Bất động sản Việt Nam có theo “vết xe đổ” của Trung Quốc?

Việt Nam mới chỉ ở giai đoạn đầu thoái trào của thị trường bất động sản, do đó, cần tránh vấp phải những đổ vỡ đã xảy ra tại Trung Quốc… Nếu giá nhà tăng quá cao so với sự phát triển của nền kinh tế sẽ làm người dân mất niềm tin. Việt Nam nên kiềm chế sự tăng trưởng của giá nhà ở mức trung bình là tốt hơn.

(Ảnh minh họa)

Tại buổi thảo luận về tình hình thị trường bất động sản Việt Nam những tháng cuối năm 2024 do CBRE Việt Nam tổ chức ngày 11/7/2024 tại TP.HCM, nhận định về giá bán bất động sản trong 12 tháng tới, ông Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị dự án nhà ở, CBRE Việt Nam, cho rằng nếu như 03 năm trước, giá nhà ở Hà Nội luôn tăng và thấp hơn giá nhà ở TP.HCM thì từ đầu năm 2024 đến nay, giá nhà ở Hà Nội đã tăng vượt TP.HCM. Giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng gần 25% trong 01 năm qua, bình quân 60 triệu đồng/m2, chỉ thấp hơn TP.HCM 3 triệu đồng/m2.

Giá nhà tăng quá cao

Do đó, theo ông Lawrence Lennon, Giám đốc, Thị trường Vốn của CBRE Việt Nam, khi thị trường thứ cấp ở Hà Nội bị đẩy giá lên cao quá thì nhà đầu tư sẽ dịch chuyển vào TP.HCM. Trong cuộc “rượt đuổi” với giá nhà tăng liên tục mỗi năm, những người có thu nhập trung bình và thấp sẽ tụt lại phía sau. Đối với căn hộ đã vậy, đối với bất động sản liền thổ gần thành phố, ai cũng muốn nhưng không phải ai cũng đủ tài chính để mua.

Còn theo ông Lucas Loh, Tổng giám đốc Nam Long Group, giá nhà ở tại Việt Nam đã tăng quá cao và kéo dài. Giá tăng, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng hẹp. Do đó, thời gian tới, giá nhà sẽ chững lại. Vì nếu giá nhà tăng quá cao so với sự phát triển của nền kinh tế sẽ làm người dân mất niềm tin. Nên có chính sách hỗ trợ cho người dân mua nhà. Việt Nam nên kiềm chế sự tăng trưởng của giá nhà ở mức trung bình là tốt hơn.

Giá bán chung cư tại Hà Nội đang nhanh chóng tiệm cận mức giá tại TP. HCM ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp (Nguồn: CBRE Việt Nam)

Sẽ không theo “vết xe đổ”

Nhận định về mô hình phát triển bất động sản của Việt Nam và Trung Quốc, ông Lucas Loh cho biết ông đã sống ở Trung Quốc nhiều năm và đang tìm hiểu thị trường Việt Nam. Theo đó, mô hình phát triển bất động sản Việt Nam và Trung Quốc phát triển nhanh chóng và được xem là khá tương đồng, chủ yếu ở việc dựa vào đòn bẩy, nợ vay và các chính sách kích thích từ Chỉnh phủ.

Hiện nhiều nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đang đối mặt với sự vỡ nợ. Thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có những lộ trình tương tự, nhưng Việt Nam sẽ không lựa chọn cách thức như Trung Quốc khi kinh nghiệm từ thị trường này sẽ được học hỏi. Một điều nữa, quy mô thị trường bất động sản Trung Quốc lớn hơn Việt Nam rất nhiều lần.

Có thể thấy, trong 20 năm qua, Trung Quốc vẫn tăng trưởng kinh tế và gia tăng dân số (dù chậm lại), để đáp ứng nhu cầu, thị trường bất động sản Trung Quốc đã phát triển theo mô hình “bán nhanh, thu nhanh”.

Thời gian qua, mô hình mua bán nhà hình thành trong tương lai tại Trung Quốc đi theo mô hình: “3691” – cam kết khởi động dự án bất động sản mới trong 03 tháng, bắt đầu bán hàng trong 06 tháng, hoàn thành xây dựng trong 09 tháng, và trả lại tiền cho nhà đầu tư trong vòng 01 năm – nhằm nhanh chóng đáp ứng nhu cầu nhà ở.

