề án này cũng gây nhiều tranh cãi nhất, cơ bản là do sự thiếu đồng bộ của luật pháp (luật lệ của nước ta hình thành theo cách vừa chạy vừa sắp hàng, nhưng cũng thường “sắp lộn hàng” nên có nhiều bất cập). Đây chính là nguyên nhân chủ yếu tạo nên sự tranh cãi triền miên về hoạt động của Công ty Phú Mỹ Hưng. Trong mười mấy năm qua, những tranh chấp làm ảnh hưởng đến tiến trình xây dựng khu đô thị này có thể kể ra như sau:
Tranh cãi về đơn vị đứng ra đền bù giải tỏa: Công ty Tân Thuận hay Công ty Phú Mỹ Hưng. Theo hợp đồng liên doanh, đó là Công ty Tân Thuận, nhưng lại không được cấp quản lý cao hơn chấp nhận (viện lẽ trong giấy phép đầu tư ghi là phía Việt Nam góp vốn bằng đất, không ghi rõ là đất trống, mặt dù các văn bản của Ủy ban Nhân dân TP.HCM, Ủy ban Nhà nước về hợp tác và đầu tư với nước ngoài trước đó đều trình cho Thủ tướng là phía Việt Nam góp vốn bằng đất trống).
Việc tranh chấp này kéo dài mấy năm, làm cho công tác đền bù giải tỏa bị chậm lại. Mãi đến tháng 6-2000, thường trực Thành ủy và Ủy ban Nhân dân TP.HCM có thông báo chính thức khẳng định là phía Việt Nam trong liên doanh chịu trách nhiệm đền bù thì tranh cãi mới chấm dứt. Nhưng hậu quả là giá đất vùng này đã bị tăng lên nhiều lần so với quyết định ban đầu, làm cho tiền đền bù không còn đủ để giải quyết nữa, từ đó việc giải tỏa bị bế tắc cho đến ngày nay. Trên thực tế, việc góp vốn của phía Việt Nam trong liên doanh chỉ được một nửa (khoảng 300ha thay vì 600ha).
Tranh cãi về quy hoạch chi tiết công viên: công viên nên xây dựng tập trung như Công viên Tao Đàn hay phân tán nhỏ ra? Phần công viên ở rải rác thuộc về vùng đất 600ha của liên doanh hay thuộc vùng đất 150ha mà Công ty Phú Mỹ Hưng xây dựng hạ tầng giao lại cho thành phố (tổng diện tích này khoảng 6ha) và một số chức năng địa dụng khác trong quy hoạch chi tiết chưa có sự thống nhất giữa Viện Quy hoạch TP.HCM và Công ty Phú Mỹ Hưng.
Cuộc tranh cãi này cũng kéo dài nhiều năm, làm ảnh hưởng đến việc thông qua quy hoạch chi tiết của Khu đô thị Phú Mỹ Hưng và đây cũng là một trong lý do làm chậm trễ việc cấp sổ đỏ cho dân sau này.
Sky Garden 3
Vấn đề chức năng xây dựng và kinh doanh nhà của Công ty Phú Mỹ Hưng (giấy phép ghi rõ là xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng tại các điểm dọc tuyến đường), bao gồm:
– Xây dựng cơ sở hạ tầng tiện nghi tiện ích công cộng; tự đầu tư hoặc hợp tác với các nhà đầu tư trong và ngoài nước để xây dựng các cơ sở thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình dân dụng… thế nhưng có quan chức lý giải chức năng trên không ghi là cho xây nhà bán để lại cho dân, chỉ được xây nhà cho thuê!
Mãi sau này mới có văn bản khẳng định được phép xây nhà để bán cho dân và thêm một loại văn bản hướng dẫn cho phép kinh doanh khác (số 89/UB-QLĐT ngày 6-3-2000 của Ủy ban Nhân dân TP.HCM; số 134/CP. QHQT, ngày 1-2-2002 của Chính phủ; số 112/2002/QĐ-UB ký ngày 8-10-2002… và gần đây là số 4575/QĐ-UBND ký ngày 3-10-2009 về việc thu hồi và giao đất cho người mua nhà ở, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của Công ty Phú Mỹ Hưng).
Rắc rối thuế lợi tức doanh nghiệp: thuế suất là 10% hay 25%?
Gần đây, việc tăng gấp đôi mức nộp tiền sử dụng đất so với năm trước ở Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng làm cho người mua nhà sửng sốt và kêu trời vì theo hợp đồng mua bán nhà ký với Công ty Phú Mỹ Hưng thì người mua phải nộp. Người dân đòi Công ty Phú Mỹ Hưng chịu, nhưng về mặt pháp lý cũng như căn cứ theo hợp đồng dân sự mua bán nhà đã ký giữa hai bên thì Công ty Phú Mỹ Hưng đều không phải nộp!
