Con số thống kê về tình trạng nhà ở cho người có thu nhập trung bình ở các đô thị lớn đang ở mức thấp đáng báo động. Trong xu hướng quy hoạch tìm mô hình đô thị mới phù hợp cần phải cân nhắc bài toán nhà ở giá rẻ hơn là tạo điều kiện cho bong bóng bất động sản được thổi phồng.
Đây là ý kiến của nhiều chuyên gia, nhà quy hoạch tại hội thảo “Phát triển các mô hình đô thị và bài toán nhà ở” mới đây ở TPHCM. Hầu hết đều nhận định năm 2021, thị trường bất động sản tiếp tục đà phục hồi và tăng trưởng trở lại và nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ sẽ là cú hích để phát triển thị trường bất động sản tại TPHCM.
Bài toán nhà ở cho người lao động cần được giải ở các đô thị mới. (Ảnh minh họa: Việt Dũng)
Giải bài toán cũ ở đô thị mới
TP HCM được đánh giá là đã có cách tiếp cận đúng đắn và tích cực khi phát triển các khu phía Đông, mới nhất là việc thành lập thành phố Thủ Đức. Tất cả các khu đô thị có sức sống cần có sự hợp tác đầy đủ giữa các cơ quan, nhà nghiên cứu, nhà đầu tư tham gia sẽ hướng tới tương lai phát triển bền vững. Nhưng bài toán nhà ở giá thấp ở đây phải được xem xét giải quyết một cách phù hợp tránh tình trạng quy hoạch bị “việt vị” như trước đây.
Theo số liệu thống kê từ Sở Xây dựng TPHCM, từ 2016 – 2020, trên địa bàn TPHCM có 23 dự án hoàn thành và đưa vào sử dụng cung ứng hơn 1 triệu m2 sàn nhà ở ra thị trường (tương ứng khoảng 17.900 căn hộ). Trong khi đó, nhu cầu nhà ở xã hội giai đoạn này lên tới 80.000 căn hộ.
Lý giải nguyên nhân khiến nhà ở xã hội tại TPHCM chiếm tỷ trọng thấp (chỉ khoảng 3% tổng diện tích sàn xây dựng), ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng Phòng Phát triển nhà và Thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TPHCM cho hay do khan hiếm quỹ đất; thủ tục pháp lý còn rườm rà, phức tạp.
Mặt khác, theo ông Nguyễn Anh Tuấn, Trưởng phòng quản lý quy hoạch chung, Sở Quy hoạch và Kiến trúc TPHCM, cho biết đầu tháng 3-2021, thành phố Thủ Đức sẽ đi vào hoạt động, tại đây, thành phố sẽ hình thành mô hình đô thị phức hợp, như khu đô thị Đại học, Đô thị Công nghệ cao, Đô thị nông nghiệp sinh thái, đô thị thể thao, Trung tâm tài chính Thủ Thiêm… Ngoài ra, còn hàng loạt các mô hình đô thị khác cũng đang dần hình thành xung quanh TPHCM và ở các tỉnh lân cận thành phố.
Theo đó, bài toán quỹ đất dành cho nhà ở xã hội để thu hút dân cư và tập trung phát triển tại thành phố Thủ Đức nói riêng và TPHCM nói chung cần được đặt lên hàng đầu.
Để giải bài toán nhà ở cho người dân TPHCM, theo các chuyên gia, trước mắt thành phố cần phát triển da dạng các mô hình đô thị trong thành phố và các tỉnh lân cận nhằm tăng nguồn cung nhà ở để người dân có thêm nhiều lựa chọn khi quyết định mua nhà; tiếp tục đẩy mạnh phát triển đô thị gắn với nhu cầu nhà ở của người dân theo từng khu vực, từng khu…
Tuy nhiên, theo Tiến sĩ Phạm Hoài Chung, Viện Chiến lược và Phát triển giao thông vận tải, Bộ Giao thông Vận tải, hiện nay các tuyến chính kết nối với TPHCM thường xuyên quá tải, ùn tắc kéo dài, các tuyến đường vành đai chưa hoàn thiện khép kín, các tuyến đường sắt đô thị chậm tiến độ, giao thông kết nối cảng biển còn yếu và thiếu…
Đồng quan điểm, ông Arnon Snapir, thành viên Viện Kiến trúc sư Hoa Kỳ AIA, cho rằng trong quá trình phát triển các khu đô thị, thách thức lớn là không để mất đất nông nghiệp và phát triển dân cư hợp lý. Với TPHCM phát triển đô thị cần khắc phục tình trạng phát triển rời rạc, giảm áp lực giao thông, tìm sự phát triển hài hoà, cân đối.
