Văn bản của Bộ TN&MT đưa ra mới đây đã phần nào giải tỏa những băn khoăn, lo lắng của nhà đầu tư. Tuy nhiên, các vấn đề pháp lý đang còn tranh cãi về condotel vẫn chưa được giải quyết triệt để.
Thực chất, văn bản 703 của Bộ TN&MT hướng dẫn thực hiện đều dựa trên tinh thần các quy định pháp luật trước đây như Luật Du lịch, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản. Đây chưa phải là văn bản quy định về tính chất pháp lý condotel.
Vụ đổ vỡ Cocobay cuối năm 2019 khiến các chủ đầu tư condotel gặp khó khăn trong việc triển khai dự án
Lập lờ thời gian sở hữu
Theo Bộ TN&MT, quy định tại điều 48, Luật Du lịch năm 2017 thì căn hộ du lịch, biệt thự du lịch (condotel) là cơ sở lưu trú du lịch. Việc kinh doanh các loại dịch vụ lưu trú trên thuộc loại hình kinh doanh dịch vụ du lịch và nhóm ngành dịch vụ lưu trú, ăn uống.
Theo quy định tại khoản 2 điều 10 Luật Đất đai quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất thì việc sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ thuộc loại đất thương mại, dịch vụ.
Về chế độ sử dụng đất thương mại, dịch vụ đã được quy định tại Điều 153 của Luật Đất đai. Thời hạn sử dụng đất được quy định tại Khoản 3 Điều 126 của Luật Đất đai, theo đó thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ không quá 50 năm.
Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm thì thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất.
Văn bản hướng dẫn của Bộ TN&MT dễ dẫn tới sự hiểu nhầm rằng các khu đất xây dựng dự án condotel có thể có thời hạn sử dụng từ 50 – 70 năm.
Người dân đọc qua văn bản hướng dẫn này có thể dễ hiểu nhầm rằng condotel đã được đồng ý cấp sổ nhưng thực chất đây chỉ giống như một hợp đồng thuê đất giữa chủ đầu tư với nhà nước. Với các nhà đầu tư mong muốn sử dụng đất lâu dài, văn bản này chính thức khai tử cho ý tưởng này.
3 thách thức nhà đầu tư
Condotel là một loại hình lưu trú bất động sản nghỉ dưỡng có nhiều đóng góp vào sự phát triển kinh tế du lịch. Tuy nhiên, việc cấp quyền chứng nhận cho nhà đầu tư thứ cấp vẫn chưa rõ ràng, tâm lý người mua chưa yên tâm vào sản phẩm này.
Đặc biệt, sau vụ đổ vỡ Cocobay cuối năm 2019, các chủ đầu tư phát triển dự án condotel bị ảnh hưởng về niềm tin và gặp khó khăn trong việc triển khai các dự án.
Về lâu dài khung pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng ngày càng hoàn thiện cũng sẽ tạo ra một số thách thức cho các nhà đầu tư BĐS du lịch, nghỉ dưỡng.
Thứ nhất: Các nhà đầu tư BĐS du lịch cần cân đối quy mô, loại hình lưu trú phù hợp với tính chất và loại hình các hoạt động và trải nghiệm du lịch, ví dụ dự án BĐS du lịch sẽ trở thành quần thể và gắn với nhiều tiện ích như casino, giải trí, thể thao, sự kiện, nghệ thuật…
Thứ hai, khách du lịch có xu hướng tìm về những văn hoá đặc sắc và sinh thái nguyên sơ, những giá trị tiện ích rất nhân văn. Như vậy đòi hỏi đầu tư vào cơ sở lưu trú du lịch cần có nhiều ý tưởng mới, mở rộng đa dạng địa bàn không chỉ tập trung vào các khu du lịch biển mà những điểm đến đầu tư mới ở vùng núi cao, vùng sinh thái…
Thứ ba, nhà đầu tư cần cân nhắc mở rộng nhiều loại hình lưu trú du lịch đa dạng, quy mô không lớn, đan xen với cộng đồng dân cư, hoà nhập với văn hoá bản địa.
Để giải quyết vấn đề ách tắc hiện nay, Luật Đất đai sửa đổi cần quy định về thời hạn sử dụng đất để phát triển các BĐS du lịch kiểu mới theo hướng các chủ đầu tư dự án được quyền lựa chọn phương thức sử dụng đất lâu dài hoặc có thời hạn để phù hợp với phương án kinh doanh của mình. Chỉ có cách sửa đổi pháp luật như vậy mới phục hồi được phân khúc BĐS du lịch kiểu mới.
Đối với các khu vực condotel đã xây dựng trên đất du lịch nghỉ dưỡng muốn chuyển thành nhà ở phải được rà soát, đánh giá lại quy hoạch. Trường hợp condotel xây dựng trên đất ở thì tuân theo luật nhà ở, tiêu chuẩn quy phạm về nhà ở để được cấp sổ đỏ vĩnh viễn.
Đỗ Viết Chiến – Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam
(Diễn đàn Doanh nghiệp)
