Trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra nhanh chóng tại châu Á, mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD) đã nổi lên như một xu hướng quy hoạch quan trọng của thế kỷ 21. TOD không đơn thuần là việc xây dựng các khu dân cư gần ga tàu hay trạm xe buýt, mà thực chất là một triết lý quy hoạch tổng thể, nhằm tạo ra những đô thị nén, thân thiện với người đi bộ và có tính kết nối cao.
Trên thế giới, TOD được triển khai thành công tại nhiều đô thị lớn, mang lại lợi ích rõ rệt như giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, giảm phát thải carbon và nâng cao năng suất kinh tế. Đáng chú ý, những thành phố áp dụng mô hình này không chỉ cải thiện chất lượng sống cho cư dân, mà còn tạo ra giá trị bất động sản bền vững, thu hút dòng vốn đầu tư và thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương.
Các dự án liền kề ga metro ghi nhận tăng giá
Thực tế tại Việt Nam, trong hơn một thập kỷ đầu tư xây dựng các tuyến metro, cả Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đều chứng kiến sự sôi động của thị trường bất động sản với hàng loạt dự án hình thành dọc theo những tuyến đường sắt đô thị.
Bà Phan Thị Ánh Đào, Trưởng phòng cấp cao, Bộ phận tư vấn và nghiên cứu Jones Lang Lasalle Việt Nam (JLL Việt Nam), cho biết diễn biến giá căn hộ tại những khu vực phát triển dọc tuyến metro ở hai thành phố đều ghi nhận xu hướng tăng trưởng rõ rệt.
Theo báo cáo của JLL Việt Nam, các dự án nằm trong bán kính 10 phút đi bộ từ nhà ga metro hiện chiếm khoảng 14–16% tổng nguồn cung bất động sản thương mại và 4–9% nguồn cung nhà ở tại cả hai thị trường. Những con số này phản ánh vai trò ngày càng lớn của các dự án gắn với giao thông công cộng, trong tổng thể nguồn cung bất động sản của hai đô thị lớn nhất cả nước.
Đặc biệt, các dự án bất động sản liền kề ga metro ghi nhận mức tăng giá đáng kể sau khi các tuyến metro chính thức đi vào vận hành. Cụ thể, giá bán tăng trung bình khoảng 200–250 USD/m2 trong một năm, tương đương mức tăng trưởng khoảng 8%/năm, cao gấp đôi so với mức tăng bình quân 4% của toàn thị trường Thành phố Hồ Chí Minh trong năm 2025. Sự chênh lệch này cho thấy giá trị vượt trội mà các dự án phát triển theo mô hình TOD mang lại so với cách phát triển bất động sản truyền thống.
Tại Hà Nội, sự chênh lệch này còn rõ rệt và ấn tượng hơn nữa. Theo JLL, dự án gần metro đã ghi nhận mức tăng giá 19% so với mức trung bình thị trường chỉ 12% trong năm 2022. Tốc độ tăng trưởng đặc biệt ấn tượng 19% càng đáng ghi nhận khi xét trong bối cảnh thị trường bất động sản chung vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức.
Chính sách và định hướng phát triển mới
Theo bà Phan Thị Ánh Đào, việc triển khai tuyến metro đầu tiên giai đoạn 2015–2024 được xem là bước ngoặt quan trọng, giúp các bên liên quan nhận diện rõ tiềm năng của mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, các dự án TOD đã thúc đẩy quá trình mở rộng đô thị mạnh mẽ về phía Đông, vượt ra khỏi lõi trung tâm truyền thống và vươn tới khu vực đường vành đai 3. Trong khi đó, hành lang phía Tây – khu vực nằm giữa vành đai 2 và 3 vẫn phần lớn chưa được khai thác do chưa có cú hích hạ tầng.
Bước sang giai đoạn tiếp theo, từ năm 2025, TOD được Chính phủ lựa chọn như một giải pháp nhằm giảm áp lực dân cư tại khu vực nội thành. Cùng với sự hình thành các khu đô thị tích hợp dọc các tuyến vành đai, chính sách này hứa hẹn tạo động lực mới cho sự phát triển đô thị cân bằng hơn. Đồng thời cũng phù hợp với làn sóng phát triển khu đô thị tích hợp quy mô lớn, nơi chủ đầu tư chủ động bổ sung hệ tiện ích thương mại, dịch vụ và giải trí để bù đắp hạn chế về vị trí, đặc biệt tại khu vực phía Tây Thành phố Hồ Chí Minh.
Từ góc độ chiến lược, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc, Trưởng bộ phận tư vấn và nghiên cứu JLL Việt Nam, nhận định thời gian tới, TOD ở Việt Nam không chỉ gắn với metro mà còn có thể mở rộng sang một số loại hình giao thông công cộng khác như xe buýt nhanh. Bởi về bản chất, cốt lõi của TOD là hình thành cộng đồng đa chức năng, dễ tiếp cận bằng đi bộ, xoay quanh các đầu mối giao thông công cộng chất lượng cao, bất kể phương tiện cụ thể là gì.
Theo bà Trang, trên thực tế, phản ứng tích cực của thị trường đối với các dự án gần metro đã củng cố niềm tin của cơ quan quản lý trong việc thúc đẩy TOD. Đặc biệt, từ sau năm 2023, cùng với Nghị quyết 98/2023/QH15, mô hình này ngày càng được quan tâm và trở thành nền tảng trong quy hoạch đô thị cũng như chiến lược phát triển, marketing dự án tại Thành phố Hồ Chí Minh. Qua đó cho thấy, cơ quan quản lý đã nhận ra TOD không chỉ là một xu hướng phát triển bất động sản mà còn là công cụ chính sách quan trọng để định hướng tăng trưởng đô thị bền vững.
Về dài hạn, phần lớn những dự án TOD tại Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội sẽ được quy hoạch ở khu vực ngoại ô, với quỹ đất lớn để phát triển những khu đô thị mật độ cao, với nhiều loại hình bất động sản. Vì vậy, bài toán đặt ra cho chủ đầu tư là lựa chọn cơ cấu sản phẩm và tiện ích hợp lý, đủ sức thu hút dòng người từ các nhà ga và tạo nên những cộng đồng sống động, có bản sắc riêng. Theo các chuyên gia JLL, khả năng cân bằng giữa đầu tư hạ tầng và phát triển cộng đồng sẽ quyết định thành công của TOD, đồng thời định hình hướng đi bền vững cho quá trình đô thị hóa tại Việt Nam.
Thanh Xuân