Trong đó, có việc đầu tư phát triển đô thị ngoại biên, phân định vai trò từng khu vực để cư dân dễ dàng tìm chọn địa điểm làm việc và sinh sống phù hợp, tránh tập trung quá đông vào một khu vực. Ngoài ra, yếu tố giá cả cũng như các hạ tầng xã hội cũng đóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển đô thị.
Các diễn giải tại hội thảo. (Ảnh: Việt Dũng)
Không dễ để gắn một mô hình đô thị quốc tế vào
Việc chỉ ra các hạn chế và các bài toán cần giải quyết để hướng đến một mô hình đô thị phù hợp nhất là đối với những đô thị mới được thành lập trong thời gian qua. Tuy vậy để tìm được một mô hình đô thị cân đối được các yếu tố trên không đơn giản như việc gắn một mô hình đô thị nào đó trên thế giới vào trong nước.
Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty Nam Long, cho rằng không dễ gì đem một mô hình nào đó trên thế giới gắn cho TPHCM, bởi nền kinh tế Việt Nam khác, chính trị – xã hội khác, phong tục tập quán cũng khác. Điều này đòi hỏi các bước nghiên cứu, phát triển kỹ lưỡng của các chủ đầu tư để đưa ra những sản phẩm tương xứng.
“Trong công tác quy hoạch phát triển đô thị ở Việt Nam cần đảm bảo 3 yếu tố: Khoa học, bền vững và tính khả thi. Làm quy hoạch có tốt hay bất cứ hoạt động nào có mạnh đi chăng nữa thì cũng phải có quỹ đất. Chứ nếu cứ để nhà đầu tư thoả thuận với dân mua đất thì rất khó. Đó là vấn đề cốt lõi mà nhà nước phải tính trước”, ông Quang nhìn nhận.
Nhiều chuyên gia cho rằng không nên nhìn nhận trung tâm TPHCM là cái lõi để người dân các khu vực vùng ven hướng về. Thực tế, Bình Dương, Đồng Nai… là những đô thị đã hoàn chỉnh về cấu trúc và có sự phát triển rất năng động, từ đó cần đánh giá đây là những thành phần tạo nên vùng đô thị Đông Nam Bộ với thành phố Thủ Đức là trung tâm. Theo đó những quy hoạch kết nối hạ tầng giao thông hay khu đô thị vệ tinh chỉ thành công khi thu hút được sự quan tâm của doanh nghiệp và người dân.
Bình luận về khả năng thu hút người dân về các khu đô thị mới, kiến trúc sư Arnon Snapir cho rằng, cần bổ sung nhiều yếu tố để tạo nên một môi trường đáng sống với người dân.
“Chúng ta nói rất nhiều về sự phát triển đô thị nhưng chưa thật sự tạo ra được cảm giác kết nối của một cộng đồng dân cư. Một thành phố đáng sống không có nghĩa là một đô thị đắt đỏ mà là một cảm giác được kết nối giữa người với người, đa dạng về dịch vụ và các tiện ích chung. Đặc biệt, cần tạo ra những công việc chất lượng cao với thu nhập tốt để thu hút cư dân về sinh sống”, ông phân tích.
PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, Cục trưởng Cục Kinh tế và phát triển quỹ đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ ra 5 giải pháp chính để thu hút đầu tư từ doanh nghiệp và người dân vào quá trình phát triển đô thị chung. Trong đó, bao gồm việc nghiên cứu đề xuất áp dụng đồng bộ các biện pháp nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh; Dồn điền, đổi thửa đất đô thị trên cơ sở tái định cư tại chỗ; Quy hoạch và tổ chức khai thác quỹ đất hai bên đường, vùng phụ cận; Phát triển các mô hình nhà ở hỗn hợp; Nghiên cứu kinh nghiệm của các nước để áp dụng điều tiết giá trị tăng thêm từ đất một cách công bằng, khách quan, minh bạch.
Việt Dũng
(Thời báo Kinh tế Sài Gòn)