Về mặt pháp lý, đây là một công ty liên doanh, trong đó phía Việt Nam góp vốn bằng đất (có quyền sử dụng đất trong 50 năm theo như quyết định số 865/TTg, ngày 16-11-1996 do Thủ tướng Chính phủ ký) để có được 30% cổ phần trong liên doanh.
Về mặt nghĩa vụ với TP.HCM, Công ty Phú Mỹ Hưng đã xây dựng tuyến đường Nguyễn văn Linh cùng hạ tầng cơ sở 150ha ở khu vực trên và đã giao lại cho thành phố (trị giá 28 triệu USD). Giấy phép đầu tư và quyết định số 865/Ttg là cơ sở pháp lý cao nhất cho sự hình thành và hoạt động của Công ty Phú Mỹ Hưng và chính trên cơ sở này mà Công ty Phú Mỹ Hưng từ chối nộp tiền sử dụng đất.
Lãnh đạo Công ty Phú Mỹ Hưng cho biết sở dĩ họ chấp nhận những điều khoản của văn bản số 89 và số 112 của Ủy ban Nhân dân TP.HCM về việc nộp tiền sử dụng đất vì liên doanh có quyền sử dụng đất chỉ 50 năm. Khi người dân mua nhà và xin cấp quyền sử dụng đất kèm theo nhà lâu dài (vượt quá 50 năm) thì Nhà nước có thể đòi tiền sử dụng đất thêm và người dân phải đóng tiền cho Nhà nước.
- Nhiều môi giới nhà, đất tại Phú Mỹ Hưng kêu khó do số vụ môi giới thành công giảm hẳn sau vụ lùm xùm về tiền sử dụng đất – Ảnh: H.TR.
Những năm đầu, số tiền này rất nhỏ, người dân không thắc mắc gì. Nhưng những năm sau, mức đóng góp tăng dần và hiện nay thì quá cao, nhất là trong hai năm 2008 và 2009, tới mức người dân không chịu nổi nên mới phải kêu ca và họ quay sang đòi hỏi nhà đầu tư phải đóng. Do đó Nhà nước nên xem lại mức đóng tiền sử dụng đất có hợp lý không, tại sao vùng đất Phú Mỹ Hưng lại cao hơn mọi nơi khác trong quận 7. Hơn nữa, khoản thu này là thu trước, mà đúng ra người dân chỉ phải nộp sau khi liên doanh đã hết quyền sử dụng đất.
Trong hơn nửa tháng qua, các luận điểm của báo chí rất khác nhau, có thể là do thông tin thiếu đầy đủ, hơn nữa, các văn bản pháp lý liên quan đến Khu đô thị và Công ty Phú Mỹ Hưng có rất nhiều điều bất cập. Hiện nay, phản ứng của người dân phần lớn là trên cơ sở quyền lợi riêng của mình (người dân không có đủ điều kiện để hiểu hết những bất cập của luật lệ).
Nếu sự đóng góp vừa phải (mua trâu phải mua cả dây buộc trâu) thì cũng có thể chấp nhận được mà không cần phải truy xét xem có hợp luật lệ hay không. Chỉ đến khi mức đóng góp quá mức (tiền mua dây gần bằng tiền mua trâu, nếu không mua dây sẽ không được dắt trâu đi) thì vấn đề mới nổi cộm như hiện nay. Tình trạng tranh cãi hiện nay giữa khách hàng mua nhà và Công ty Phú Mỹ Hưng giống như hai người ngồi trong nhà bị dột mà cứ cãi nhau ai là người có lỗi vì không chuẩn bị dù để che mưa vậy.
Hiện nay Nhà nước đang kêu gọi cải cách thủ tục hành chính để giảm sự phiền hà cho người dân cũng như cho hoạt động của doanh nghiệp. Do đó việc tranh chấp về đóng tiền sử dụng đất tại Khu đô thị Phú Mỹ Hưng là một điển hình cụ thể về những bất cập trong luật lệ cũng như trong thủ tục hành chính ở nước ta.
Mong rằng Bộ Tư pháp và các bộ ngành liên quan nên tham gia giải quyết một cách triệt để, đúng luật. Không nên tái diễn cách xử lý theo kiểu chữa cháy bằng những thông tư chỉ đạo từng vụ từng việc trên tinh thần “vừa chạy vừa sắp hàng và lại sắp lộn hàng” nữa.
PHAN CHÁNH DƯỠNG
>>
