Khi quyết định đầu tư một dự án nào, dù con số tài chính có thuyết phục đến mấy mà bài toán đất đai không có lời giải thì dự án đó xem như phá sản từ trong trứng nước; ngược lại, nếu chủ đầu tư đã chi phối được quỹ đất thì yếu tố khả thi của dự án coi như đạt được trên 51%. Đặt vấn đề như thế để thấy rằng đất đai và nhà đầu tư là một cặp nhân – quả, không thể tách rời: nếu nhà đầu tư quyết định đổ tiền vào đất thì giá trị đất nơi đó tăng lên; hoặc chính sách đất đai rạch ròi, thông thoáng, có nhiều ưu đãi thì sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư trong ngoài nước.
Một thị trường đất đai chưa nhất quán
Ảnh bên : đất dự án ở Nhơn Trạch – Đồng Nai (Ảnh: baodatviet.vn)
Đất đai được xem là nguyên liệu đầu vào cho tất cả mọi hoạt động đầu tư: địa ốc, kinh doanh, sản xuất, dịch vụ v.v… Nếu các nhà chuyên môn về tài nguyên, địa chính, thuế… chia đất đai ra làm nhiều loại: đất lâm nghiệp, ngư nghiệp, chuyên dùng, v.v. thì với nhà đầu tư, đất đai trong thị trường chỉ phân làm hai loại: loại có hạ tầng và loại chưa có hạ tầng. Loại có hạ tầng họ gọi là đất thương phẩm, loại chưa có hạ tầng họ gọi là đất thô. Đất thương phẩm thường do các nhà đầu tư và kinh doanh địa ốc nắm giữ; còn đất thô thì do Nhà nước quản lý hoặc do những cá nhân có quyền sử dụng đất. Các đại gia đầu tư từ gốc rất mặn mà với loại đất thô vì theo kinh nghiệm của các nhà đầu tư “cái có sẵn càng ít, thì lợi nhuận càng nhiều” (đó cũng là hai đặc tính rất khác nhau giữa nhà đầu tư và nhà kinh doanh). Thị trường đất đai là thị trường trao đổi, chuyển nhượng, mua bán đất thô. Từ quỹ đất này, qua tay chủ đầu tư, sẽ trở thành khu đô thị, khu công nghiệp, khu du lịch, cụm cảng, v.v… Cho nên, có thể nói giá trị của đất tùy thuộc vào việc sử dụng và chính các nhà đầu tư mới tạo ra giá trị đích thực cho đất một cách cao nhất.
Ở nước ta, “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và có quyền cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và giao đất”. Luật lệ này đi vào thực tế đã nảy sinh ra nhiều điều không hiểu nổi. Các chủ đầu tư đã chi tiền ra thương lượng với người có đất mới gom được một quỹ đất cần thiết, nhưng khi lập dự án, nếu được duyệt, Nhà nước lại ra quyết định thu hồi, rồi ban hành một quyết định giao đúng đất này lại cho chủ đầu tư. Đã thế, họ còn phải đóng tiền thuê đất cho Nhà nước! Các nhà đầu tư cho rằng Nhà nước đã chi phối, áp đặt và can thiệp quá sâu vào thị trường đất đai và đã làm cho thị trường này bị méo mó “xin không ra xin, cho không ra cho; mua không ra mua, bán không ra bán”. Nhà nước và Nhà đầu tư là hai đối tác quan trọng của nhau. Trong thương trường, nếu đối tác này không tôn trọng đối tác kia thì không thể tạo lập được mối quan hệ lâu dài, bền vững. Còn như luật chơi trong thương trường không sòng phẳng, không rõ ràng cho mọi thành phần kinh tế thì chắc chắn thị trường đó sẽ bị lũng đoạn.
