Giá trái phiếu của Country Garden, nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc, rơi tự do trong tuần qua. Diễn biến này làm dấy lên lo ngại Country Garden có thể trở thành quân cờ domino gục ngã tiếp theo sau China Evergrande Group trong cơn suy sụp bất động sản hiện nay ở Trung Quốc.
Những khó khăn tài chính của các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc hiện nay hầu như không còn tin tức gây bất ngờ. Nhưng một cuộc khủng hoảng niềm tin đột ngột đối với Country Garden, công ty bất động sản nhất của đất nước về doanh bán hàng theo hợp đồng, cho thấy các vấn đề đã ăn sâu đến mức nào trong lĩnh vực này sau khi thị trường bắt đầu suy yếu cách đây 3 năm.
Các dự án chung cư của Country Garden ở thành phố Trấn Giang, tỉnh Giang Tô, Trung Quốc. (Ảnh: AFP)
Cổ phiếu và trái phiếu của Country Garden giảm mạnh trong tuần qua sau khi các phương tiện truyền thông đưa tin, công ty hủy bỏ kế hoạch phát hành cổ phiếu mới để huy động 300 triệu đô la Mỹ tại Hồng Kông. Kế hoạch này, nếu thực hiện thành công, sẽ là tia sáng hiếm hoi đối với lĩnh vực bất động sản đang thiếu tiền mặt trầm trọng. Country Garden thông báo sẽ không xem xét tiến hành phát hành cổ phiếu mới ở giai đoạn này. Trái phiếu đô la của Country Garden đáo hạn vào tháng 1/2024 đang giao dịch ở mức 25% giá trị danh nghĩa, so với mức 81% gần đây vào giữa tháng 6.
Các kỳ vọng của giới đầu tư về các biện pháp nới lỏng hơn nữa của Bắc Kinh đối vợi thị trường nhà ở đã đẩy tăng giá cổ phiếu bất động sản Trung Quốc trong thời gian ngắn vào cuối tháng trước.
Nhưng họ nhanh chóng đối mặt trở lại với thực tế ảm đạm.
Trong tháng 7, doanh số bán nhà theo hợp đồng của 100 nhà phát triển bất động sản hàng đầu của Trung Quốc giảm 33% so với một năm trước đó, theo dữ liệu của China Real Estate Information.
Doanh số bán hàng của họ trong 7 tháng đầu năm nay giảm 5% so với cùng kỳ năm trước, xóa sạch mọi sự cải thiện được ghi nhận vào đầu năm ngay sau khi Bắc Kinh từ bỏ chính sách “zero Covid”. Doanh số bán hàng theo hợp đồng của Country Garden trong tháng 7 giảm 60% so với cùng kỳ năm ngoái.
Doanh số sụt giảm có nghĩa là các công ty bất động sản có ít tiền mặt hơn để trả các khoản nợ và hoàn thành các dự án. Country Garden có gần 2 tỉ đô la trái phiếu sẽ đến hạn thanh toán hoặc đủ điều kiện để mua lại sớm trong năm nay. Country Garden được coi là một trong những nhà phát triển bất động sản tư nhân hàng đầu trụ vững sau những tác động lan tỏa từ cơn khủng hoảng nợ của China Evergrande Group. Công ty này tránh được vỡ nợ và ghi nhận lợi nhuận 280 triệu đô la trong nửa đầu năm ngoái.
Tuy nhiên, tình trạng trì trệ của thị trường nhà ở của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới có nghĩa là không ai, đặc biệt là trong số các nhà phát triển tư nhân, thực sự được bảo đảm an toàn.
Country Garden chứng kiến vốn hóa suy giảm gần một nửa trong năm nay. Đầu tuần qua, tập đoàn này cảnh báo thua lỗ trong nửa đầu năm 2023, với lý do “giá trị các dự án bất động sản bị suy giảm” trong bối cảnh “doanh số bất động sản đi xuống”.
Country Garden chịu áp lực trên thị trường chứng khoán trong những tuần gần đây trong bối cảnh giới đầu lo ngại về rủi ro vỡ nợ từ tập đoàn bất động sản nổi tiếng Dalian Wanda. Tuần trước, Wanda tránh được vỡ nợ trái phiếu sau khi hoàn tất việc bán tài sản vào phút cuối.
Country Garden đối mặt với khoản thanh toán nợ 2,9 tỉ đô la trong thời gian còn lại của năm. Những lo lắng về nguy cơ vỡ nợ của Country Garden khiến giá trái phiếu của tập đoàn lao dốc trong trong những tuần gần đây.
Nhiều nhà đầu tư tổ chức cảnh báo nếu Country Garden vỡ nợ, tác động lan tỏa sẽ tương tự như như cú vỡ nợ của China Evergrande Group. Và điều này sẽ làm mất hoàn toàn niềm tin trên thị trường bất động sản
Những động thái mới nhất của Bắc Kinh nhằm hỗ trợ lĩnh vực này, bao gồm nới lỏng các điều kiện mua căn hộ, dường như không giúp ích được nhiều.
Raymond Cheng, CEO của CGS-CIMB Securities, nhận định: “Hai vấn đề chính mà các nhà phát triển đối mặt là tính thanh khoản và doanh số bán hàng. Trong ngắn hạn, các vấn đề về thanh khoản có thể tạm thời được giải quyết bằng nhiều biện pháp nới lỏng hơn và các ngân hàng cung cấp hỗ trợ tín dụng. Nhưng về lâu dài, điều đó sẽ phụ thuộc vào hiệu quả bán hàng”.
Thực tế là gần hai năm sau khi cuộc khủng hoảng nợ của Evergrande lên đến đỉnh điểm, ngay cả những nhà phát triển bất động sản lớn nhất vẫn có thể gặp rắc rối. Sự thật phũ phàng có lẽ là không có cách nào dễ dàng để xoay chuyển thị trường nhà ở một cách nhanh chóng mà không gây ra một chu kỳ bong bóng bất động sản khác.
Nhu cầu đầu cơ về nhà ở, những ngôi nhà hai và thứ ba và thường không có người thuê, đã hỗ trợ thị trường trong nhiều năm, bù đắp cho xu hướng dân số suy giảm của Trung Quốc. Nhưng cơn suy thoái kéo dài và cách giải quyết chung chung của chính phủ dường như đã làm suy yếu nghiêm trọng giả định rằng giá nhà sẽ tiếp tục tăng không ngừng trong thời gian dài.
Ngân hàng Goldman Sachs dự báo, nhu cầu nhà ở đô thị của Trung Quốc sẽ giảm xuống còn 11 triệu căn trong năm nay, từ mức 18 triệu căn trong năm 2017. Trong thập niên qua, các nhà phát triển bất động sản ở Trung Quốc đã xây dựng trung bình khoảng 13 triệu căn nhà mỗi năm. Goldman Sachs ước tính, các nhà phát triển Trung Quốc có khoảng 9 nghìn tỉ đô la hàng tồn kho, bao gồm đất chưa xây dựng và các dự án chưa hoàn thành, tương đương với khoảng 4,8 năm doanh số bán nhà hợp đồng nếu dựa theo doanh số ước tính trong năm nay.
Cơn bùng nổ nhà trong những thập niên trước đây đã giúp các công ty bất động bất động sản ở Trung Quốc bước vào một hành trình phát triển rực rỡ đến mức mất kiểm soát. Song dư chấn sau cú sụp đổ của thị trường do khủng hoảng nợ bắt đầu ở Evergrande sẽ còn kéo dài, và có lẽ vẫn chưa đến điểm đau đớn nhất.
Lê Linh
(KTSG Online /Theo WSJ, Financial Times)
