Đô thị Việt Nam rất cần nhà ổ chuột?

Trao đổi tại lễ công bố “Báo cáo Đánh giá đô thị hóa ở Việt Nam” do Ngân hàng Thế giới (WB) thực hiện, bà Phạm Huệ Linh – Giám đốc Trung tâm Quy hoạch 4, Viện Kiến trúc, Quy hoạch đô thị và nông thôn (Bộ Xây dựng) – cho rằng, các khu ổ chuột trong đô thị là thực sự cần thiết đối với người nghèo.

“Điều mà tôi cảm thấy rất nguy hiểm, đó là những ý kiến coi thường lĩnh vực phi chính quy, coi thường giá trị các khu ổ chuột. Họ coi rằng việc giải tỏa khu ổ chuột để xây dựng nhà ở theo phương thức chính quy là tương lai của đô thị Việt Nam. Nhưng theo tôi, đây là một quan điểm rất không bền vững, rất nguy hiểm” – bà Huệ Linh nói.

Theo bà Linh, “có nhà ổ chuột thì có nghĩa là người nghèo có nhà để ở, còn hơn là tất cả mọi nơi đều sạch sẽ như li như lau mà người nghèo thì đứng ngoài và luôn luôn lệ thuộc vào việc cung cấp nhà ở của các khối chính quy”.

Hà Nội có thực sự cần nhà ổ chuột?

Hơi khác với quan điểm của bà Linh, nhóm nghiên cứu của Ngân hàng Thế giới lại cho rằng, Việt Nam là một nước thu nhập thấp và đang trong quá trình đô thị hóa nhanh nhưng lại có ít nhà ổ chuột và đây là một thành công của mô hình xã hội chủ nghĩa. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là WB đồng tình với quan điểm thay các khu nhà ổ chuột bằng các tòa nhà lớn.

Theo nghiên cứu của WB, việc có ít nhà ổ chuột là do Việt Nam có chính sách cho phép, chấp nhận và nhiều khi là chủ động đối với hoạt động xây dựng nhà ở tự phát, chi phí thấp. Chính sách này, cùng với sự năng động của các hoạt động xây dựng, cho thuê nhà ở quy mô nhỏ đã cho kết quả là tỉ lệ nhà ổ chuột rất thấp ở các khu đô thị Việt Nam.

WB đánh giá, đây là một đặc điểm rất khác biệt nếu so sánh với những thành phố ở những nước thậm chí có thu nhập thành thị cao hơn (như Ấn Độ, Philippines, Indonesia, Brazil, v.v…). Đặc biệt, WB chỉ ra rằng, có một số yếu tố chứng tỏ cách làm này của Việt Nam là thành công. Đó là, cho phép phân lô diện tích nhỏ, nhờ đó người dân có điều kiện cân nhắc giữ vị trí và diện tích sử dụng (trong nhiều trường hợp, diện tích sử dụng chỉ 25m2); Có chính sách cho phép tăng diện tích sàn, từ đó tăng cung diện tích sử dụng mà không cần tăng diện tích đất; Sáp nhập và tăng mật độ các làng ven đô vào khu vực đô thị; Đầu tư vào hệ thống cơ sở hạ tầng chính tiếp cận các khu nông thôn đang đô thị hóa (sau đó cộng đồng dân cư tiếp tục đầu tư nâng cấp dần điều kiện hạ tầng trong làng); Sự năng động của các đơn vị xây dựng hay nhà thầu nhỏ, tư doanh hiệu quả, chi phí hoạt động thấp.

Ngoài ra, WB cũng cho rằng, những yếu tố lịch sử từ cơ chế xã hội chủ nghĩa hướng đến người dân và chế độ bao cấp về nhà ở trước đây, cũng như chủ trương cải tạo từng bước như hiện nay cũng góp phần đem lại kết quả này. Chính tập quán của người Việt chấp nhận việc chung sống nhiều thế hệ ở cả nông thôn và thành thị cũng góp phần cải thiện phần nào điều kiện về nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp nhiều hơn so với những nước có điều kiện tương đồng.

Tuy đánh giá cao về những thành công nói trên, WB cũng cảnh báo, những mô hình này cho đến nay đã phát huy hiệu quả nhưng tỉ lệ và quy mô đô thị hóa của các thành phố ở Việt Nam trong vòng 20 năm nữa đòi hỏi phải có một chiến lược nhà ở thu nhập thấp cụ thể để tránh sự hình thành của những khu ổ chuột về sau này.

Nghiên cứu của WB cũng chỉ ra rằng, mô hình đã và đang áp dụng ở Việt Nam có thể được tăng cường hiệu quả bằng một số biện pháp cụ thể như: Chính thức lồng ghép chiến lược nhà ở thu nhập thấp vào quá trình quy hoạch đô thị, đồng thời cụ thể hóa trong các chiến lược chính thức, quy hoạch tổng thể cũng như các chiến lược quản lý đất đai; Mở rộng mô hình hiện nay về chiều sâu thông qua sự phát triển, tăng trưởng nguồn vốn nhà ở trên toàn bộ các phân khúc thị trường; Chú trọng vào đối tượng người nghèo thành thị thông qua các cơ chế bao cấp phía cầu hướng đến những phân khúc thị trường yếu nhất dựa trên đặc điểm về cầu nhà ở của từng thành phố; Đất đai là yếu tố đàu vào thiết yếu trong cung ứng nhà ở, vài vậy, chính sách nhà ở của Việt Nam phải có những cơ chế, hướng dẫn cụ thể để thị trường đất đai vận hạnh một cách hiệu quả và rộng khắp.

(ảnh minh họa: Ashui.com)

Theo chiến lược về nhà ở đến năm 2020, Bộ Xây dựng xác định sẽ xóa hết nhà ở thiếu kiên cố hoặc đơn sơ tại các đô thị đặc biệt, đô thị loại 1 bằng cách đa dạng hoá các loại hình nhà ở xã hội. Tuy nhiên, cũng đã có nhiều người đặt ra câu hỏi: Xoá hết nhà ổ chuột thì người nghèo đi đâu, bởi trên thực tế, để tiếp cận với nhà chính thức dù là giá rẻ, cũng là điều rất khó đối với nhiều người. Chính số liệu do WB đưa ra cũng đã cho thấy điều này: Đó là, chỉ có 5% dân số thu nhập cao nhất ở Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh có khả năng chi trả cho nhà đất do các công ty phát triển đô thị cung cấp qua kênh chính thức.

Như vậy, có thể thấy, dù quan điểm của WB và quan điểm của bà Huệ Linh chưa thực sự giống nhau, hoặc sự khác nhau chỉ là ở quan điểm thế nào là nhà ổ chuột, nhưng có một điểm chung là đô thị rất cần có những khu nhà bình dân, giá rẻ dành cho những người thu nhập thấp, để họ không bị “đứng ngoài” khi tốc độ đô thị hóa đang tăng chóng mặt như hiện nay.

Tuệ Khanh

[ Download: World Bank: Vietnam Urbanization Review – Technical Assistance Report (2011) ]