Sau thời gian thực hiện các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ bị hư hỏng xuống cấp tại Hà Nội, như: Nhà C4 & D2 Giảng Võ; C1 Thành Công, quận Ba Đình; Khu nhà 59 Huỳnh Thúc Kháng, quận Đống Đa, Hà Nội, dân cư dự án gặp phải nhiều vấn đề vướng mắc khó bề tháo gỡ trong quan hệ dân sự giữa Chủ đầu tư vốn đất xây dựng (dân cư dự án) với Chủ đầu tư vốn xây dựng (Doanh nghiệp) và Chính quyền sở tại.
Các vướng mắc không xuất phát từ chủ trương; mà do những bất cập của cơ chế chính sách, liên quan trực tiếp đến quyền lợi các chủ thể nhà đất trong dự án. Trong đó, vướng mắc nhất là vấn đề “Quyền sử dụng đất ở” đã được pháp luật nhà nước công nhận và bảo hộ (thể hiện trong Bộ Luật dân sự, Luật đất đai, Luật nhà ở v.v…) nhưng, các Chủ đầu tư vốn xây dựng và Chính quyền sở tại lại phủ nhận hoàn toàn. Điều đó là trái pháp luật nhà nước và đi ngược quyền lợi của dân cư.
Vì thế, nội dung sửa đổi, bổ sung Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP, ngày 3/7/2007 của Chính phủ, nên tập trung vào bốn vấn đề nhạy cảm của các dự án cải tạo, xây dựng nhà chung cư cũ, như sau:
Trước hết, trong văn bản sửa đổi NQ 34/CP, cần khẳng định: “Chính quyền sở tại không được thu hồi quyền sử dụng đất ở hợp pháp của dân cư. Trong trường hợp cần thu hồi đất ở thì phải có sự thoả thuận trước của dân cư và phải thực hiện đúng qui trình, thủ tục luật pháp qui định“. Chính phủ cần cho huỷ bỏ các quyết định thu hồi đất do chính quyền địa phương ban hành trái với pháp luật.
Hai là, trong Nghị quyết 34/ CP của Chính phủ chỉ mới đề ra hai yêu cầu thực hiện dự án cải tạo, xây dựng nhà chung cư cũ tại đô thị, đó là: 1/Đảm bảo an toàn tính mạng và của cải cho các hộ gia đình, cá nhân hiện đang sinh sống tại các chung cư; 2/ Góp phần cải tạo, chỉnh trang đô thị theo qui hoạch đã được phê duyệt.
Đề nghị cho bổ sung thêm yêu cầu thứ 3: “Bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các chủ sử dụng đất nhà chung cư theo qui định tại Điều 225, Bộ Luật dân sự, năm 2005“.
Không chấp nhận “quan hệ xin cho”
Ba là, do thể chế kinh tế nước ta đổi mới, đã xoá bỏ cơ chế tập trung bao cấp, chuyển sang cơ chế thị trường, theo định hướng XHCN, nên việc thực hiện dự án nhà chung cư cũ phải tuân thủ thể chế cơ chế thị trường. Có nghĩa, quan hệ pháp lý giữa các chủ thể trong dự án xây dựng nhà chung cư cũ được thiết lập bởi quan hệ dân sự; không phải bởi quan hệ hành chính.
Việc thực hiện dự án nhà chung cư cũ mang tính chất kinh doanh, chịu sự điều tiết của thể chế cơ chế thị trường. Vì vậy, trong văn bản sửa đổi NQ 34/CP cần đưa vào 03 qui định bổ sung, dưới đây:
1/ “Tôn trọng quyền sử dụng đất ở hợp pháp của dân cư. Giá trị quyền sử dụng đất ở chính là vốn đóng góp kinh doanh của dân cư vào dự án. Dân cư là đối tác của doanh nghiệp góp vốn đầu tư thực hiện dự án xây dựng nhà chung cư cũ. Riêng nhà chung cư nguy hiểm có nguy cơ sụp đổ, nhà nước có biện pháp di dời; nhưng, phải tôn trọng quyền sử dụng đất ở hợp pháp của dân cư“.
2/ Trong cơ chế thị trường, nền kinh tế có nhiều chủ thể được nhà nước giao quyền sử dụng đất (như: Chủ thể nhà nước; Chủ thể cộng đồng dân cư, Chủ thể tư nhân v.v…). Mối loại chủ thể đều có quyền và lợi khác nhau đối với đất đai sử dụng. Vì vậy, trong văn bản sửa đổi NQ 34/CP của Chính phủ, cần thể hiện rõ chính sách sử dụng đất phù hợp với quyền lợi các chủ thể. Không buộc các chủ thể thực hiện chung một chính sách như nhau.
