Trước những biến động của nền kinh tế, và các yếu tố như lạm phát tăng cao, giá cả nguyên vật liệu biến động, nguồn vốn khó khăn và tính thanh khoản thị trường kém, nhiều công ty phát triển kinh doanh địa ốc đang phải tính lại kế hoạch kinh doanh của mình, tập trung vào các dự án trong điểm và thậm chí giảm chỉ tiêu lợi nhuận trong năm nay.
Nhìn vào báo cáo của một số doanh nghiệp có thể thấy kết quả kinh doanh thực hiện trong năm 2010, mặc dù vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn, vẫn khá khả quan thậm chí vượt cả chỉ tiêu đề ra. Chẳng hạn như công ty Phát triển Nhà Thủ Đức (Thuduc House) vừa báo cáo với cổ đông của mình tổng lợi nhuận hơn 327,5 tỉ đồng, tăng 9,9% so với kế hoạch đặt ra. Công ty CP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCCI) với các sản phẩm căn hộ và đất nền cũng đã vượt mức kế hoạch trong năm 2010 với khoản lợi nhuận hơn 282,5 tỉ đồng.
Ông Bùi Minh Chính, Tổng giám đốc Công ty CP đầu tư hạ tầng và đô thị dầu khí (Petroland) nhận định năm 2010 thật sự là một năm khó khăn cho sự phát triển của các doanh nghiệp địa ốc, trong đó có Petroland. Song công ty này cũng vừa khép lại năm 2010 với tổng mức lợi nhuận hơn 232,5 tỉ đồng, vượt khá xa mức lợi nhuận 148 tỉ đồng đặt ra hồi đầu năm.
Tuy nhiên, với thị trường đầy khó khăn hiện nay, không ít doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải dè dặt hơn trong chiến lược kinh doanh của mình. Chính sách siết chặt tín dụng, kiềm chế lạm phát và tăng lãi suất ngân hàng đang làm cho thị trường nhà đất khó khăn hơn.
- Ảnh bên : Một dự án căn hộ ở quận 2, TPHCM (Ảnh: Đình Dũng)
Từ giảm lợi nhuận kỳ vọng
Trong thông điệp gởi cổ đông công ty, ông Lê Chí Hiếu, Tổng giám đốc Thuduc House, nhận định năm 2011 là một thách thức không nhỏ với nhiều doanh nghiệp nói chung và bất động sản nói riêng. Nhiều nhà đầu tư bất động sản lớn đang đứng trước nguy cơ đổ vỡ do thiếu vốn trầm trọng và không tiêu thụ được hàng hóa để trả nợ ngân hàng.
Bên cạnh viêc giảm bớt kế hoạch lợi nhuận, công ty này hoãn lại các dự án mang tính trung và dài hạn, thay vào đó sẽ tập trung vào các dự án có thể đem lại doanh thu và lợi nhuận ngay như chung cư TDH-Phước Bình, khu nhà phố và biệt thự Bến Lức-Long An, khu chung cư TDH – Phúc Thịnh Đức, khu TTTM và căn hộ Aquila Plaza.
Cũng với chiến lược tương tự, công ty Kinh Đô cho biết dự kiến không thu lợi nhuận từ lĩnh vực bất động sản trong năm nay. Việc sáp nhập hai công ty NKD và Kido vào Kinh Đô Corporation (KDC) hồi năm ngoái đã đem lại cho công ty này tổng lợi nhuận lớn với 801 tỉ đồng gồm ngành thực phẩm, hoạt động đầu tư và bất động sản, trong đó ngành thực phẩm lợi nhuận trước thuế đạt 420 tỉ đồng.
Tuy nhiên, Kinh Đô chỉ đưa tổng lợi nhuận trước thuế là 500 tỉ đồng trong năm nay, với giải thích rằng công ty sẽ tiếp tục mục tiêu chiến lược trở thành tập đoàn thực phẩm, và xác định bất động sản là cơ hội, không phải là hoạt động mang tính hàng ngày của công ty này. Thị trường bất động sản trong hai năm, 2009 và 2010, là cơ hội để công ty này đạt mức lợi nhuận và tạo sự đột phá thông qua các khoản đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, trong bối cảnh năm 2011, Kinh Đô xác định tập trung cho hoạt động sản xuất kinh doanh chính.
Phát biểu tại đại hội cổ đông thường niên ngày 26/4 tại TPHCM, ông Nguyễn Văn Sự, Tổng giám đốc của Công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai (HAGL), cho biết trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn trầm lắng như hiện nay, HAGL chỉ dám đặt ra chỉ tiêu lợi nhuận trước thuế cho năm 2011 là 3.000 tỉ đồng, gần bằng mức 3.017 tỉ đồng của năm 2010. Doanh thu từ ngành bất động sản của tập đoàn năm 2010 đạt 2.833 tỉ đồng, chiếm 62,6% tổng doanh thu 4.525 tỉ đồng. Số doanh thu từ lĩnh vực này thấp hơn 3.374 tỉ đồng so với năm 2009.
Trong phần trả lời câu hỏi của các cổ đông liên quan đến lợi nhuận và doanh thu từ lĩnh vực bất động sản, Chủ tịch của Tập đoàn HAGL, ông Đoàn Nguyên Đức cho rằng ban giám đốc của tập đoàn thực chất đã đưa ra nhiều phương án về doanh số, trong đó có 3.600 tỉ đồng cho năm 2011 nhưng lại điều chỉnh còn 3.000 tỉ đồng.
Ông Đức cho biết HAGL gần như không có giao dịch bất động sản nào trong quí 1-2011. Hiện, tập đoàn có ít nhất ba dự án căn hộ tại TPHCM có đủ điều kiện bán cho người mua, gồm giai đoạn 2 của Phú Hoàng Anh, Thanh Bình và Hoàng Anh Incomex, nhưng cũng chưa thể bán với giá như mong muốn vì phải chờ thị trường ấm lên.
