Áp dụng tại nhiều quốc gia
Thông thường, bất động sản được giao dịch với quyền sở hữu hoàn toàn, còn gọi là freehold. Ngược lại, với mô hình thuê mua (leasehold), người mua sẽ sở hữu nhà ở trong dài hạn, song quyền sở hữu khu đất vẫn thuộc về chủ đất (freeholder). Từ đó, tạo nên một loại hình bất động sản đặc trưng, đem đến làn gió mới cho thị trường nhà ở tại các “đại đô thị”.
Ở Singapore, nhà ở có thời hạn 99 năm hoặc ngắn hơn rất phổ biến. Ở góc độ phát triển đô thị, điều này giúp Singapore – nơi “tấc đất tấc vàng”, có thể liên tục tái thiết, tận dụng tối đa quỹ đất để phát triển, phục vụ các thế hệ người Singapore trong tương lai. Đồng thời, tạo ra hàng triệu căn hộ HDB (nhà ở xã hội), giúp người dân an cư với mức chi phí hợp lý.
Theo trang web Chính phủ Singapore gov.sg, người mua căn hộ HDB với thời hạn 99 năm có đầy đủ quyền lợi đối với tài sản trong khoảng thời gian đó.
Người mua nhà hoàn toàn có thể sử dụng căn hộ với nhiều mục đích khác nhau như sinh sống, cho thuê hay thậm chí bán lại cho người khác. Mức giá cho thuê hay giá bán lại của căn hộ cũng hoàn toàn do người mua quyết định.
Thậm chí, với Chương trình mua lại quyền thuê (Lease Buyback Scheme), người mua nhà có thể bán lại một phần thời hạn sở hữu căn hộ, trong khi vẫn sinh sống tại đó.
Về thuế bất động sản, người mua HDB được coi là chủ sở hữu có thời hạn của căn hộ, nên phải nộp đầy đủ các loại thuế phí nhà ở theo quy định của luật pháp Singapore.
Tương tự, đa số những căn hộ ở Anh đều là các căn hộ thuê mua (leasehold). Người mua nhà được gọi là leaseholder, có quyền sở hữu đất và tài sản trên đất trong một thời hạn cố định. Song ngoài thời hạn đó, khu đất vẫn thuộc về chủ sở hữu vĩnh viễn, còn được gọi là freeholder.
Theo thông tin từ trang web Chính phủ Anh, người mua nhà theo hình thức leasehold cần lưu ý một số điểm bao gồm chi phí thuê nhà, phí dịch vụ, phí quản lý và các điều khoản tước quyền sở hữu bất động sản.
Tuy nhiên, với mô hình trên, người mua nhà phải tuân thủ những quy tắc về quyền hạn được đưa ra trong hợp đồng. Trong trường hợp vi phạm, người mua có thể mất quyền sở hữu bất động sản thông qua thủ tục tước quyền (forfeiture).
Tại Anh, các hợp đồng thuê mua có thời hạn khá đa dạng, từ 99 năm, 125 năm đến 999 năm.
Khi tranh chấp, giải quyết thế nào?
Nước Anh đã từng trải qua một vụ bê bối bất động sản năm 2017, khi nhiều người mua nhà vướng phải một điều khoản khiến chi phí leo thang theo cấp số nhân.
Trong quá khứ, chủ đất thường thu một khoản “tượng trưng” phí thuê đất thường niên, đôi khi chưa tới 1 bảng Anh.
Tuy nhiên, khi bước sang thế kỷ XXI, các nhà phát triển bất động sản (cũng là chủ đất) bắt đầu áp dụng phí thuê đất 200-400 bảng mỗi năm và sẽ tăng gấp đôi sau mỗi thập kỷ.
Theo tờ The Guardian, dù người mua được trấn an rằng, họ có quyền sở hữu hoàn toàn trong vòng 999 năm, song với quy định kể trên, tới năm 2060 chi phí thuê đất thường niên của một ngôi nhà có thể lên tới 10.000 bảng, một con số phi lý.
Trước tình hình này, tổ chức Leasehold Knowledge Partnership đã nỗ lực vận động hành lang để tháo gỡ vấn đề này. Họ đưa ra đề xuất cấm bán nhà theo hình thức thuê mua, đồng thời bãi bỏ phí thuê đất.
Về phía chính quyền, giới chức Anh đề cao các chương trình đền bù, bảo vệ người tiêu dùng như chương trình hỗ trợ 130 triệu bảng cho người mua nhà bị ảnh hưởng, thực hiện bởi “trùm bất động sản” Taylor Wimpey.
Tháng 12/2024, tại Malaysia, xảy ra một vụ việc chấn động liên quan tới sự nhập nhằng thuê-mua. Theo CNA, khoảng 100 nhà đầu tư Singapore đã mua căn hộ tại Johor, Malaysia theo hình thức thuê tư nhân dài hạn trong 99 năm (private lease scheme – PLS).
Tại Malaysia, PLS là một hình thức kinh doanh hợp pháp, giúp các nhà phát triển bất động sản cung cấp sản phẩm với mức giá phù hợp hơn với nhiều đối tượng người dân.
Với hình thức này, người mua không có quyền sở hữu bất động sản, mà chỉ sở hữu quyền thuê nhà trong một thời hạn nhất định, tương đồng với một hợp đồng thuê nhà.
Liên quan vụ việc năm đó, CNA dẫn lời một nhà đầu tư cho biết, ông rất thất vọng khi nghĩ rằng mình đã đầu tư theo hình thức thuê mua (leasehold) nhưng cuối cùng lại chỉ là thuê tư nhân có thời hạn, do đó khoản đầu tư bất động sản không phát huy được hết tiềm năng như mong đợi.
Không dừng lại ở than thở, các nhà đầu tư Singapore tố các doanh nghiệp bất động sản không đưa ra thông tin rõ ràng về pháp lý.
Trái lại, các doanh nghiệp cho rằng mô hình PLS hoàn toàn có giá trị và hợp pháp, người mua có trách nhiệm tìm hiểu và nhận thức đầy đủ về hình thức này.
Sau vụ việc, nhiều chuyên gia đã đưa ra lời khuyên giúp cho các nhà đầu tư bất động sản. “Điều quan trọng là phải hiểu được bối cảnh xoay quanh bất động sản mà bạn đang đầu tư, có rất nhiều thứ cần làm rõ, và cần thiết phải làm việc với đơn vị có chuyên môn để hướng dẫn về các quy trình”, Luật sư Xavier tại công ty luật Yuen Law (Singapore) chia sẻ.
Hải Ninh