Đất đai ngày càng xa tầm với các nhà đầu tư
Ảnh minh họa bên : DNSG Cuối tuần
Sự chuyển dịch đất đai ở TP. HCM đi sau sự chuyển dịch của địa ốc. Khi luật đầu tư và luật doanh nghiệp ra đời thì thị trường đất đai ở TP. HCM mơí bắt đầu nở rộ. Vào thời kỳ này, Thành phố còn rất nhiều những quỹ đất lớn bị bỏ hoang, hoặc có sử dụng nhưng không đem lại hiệu quả; trong khi các nhà đầu tư lại có nhu cầu sử dụng, nên đất đã được sang tay. Cần phải biết rằng giá trị của đất là giá trị sử dụng. Nếu đất được lọt vào tay người có khả năng khai thác một cách hiệu quả nhất, đất sẽ hóa thành vàng; ngược lại thì đất chỉ là đất. Chính vì vậy, “cái quyền sở hữu chung chung” là một trong những nguyên nhân căn bản kiềm hãm sự phát huy giá trị của đất. Khi các nhà đầu tư có nhu cầu về quỹ đất là họ đã có kế hoạch sử dụng và khi họ quyết định móc hầu bao tức thì giá trị đất được tăng lên. Chính họ đã góp phần làm cho nền kinh tế tăng trưởng. Nhưng trên thực tế để “nguyên liệu đầu vào” này đến được các nhà đầu tư thì phải qua rất nhiều nhà, những nhà đó đã góp phần làm cho đất đai xa tầm tay với của các nhà đầu tư :
Một là Nhà nước. Đất đai là một loại sản phẩm bất động sản nên nó buộc người sử dụng phải di chuyển còn nó thì cố định tại chỗ. Đây là một đặc tính có lợi cho nước chủ nhà và bất lợi cho các nhà đầu tư (nhất là Nhà đầu tư nước ngoài) vì khi nhà đầu tư chưa chắc có lời thì phía đối tác (Nhà nước sở tại) đã có lợi. Thế nhưng, thay vì đề ra những chính sách linh hoạt để khai thác triệt để đặc tính này thì Nhà nước đã làm những chuyện ngược lại thể hiện qua: quyền sở hữu về đất đai không rõ ràng, chính sách đầu tư không hấp dẫn, chính sách thuế không nhất quán, thủ tục hành chính nhiêu khê, bộ máy hành chính cửa quyền, vô cảm… Những chuyện này đã làm cho các nhà đầu tư mới ngán ngại, các nhà đầu tư cũ bất an, trong đó có một số đã bỏ của chạy lấy người (vì không thể mang theo được).
Hai là Nhà quy hoạch. Công tác quy hoạch là tiền đề, là điều kiện cho các dự án đầu tư, vì vậy nó yêu cầu nhà quy hoạch phải có tầm nhìn, có độ chính xác cao và nhà đầu tư còn đòi hỏi tính công khai minh bạch của quy hoạch để hạn chế rủi ro cho nguồn vốn mà nhà đầu tư trút vào các dự án. Nhưng hiện nay quy hoạch sử dụng đất liên tục thay đổi, công tác quy hoạch chưa đi vào cuộc sống. Tệ hơn, thông tin về quy hoạch bị bưng bít như một đặc quyền đặc lợi dành cho một số người có quyền quy hoạch và sửa đổi quy hoạch để trục lợi một cách hợp pháp.
Ba là Nhà đầu cơ. Nếu các nhà đầu tư rất sợ vướng đất quy hoạch, thì các nhà đầu cơ lại rất hồ hởi với loại đất này. Có thể nói, thu mua đất đã có quy hoạch cụ thể là một hoạt động đầu cơ chắc ăn nhất dành cho những người thạo tin – những người này có thể là người nắm rõ về quy hoạch hoặc là cán bộ địa chính… Họ tìm đến người có đất tung tin đất đã bị quy hoạch để thương lượng mua với giá rẻ mạt, rồi cất sơ sài lên đó một số nhà loại “gió quạt máy thổi cũng bay” và trồng vội vàng lên quỹ đất này vài loại cây “không cần rễ” để “làm màu” nhằm lấy tiền đền bù thật cao hoặc để chuyển nhượng lại cho các nhà đầu tư với giá trên trời. Nhiều khi giá đất, giá đền bù vật trên đất quá cao, cao đến không thể chấp nhận được, nhà đầu tư đành phải xếp lại dự án.
Ngoài ra còn một số nhà nữa, như nhà thuế, nhà tài chính chẳng hạn, v.v. Những nhà này thường góp phần làm xấu đi một môi trường đầu tư vốn đã èo uột, khó nuôi, kém tính cạnh tranh ở nước ta.
