Tại Việt Nam, phương pháp này chưa được phổ biến rộng rãi, nhưng đang được giới chuyên môn quan tâm và từng bước nghiên cứu đưa vào khung pháp lý. Trong cuốn sách “Phương pháp điều chỉnh đất và khả năng áp dụng tại Việt Nam“, TS Nguyễn Dư Minh, Trưởng phòng Thẩm định dự án đầu tư phát triển đô thị, Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng) đã chia sẻ góc nhìn về bản chất của phương pháp này, tiềm năng ứng dụng và những bài học quốc tế có thể được chọn lọc, điều chỉnh phù hợp với thể chế trong nước.
TS Nguyễn Dư Minh có cuộc trao đổi với Báo Xây dựng xung quanh vấn đề trên.
Để điều chỉnh đất đai thành công cần có sự đồng thuận và niềm tin giữa các bên
Thưa ông, động lực nào đã thôi thúc ông biên soạn cuốn sách “Phương pháp điều chỉnh đất và khả năng áp dụng tại Việt Nam”?
– Năm 2013, tôi có cơ hội tham gia khóa đào tạo về Phương pháp điều chỉnh đất tại Nhật Bản theo chương trình hợp tác giữa Bộ Xây dựng và Cơ quan Hợp tác Quốc tế Nhật Bản (JICA). Từ đó, tôi nhận thấy phương pháp này mang lại hiệu quả lớn trong phát triển đô thị.
Tại Việt Nam, Phương pháp điều chỉnh đất không phải là khái niệm xa lạ với giới chuyên môn, nhưng tài liệu tiếng Việt còn rất hạn chế. Một số người có thể nhầm lẫn với công tác điều chỉnh giá đất.
Trong quá trình công tác tại Cục Phát triển đô thị, tôi được tiếp cận sâu hơn với các chuyên gia, hội thảo và thực tiễn trong nước, từ đó thấy được rõ hơn những cơ hội và rào cản khi áp dụng phương pháp này tại Việt Nam.
Do đó, với mong muốn đóng góp một phần kiến thức của mình để đưa phương pháp điều chỉnh đất tới đông đảo bạn đọc hơn, tôi đã lựa chọn và khái quát lại một bức tranh về phương pháp điều chỉnh đất, đồng thời đánh giá những thuận lợi và khó khăn khi đưa phương pháp này áp dụng tại Việt Nam, thông qua việc xuất bản cuốn sách này.
Ông có thể giải thích một cách ngắn gọn: Điều chỉnh đất là gì và phương pháp này đang được áp dụng như thế nào trên thế giới?
– Nếu phải so sánh một cách hình ảnh về phương pháp này, chúng ta có thể hình dung đơn giản như khi sắp xếp lại bàn làm việc sau một thời gian sử dụng. Việc bố trí lại vị trí của máy tính, lịch để bàn, hay bổ sung kệ để bút, giá đựng tài liệu… sẽ giúp chúng ta tạo ra được không gian rộng rãi và hiệu quả hơn cho bàn làm việc của mình.
Tương tự như vậy, khi chúng ta nhìn sang quá trình đô thị hóa. Trong quá trình phát triển đô thị, người dân thường có xu hướng cơi nới, mở rộng sản xuất một cách tự phát, dẫn đến tình trạng sử dụng đất manh mún, kém hiệu quả.
Nhưng đến một giai đoạn nhất định, do điều kiện đất đai là hữu hạn, do nhu cầu cải thiện hiệu quả hoạt động sản xuất, thì việc sắp xếp lại, điều chỉnh lại quy hoạch, phân bổ lại quỹ đất là điều cần thiết để tối ưu hóa việc sử dụng đất, tạo ra không gian phát triển bền vững và hiệu quả hơn.
Điều chỉnh đất ở đây là việc thay đổi về vị trí, hướng tuyến, chức năng sử dụng đất và các yếu tố có liên quan khác… để đáp ứng với nhu cầu phát triển theo từng giai đoạn phát triển kinh tế xã hội.
Trong quá trình nghiên cứu, ông đánh giá đâu là yếu tố then chốt giúp các quốc gia áp dụng thành công phương pháp điều chỉnh đất?
– Việc thực hiện thành công phương pháp điều chỉnh đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Theo góc nhìn của tôi, với bối cảnh cụ thể tại Việt Nam, yếu tố quan trọng nhất để triển khai thành công chính là sự đồng thuận và niềm tin giữa người dân, Nhà nước và doanh nghiệp.
Chúng ta cần hiểu rằng bản chất của phương pháp này không phải là hình thức mua bán đất đai, mà là sự thỏa hiệp giữa những người sử dụng đất để sắp xếp lại đất đai, chia sẻ lợi ích một cách hài hòa, hướng đến mục tiêu cuối cùng là đất đai có thể phát huy được giá trị cao hơn. Chính vì thế, sự đồng thuận giữa các bên là mấu chốt để điều chỉnh đất đai thành công.