3/ Vị trí sinh lợi của đất xây dựng trong đô thị và trong khu chung cư là yếu tố quyết định mạng lại lợi nhuận cho nhà đầu tư. Vì vậy, Chính phủ cần đề ra chính sách cải tạo, xây dựng nhà chung cư cũ phù hợp khả năng sinh lợi tại các vị trí đất xây dựng khác nhau trong khu chung cư và trong đô thị. Làm như vậy là cho xã hội nhận thức đúng giá trị đích thực của dự án đầu tư cải tạo, xây dựng nhà chung cư cũ; cùng tham gia thực hiện dự án, tham gia giám sát dự án đầu tư. Tạo cơ sở pháp lý loại trừ thói “kinh doanh chộp dật, lừa đảo” đang xuất hiện tại một số dự án.
Về chính sách thực hiện dự án cải tạo, xây dựng nhà chung cư cũ, đề nghị áp dụng 02 hình thức:
a/ Tại vị trí đất xây dựng có khả năng sinh lợi cao (đất vàng), cần phải áp dụng chính sách kinh doanh, cần có qui định lựa chọn chủ đầu tư dự án phải thông qua đấu thầu. Chủ đầu tư dự án bắt buộc phải có năng lực tài chính, có kinh nghiệm đầu tư xây dựng công trình chất lượng cao. Không chấp nhận nhà đầu tư thiếu năng lực, “Tay không bắt giặc”; “Quan hệ xin cho”.
b/ Tại vị trí đất xây dựng có khả năng sinh lợi thấp, cần áp dụng chính sách “cần bằng lợi ích các đối tác”, khuyến khích các nhà đầu tư trong dự án tự thoả thuận lợi ích.
Minh bạch phân chia lợi ích
Một vấn đề khác cũng khiến nhiều dân cư dự án bức xức, đó là việc phân chia lợi tức trong dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư cũ hiện nay chưa công bằng, thiếu minh bạch; mang tính áp đặt và vụ lợi. Theo qui định hiện nay, lợi ích thụ hưởng của Chủ đầu tư vốn xây dựng trong dự án kinh doanh xây dựng nhà chung cư cũ lấn át tất cả các Chủ đầu tư vốn khác.
Trên thực tế, trong một dự án cải tạo, xây dựng nhà chung cư cũ đều có nhiều loại chủ thể đầu tư tham gia. Ví dụ, trong dự án nhà chung cư thuộc quyền sở hữu tư nhân, có ít nhất 03 loại chủ đầu tư: 1/ Chủ đầu tư vốn đất xây dựng của cộng đồng dân cư dự án; 2/ Chủ đầu tư vốn xây dựng của doanh nghiệp; 3/ Chủ chủ đầu tư vốn công trình kỹ thuật hạ tầng khu chung cư của nhà nước.
Trong đó: “Vốn đầu tư đất xây dựng của cộng đồng dân cư dự án chính là giá trị quyền sử dụng đất ở thuộc phạm vi khuôn viên nhà chung cư, theo qui đinh tại Khoản 3, Điều 225, Bộ Luật dân sự nước CHXHCN Việt Nam, năm 2005“; “Vốn đầu tư xây dựng của doanh nghiệp là tổng chi phí đầu tư thực hiện dự án do nhà đầu tư thực sự bỏ ra“; “Vốn đầu tư công trình kỹ thuật bảo đảm điều kiện ở của nhà nước, gồm có: a/ Tỷ lệ phần trăm vốn đầu tư xây dựng hệ thống công trình kỹ thuật khu chung cư phân bổ về cho dự án nhà chung cư xây dựng lại; b/ Giá trị quyền sử dụng đất của nhà nước được bổ sung thêm vào khuôn viên nhà chung cư cũ xây dựng lại“.
Trong văn bản sửa đổi Nghị quyết số 34/CP, cần đặt cơ sở pháp lý phân chia lợi ích các chủ đầu tư tham gia dự án làm sao cho công bằng, minh bạch phù hợp thể chế luật pháp nhà nước trong cơ chế thị trường.
KTS Trần Công Thanh
[ Chuyên đề : Cải tạo các khu chung cư cũ ]