Tương tự ở Việt Nam, xu hướng này được rất nhiều người quan tâm. Bởi nhà đầu tư chốt được giá nhà ưu đãi trước khi chúng hoàn thiện và chủ đầu tư cũng đổi lấy được tiền mặt nhanh chóng để hoàn thiện dự án.

Tuy nhiên, những bất ổn đã xảy ra khi các dự án được khởi động nhanh hơn so với khả năng hoàn thành thực tế, đặc biệt vào giai đoạn dịch Covid-19 và đến nay đã chậm lại, “pháo hoa và nhạc đã dừng rồi”…

Khi nhạc từ từ nhỏ lại thì ngân hàng cũng ngừng cuộc chơi (dừng cho vay). Nhiều chủ đầu tư và nhà đầu tư cá nhân ôm một đống tài sản. Khi kinh doanh mà dòng tiền không về, ngân hàng không cho vay thì việc vỡ nợ là tất yếu. Trường hợp điển hình là tập đoàn Evergreen… Điều này đã tạo ra những “đô thị không người ở” tại Trung Quốc, cho thấy sự tăng trưởng hào nhoáng nhưng bên trong yếu kém.

Việt Nam mới chỉ ở giai đoạn đầu thoái trào của thị trường bất động sản, do đó, cần tránh vấp phải những đổ vỡ đã xảy ra tại Trung Quốc, hiện có tới 700 triệu m2 nhà ở bỏ trống vì xây dựng quá nhiều, tăng giá quá cao.. Theo đó, Chính phủ Việt Nam phải có nhiều quyết sách mạnh mẽ để kiềm chế sự phát triển và tăng trưởng quá nóng của thị trường bất động sản. Đồng thời, cứu những dự án cần thiết đáp ứng nhu cầu thực tế của đa số người dân.

Với những hệ lụy từ việc phát triển thị trường bất động sản quá nóng thời gian qua, Trung Quốc đang trong quá trình khắc phục sự khiếm khuyết này. Thời gian tới, sự phát triển đô thị tại Trung Quốc sẽ đi theo hướng đô thị thông minh, phát triển phân kỳ, tăng trưởng từng giai đoạn, không phát triển ồ ạt.

“Theo tôi nghĩ Việt Nam sẽ không vấp phải con đường như trên của Trung Quốc”, ông Lucas Loh nói.

Rắc rối pháp lý

Với sự hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam, nhiều nhà đầu tư ngoại vẫn tìm kiếm cơ hội đầu tư tại đây. Tuy nhiên, thủ tục pháp lý theo nhiều nhà đầu tư ngoại còn phức tạp.

Ông Paul D. Volodarsky, Giám đốc khu vực mảng bất động sản của DFDL, cho rằng luật của Thái Lan rất ổn định, hầu như không có nhiều biến động từ nhiều năm nay. Trong khi đó, Việt Nam có pháp lý rắc rối nhất Đông Nam Á. Sự thay đổi luật pháp liên tục, nhiều công văn hướng dẫn… khiến nhà đầu tư phải đau đầu tìm hiểu kỹ càng.

Tuy nhiên, theo nhìn nhận của ông Lucas Loh vẫn có những khó khăn nhất định khi đầu tư tại Việt Nam, nhưng tôi không nghĩ nó quá phức tạp về pháp lý. Vì tôi được biết, để được đầu tư tại Ấn Độ, nhà đầu tư cần 500 phê duyệt từ chính quyền của nước này. Tại Trung Quốc, nhà đầu tư cũng cần phải xin tới hàng chục quyết định.

Tại Việt Nam thì số thủ tục pháp lý vẫn nhiều hơn Trung Quốc. Pháp lý của Việt Nam phức tạp nhưng không phải phức tạp nhất. Hiện có Capital Land đang hoạt động rất tốt tại Việt Nam. Tôi hy vọng luật mới sẽ minh bạch hơn cho các nhà đầu tư, cả trong nước và ngoài nước.

Linh Lan

(VnEconomy)