Thị trường bất động sản Hà Nội trong quý 2/2011 sụt giảm không hẳn vì cung dồn dập mà chủ yếu là do tác động của kinh tế vĩ mô.
Nhận định trên được đưa ra trong báo cáo cập nhật thị trường bất động sản Hà Nội quý 2/2011 do Công ty CBRE Việt Nam công bố ngày 7/7.
Cung tăng ồ ạt
Theo khảo sát của CBRE, trong quý 2/2011 thị trường nhà ở Hà Nội ghi nhận một lượng cung tương đối dồi dào với hơn 7.500 căn hộ, tương đương một nửa nguồn cung của cả năm 2010, trong đó có đến 1/3 đến từ dự án Times City của Tập đoàn Vincom.
Dự án Times City
Nguồn cung dồi dào là vậy, song nhìn chung thị trường vẫn rơi vào trầm lắng, buộc các chủ đầu tư phải tiến hành nhiều biện pháp đẩy mạnh bán hàng. Một số chủ đầu tư lớn, sở hữu nguồn cung dồi dào đã đưa ra các hình thức ưu đãi không chỉ với người mua tiềm năng mà cả những khách hàng đã mua căn hộ.
Điển hình là việc hủy bỏ tính giá nhà theo chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hay giảm giá liên tiếp tại một số dự án nội, ngoại thành.
Khảo sát của CBRE cho thấy, xu hướng mua để cho thuê tại phân khúc cao cấp và hạng sang trở nên rõ ràng hơn trong quý này với việc chung cư hạng sang Keangnam được bàn giao và đưa vào sử dụng. Ước tính có khoảng 25 – 35% căn hộ trong các dự án cao cấp và hạng sang đang được cho người nước ngoài thuê, cho thấy nhu cầu mua để cho thuê khá lớn.
Điều này cũng phù hợp với nhận định rằng phần lớn tài sản của người dân Hà Nội đang tập trung vào một nhóm nhỏ, những người có khả năng sở hữu nhiều căn hộ một lúc. Khả năng chi trả là một yếu tố quan trọng, nên chỉ cần giá bán giảm nhẹ cũng khiến lượng khách hàng tiềm năng tăng mạnh.
Do đó, thị trường trầm lắng trong thời gian qua, theo CBRE phần lớn là do khả năng chi trả của khách hàng trong bối cảnh nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, lạm phát tăng cao, tín dụng bị thắt chặt.
Tuy nhiên, theo ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRE, mặc dù mức độ ảnh hưởng có giảm dần, thị trường nhà ở hiện vẫn bị chi phối chủ yếu bởi những người mua để đầu tư.
Do đó, thị trường vẫn sẽ nhạy cảm với những thay đổi kinh tế ngắn hạn. Dự báo của CBRE cho rằng, sẽ có khoảng 5.000 căn hộ được chào bán trong quý 3 sắp tới, cùng với đó là giá chào bán sẽ có xu hướng giảm dần tại nhiều dự án trên địa bàn toàn thành phố.
Riêng thị trường nhà đất trong các khu đô thị đã chứng kiến những biến động lớn về giá trong quý 2 vừa qua. Phân khúc này lần đầu tiên rơi vào tình trạng trầm lắng sau một thời gian sôi động kể từ đợt suy thoái 2008 – 2009.
Đặc biệt, khảo sát của CBRE cho thấy, giá chào bán đã giảm hầu hết trên địa bàn các quận, huyện trong thành phố trong quý 2. Trong đó, có đến 70% dự án tại Hà Nội đã giảm giá, 20% giữ giá và 10% còn lại không có hoặc có rất ít giao dịch. Mức độ giảm giá thứ cấp phổ biến trong khoảng 10 – 15% so với quý trước.
Keangnam Hanoi Landmark Tower
Văn phòng: Phải chờ đến 2012?
Trong quý 2/2011, thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội đón nhận nguồn cung mới trên 10.000 m2 từ dự án văn phòng hạng B Phú Điền Building trên phố Lý Thường Kiệt.
Tổng cung văn phòng hạng A tại Hà Nội hiện tại ước đạt 165.300 m2.
Giá chào thuê trung bình của văn phòng hạng A giảm nhẹ (-4,46% so với quý trước), về mức 37,45 USD/m2, tương đương mức giá năm 2007. Giá cho thuê đối với hạng B cũng giảm khoảng 0,08% so với quý trước, đạt mức trung bình 26,88 USD/m2.
Riêng giá thuê văn phòng hạng A ở khu vực phía Tây đang tiến dần về mức ngang bằng với mức giá hạng B ở các khu vực như Đống Đa, Ba Đình…
Trong quý 2, tổng diện tích cho thuê được của hạng A và B đạt 16.000 m2, trong đó có đến 7.300m2 là ở các tòa tháp hạng A (chủ yếu từ tháp BIDV và Charmvit). Trong khi đó, hầu hết hiện tích cho thuê được của hạng B thuộc về dự án Phú Điền Building và một phần từ Sofitel Plaza, Vincom City Tower, Vit tower, trong đó có khá nhiều giao dịch từ 1.000 m2 trở lên.
Thế nhưng, do tỷ lệ chênh lệch giữa nguồn cung và cho thuê được vẫn ở mức khá cao, buộc các chủ đầu tư phải nỗ lực trong việc tìm khách thuê. Thậm chí một số chủ đầu tư đã phải miễn phí tiền thuê từ 1 -3 tháng (ngoài 30 – 45 ngày miễn phí tiền thuê trong quá trình hoàn thiện nội thất theo thông lệ thị trường).
Theo nhận định của CBRE, mặc dù tỷ lệ mặt bằng trống của văn phòng hai hạng A, B ở các khu vực trung tâm vẫn giữ được ổn định, thậm chí có giảm từ 33,8% xuống còn 30,8% đối với văn phòng hạng B khu vực phía Tây, thì tỷ lệ mặt bằng trống trung bình toàn thị trường vẫn sẽ tăng mạnh khi tòa nhà Keangnam đi vào hoạt động vào cuối năm nay với khoảng 90.000 m2 cho thuê thực.
Khi đó, giá thuê văn phòng tại khu vực phía Tây sẽ có nhiều khả năng tiếp tục giảm giá.
Tuy nhiên, theo CBRE dự kiến tổng nguồn cung mới của hai hạng A, B trong năm 2011 này sẽ ở mức 330.000 m2, trong đó 60% trong số đó tập trung ở khu vực phía Tây. Nhưng bù lại là nhu cầu của một số ngành đang nổi như công nghệ cao, dược phẩm, bảo hiểm, công nghiệp nhẹ… đang có xu hướng tăng lên nên rất có thể đến cuối năm một lượng nguồn cung lớn sẽ được lấp đầy.
Dự báo của CBRE cho hay, 2012 sẽ là một năm kỷ lục về lượng mặt bằng văn phòng cho thuê được, cho dù tỷ lệ mặt bằng trống và nguồn cung cũng sẽ tăng rất mạnh.
Từ Nguyên