… đến xoay xở để tồn tại
Theo ông Đức, nhu cầu mua căn hộ hiện là rất lớn nhưng thị trường đang bị mất thanh khoản vì lãi suất vay quá cao, do vậy rất khó bán căn hộ trong thời điểm này dẫu rằng giá đã giảm đáng kể nhưng vẫn khó tìm được số lượng người mua như mong muốn. Thực tế cho thấy người mua gặp khó với lãi suất vay còn các công ty đầu tư bất động sản thì khó tiếp cận với vốn vay từ các ngân hàng. Nhiều ngân hàng đã ngừng cấp vốn cho các dự án đang và sẽ triển khai, nhất là trong lĩnh vực bất động sản.
Ông Đỗ Lam Điền, giám đốc khu vực phía Nam Ngân hàng Doanh nghiệp thuộc Ngân hàng Hàng Hải, cho biết hiện giờ ngân hàng này đã hết hạn mức cho vay bất động sản, vốn trong danh mục ngành phi sản xuất mà tỷ trọng cho vay theo yêu cầu của NHNN phải giảm xuống 22% vào tháng 6 và 16% vào cuối năm nay.
Theo ông Điền, trong các phân khúc thì hiện nay căn hộ cho người thu nhập trung bình có giá dưới 20 triệu đồng/mét vuông là có khả năng tiêu thụ tốt, những người mua là có nhu cầu thực sự. Thế nhưng các dự án này cũng phải xoay xở để tồn tại do trong tình hình kinh tế khó khăn người ta có xu hướng thắt chặt tiêu dùng trong khi lãi suất vay ngân hàng để mua nhà thì lại quá cao nên lượng người muốn mua nhà cũng không nhiều.
Bên cạnh các yếu tố trên, nguồn cung căn hộ đã và đang tăng lên mỗi ngày cũng tạo sức ép cạnh tranh quyết liệt trên thị trường, khiến giới chủ đầu tư phải đưa ra nhiều chương trình khác nhau từ hỗ trợ lãi suất, khuyến mãi tặng xe đến việc tăng sổ tiết kiệm nhằm thu hút người mua.
Theo số liệu nghiên cứu thị trường của công ty Savills Vietnam, khoảng 5.000 căn hộ từ 14 dự án mới đã được chào bán trong quí 1 năm nay, tăng 25% so với quí trước và nâng tổng nguồn cung căn hộ thị trường sơ cấp lên 18.500 căn.
Tính riêng trong quí 1 vừa qua, thị trường tiêu thụ khoảng 3.500 căn, trong đó căn hộ có giá trung bình vẫn là phân khúc có số lượng căn hộ tiêu thụ nhiều nhất, chiếm 70% tổng số căn hộ đã bán. Tuy nhiên, sự gia tăng đáng kể của lượng căn hộ bán, theo Savills, cũng không phản ánh đầy đủ tình hình thực sự của thị trường. Một số lượng lớn căn hộ bán được phân phối theo hình thức bán sỉ cho các tổ chức, thay vì bán cho các nhà đầu tư cá nhân hay người tiêu dùng cuối cùng. Giá bán sỉ thấp hơn giá thông thường từ 10 đên 20%.
Công ty này dự báo khoảng 23 dự án với hơn 14.500 căn hộ sẽ được chào bán trong hai quí tới. Cùng với 15.000 căn hộ còn tồn đọng từ các dự án hiện tại, nguồn cung của thị trường căn hộ sẽ vô cùng dồi dào, khiến cho thị trường trở nên cạnh tranh hơn bao giờ hết.
Với tình hình hiện nay, làm sao để huy động đủ vốn để thực hiện dự án là một bài toán nan giải. Thực tế cũng đã có doanh nghiệp phải hoãn lại kế hoạch bán hàng của mình chờ thời điểm tốt hơn. Vì nếu tung hàng ra trong thời điểm này tình thanh khoản của thị trường quá yếu, số tiền huy động không nhiều thay vào đó phải đổ vốn vào dự án để làm cho kịp tiến độ sẽ bị chôn vốn. Điều này hoàn toàn bất lợi trong bối cảnh lãi suất đi vay cao như hiện nay.
Công ty HAGL cho biết để giải quyết vấn đề về vốn đang huy động từ các nguồn quốc tế để có vốn cho các dự án trong lĩnh vực bất động sản và các lĩnh vực khác từ việc phát hành trái phiếu quốc tế.
| Trong một buổi hội thảo gần đây, ông Lê Xuân Nghĩa, phó chủ tịch Ủy ban giám sát tài chính quốc gia, nhận định cung bất động sản tại TPHCM hiện đang lớn hơn cầu ở tất cả các phân khúc, và vốn cho bất động sản ở khu vực này trong 5 năm liên tục chiếm từ 49-55% tổng tín dụng bất động sản.
Ủy ban này đã tiến hành nghiên cứu xem bất động sản Việt Nam có bùng nổ không, và sau hai năm nghiên cứu, kết quả cho thấy bất động sản muốn bùng nổ phải có hai điều kiện là thu nhập bình quân đầu người từ 3.000 – 5.000 đô la Mỹ, và tín dụng cho bất động sản không được khống chế ổn định. Dựa vào đó có thể nói những năm tới khó có khả năng nổ bong bóng bất động sản ở Việt Nam, ít nhất là tới năm 2020 nếu Ngân hàng nhà nước tiếp tục hạn chế tín dụng vào bất động sản.Theo dự đoán, giá bất động sản ở TPHCM và các tỉnh phía Nam sẽ phục hồi từ năm 2012. |
Dũng Bình – Triều Hùng