Mô hình dự án Đảo Kim Cương (ảnh : SGTT)
Thị trường đất TP. HCM mất dần tính cạnh tranh
Thời gian gần đây, thị trường đất đai ở TP. HCM có nhiều biến động theo chiều hướng thuận lợi, do chính quyền Thành phố đã có nhiều biện pháp tháo gỡ để cải thiện môi trường đầu tư. Còn có một nguyên nhân nữa mang yếu tố cơ hội đó là: đất nước láng giềng Trung Quốc đang cố gắng làm nguội nền kinh tế vốn đã quá nóng ở nước này. Vì vậy, các nhà đầu tư trong khu vực thấy rằng không nên bỏ tất cả “trứng vào một giỏ” ở thị trường Trung Quốc, vậy là họ đã giãn vốn ra để đầu tư vào Việt Nam – một thị trường có nhiều yếu tố tương tự Trung Quốc – trong đó có TP. HCM. Lãnh đạo TP. HCM đã triệt để tận dụng cơ hội này để đưa ra những chính sách ưu đãi mời gọi đầu tư rất hấp dẫn. Nhưng quỹ đất hiện nay của Thành phố không còn nhiều nữa và nếu còn đa số lại nằm trong tay những người đầu cơ, nên mặt bằng giá kém tính cạnh tranh. Các nhà đầu tư trong và ngoài nước ví von “Thành phố HCM giống như thiếu gia nhà giàu lại béo phì, nên vừa kén cá chọn canh, vừa xoay trở chậm” làm cho nhà đầu tư mất rất nhiều thời gian và tốn nhiều khoản chi cho những yêu sách không đáng có. Còn một nguyên nhân nữa dù các nhà đầu tư không nói ra nhưng lại là nguyên nhân căn bản: họ phải trả tiền cho những cái có sẵn nhưng những cái có sẵn đó không mang lại hiệu quả cho việc đầu tư, đó là: một kết cấu hạ tầng “cứng” (điện, nước, thông tin, cầu đường…) yếu kém, manh mún, không đồng bộ; một kết cấu hạ tầng “mềm” (cơ chế, chính sách, thủ tục hành chính) và bộ máy hành chính nặng tính quan liêu, nhũng nhiễu. Tất cả những bất cập đó đã làm cho thị trường đất đai và thu hút nguồn vốn của nhà đầu tư ở TP. HCM giống như nước thủy triều lúc lên lúc xuống.
Ngược lại, thị trường đất ở các tỉnh: Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Phước v.v… đang nóng dần lên vì ở những nơi này quỹ đất còn lớn. Điều này thật sự hấp dẫn các nhà đầu tư mới tràn về các tỉnh, đã đành; các nhà đầu tư cũ ở TP. HCM cũng về đây giành sẵn quỹ đất để lập các dự án đầu tư mới, để mở rộng hoạt động sản xuất – kinh doanh. Không phải sự chậm chạp nào cũng dở, như trong trường hợp này, cái đi sau của các tỉnh lại trở thành ưu điểm. Ngay từ đầu, khi thị trường đất đai ở các nơi này bắt đầu biến động thì lãnh đạo Tỉnh đã rất chú trọng đến công tác quy hoạch với một tầm nhìn cho tương lai xa. Hạ tầng được đầu tư mới nên đồng bộ, chính sách đầu tư thông thoáng, thủ tục hành chính nhanh, gọn v.v… Ở những nơi này, đất đai cũng bị đầu cơ nhưng chưa đáng kể, giá chuyển nhượng đất dự án còn thấp, nên các nhà đầu tư còn chấp nhận được.
TẠ THỊ NGỌC THẢO
(Bài đã đăng báo Doanh nhân Sài Gòn cuối tuần. Trường Harvard (Mỹ) dịch sang tiếng Anh để làm tài liệu nghiên cứu. Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright (Việt Nam) sử dụng để làm bài đọc thêm cho khóa học về “Vai trò đất đai và FDI trong phát triển kinh tế xã hội” và bài này cũng đã được đọc trong mục “Điểm báo buổi sáng”của đài VTV1)