Ở các quốc gia trên thế giới, trước khi triển khai dự án điều chỉnh đất, luôn có bước lấy ý kiến và xin sự đồng thuận của người dân trong khu vực ảnh hưởng. Tỷ lệ đồng thuận này được quy định khác nhau, có nơi yêu cầu trên 50%, có nơi cần trên 2/3 số hộ dân đồng ý.
Tôi cho rằng, đối với Việt Nam hiện nay, việc lấy ý kiến người dân một cách minh bạch, công khai và có cơ chế phản hồi rõ ràng chính là chìa khóa để xây dựng niềm tin, từ đó tạo nền tảng vững chắc để triển khai các dự án điều chỉnh đất một cách hiệu quả và bền vững.
Cần đồng bộ khung pháp lý để phương pháp điều chỉnh đất đi vào thực tiễn
Trong bối cảnh Việt Nam đang đối mặt với áp lực phát triển đô thị, tái định cư và quỹ đất hạn chế, theo ông, phương pháp điều chỉnh đất có thể góp phần giải quyết những vấn đề nào? Đâu là rào cản lớn nhất trong khung pháp lý và thực tiễn hiện nay khi triển khai phương pháp này?
– Phương pháp điều chỉnh đất là một công cụ quy hoạch hiệu quả, hiện được nhiều quốc gia áp dụng để phát triển đô thị mới, chỉnh trang khu vực cũ, mở rộng hạ tầng giao thông, không gian công cộng và cả các khu công nghiệp. Với tính linh hoạt, phương pháp này cho phép tái tổ chức lại đất đai, phân chia lại lợi ích giữa các bên nhằm phát huy giá trị đất đai một cách bền vững.
Tại Việt Nam, dư địa áp dụng là rất lớn. Nếu như trước đây chúng ta đã phát triển thành công một số khu đô thị mới như Phú Mỹ Hưng (TP.HCM) hay Linh Đàm (Hà Nội), thì hiện nay, nhu cầu cấp thiết lại nằm ở việc cải tạo, chỉnh trang các khu dân cư cũ, chật hẹp, hạ tầng xuống cấp, tiềm ẩn nhiều rủi ro về an toàn và môi trường.
Đây là lĩnh vực nên được ưu tiên áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong thời gian tới. Về lâu dài, hoàn toàn có thể mở rộng ra các khu phát triển mới, nếu có sự chuẩn bị tốt về pháp lý và quy hoạch.
Tuy nhiên, rào cản lớn nhất hiện nay chính là sự chưa đồng bộ giữa các hệ thống pháp luật. Dù Luật Đất đai (sửa đổi) đã bước đầu ghi nhận phương pháp này tại Điều 217, nhưng các luật liên quan như: Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở vẫn chưa liên thông, gây khó khăn trong thực tiễn triển khai.
Bên cạnh đó, cơ chế tài chính, quyền lợi và trách nhiệm giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân cũng chưa được quy định rõ ràng. Do đó, cần sớm hoàn thiện hành lang pháp lý một cách đồng bộ, minh bạch và khả thi hơn để phương pháp này thực sự đi vào cuộc sống.
Trong cuốn sách, ông có đề xuất mô hình điều chỉnh đất cụ thể nào phù hợp để thí điểm tại Việt Nam và liệu có kinh nghiệm quốc tế nào mà ông cho rằng nên học hỏi hoặc điều chỉnh linh hoạt để phù hợp với bối cảnh trong nước?
– Trong cuốn sách này, tôi chưa đề xuất một mô hình điều chỉnh đất cụ thể cho Việt Nam, bởi mục tiêu chính là nâng cao nhận thức và gợi mở chính sách bước đi cần thiết trước khi xây dựng mô hình áp dụng thực tiễn.
Theo tôi, để triển khai phương pháp điều chỉnh đất thành công, yếu tố quan trọng nhất là sự đồng thuận giữa người dân, doanh nghiệp và chính quyền. Muốn có được sự đồng thuận, trước hết cần có nhận thức chung và hiểu đúng bản chất của phương pháp.
Vì vậy, sách tập trung phân tích các khía cạnh pháp lý, quy trình và những vướng mắc hiện nay, nhằm làm rõ điều kiện cần để triển khai. Tôi cũng đề cập một số kinh nghiệm quốc tế như Nhật Bản nơi phương pháp này được áp dụng rộng rãi trong chỉnh trang đô thị và phát triển hạ tầng. Với Việt Nam, có thể thí điểm tại các khu vực quanh ga metro ở Hà Nội, TP.HCM.
Về pháp lý, thay vì lập luật riêng như Nhật Bản, Việt Nam có thể học theo Hàn Quốc, Đài Loan (Trung Quốc) đó là lồng ghép quy định vào các luật hiện hành. Ngoài ra, mô hình công ty chuyên trách thực hiện điều chỉnh đất như tại Nhật Bản, Hàn Quốc cũng là gợi ý đáng cân nhắc.
Tuyết Hạnh
