Hình thức hợp đồng BT (xây dựng – chuyển giao, hay còn gọi là đổi đất lấy hạ tầng) được xem là một hình thức khá hữu hiệu để huy động nguồn vốn xã hội đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, nếu không được quản lý chặt, minh bạch, hình thức này sẽ phát sinh nhiều hệ lụy.
Đường Tố Hữu là một trong những dự án hạ tầng được triển khai theo hình thức BT tại Hà Nội (Ảnh: Dũng Minh)
“Miếng nánh ngon”
Hợp đồng BT là hình thức nhà đầu tư bỏ tiền ra đầu tư cơ sở hạ tầng cho Nhà nước, đổi lại, Nhà nước sẽ “trả lại” vốn cho nhà đầu tư bằng quỹ đất do hai bên thống nhất, lựa chọn và định giá. Cả quá trình này, người dân không tham gia trực tiếp vào công đoạn nào, trừ trường hợp có liên quan đến giải phóng mặt bằng. Do vậy, thường các dự án BT ít chịu sự phản ứng của người dân giống như dự án BOT thời gian qua.
Những năm trước, để đẩy mạnh đầu tư hạ tầng giao thông, trong khi nguồn vốn ngân sách có hạn, các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM triển khai các dự án theo hình thức xã hội hóa thông qua cả hình thức BT và BOT. Trong giai đoạn này, không ít doanh nghiệp nhờ đầu tư dự án theo hình thức BT đã trở thành “đại gia” trong giới bất động sản như CTCP Xuất nhập khẩu tổng hợp Hà Nội (Geleximco) ở Hà Nội, hay Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt ở TP.HCM…
Trong đó, Geleximco trở thành đại gia bất động sản từ khi đầu tư vào Dự án BT đường Lê Trọng Tấn (quận Hà Đông), kèm với đó là Khu đô thị Geleximco (huyện Hoài Đức). Sau đó, tập đoàn này tiếp nhận Dự án cao tốc Hòa Lạc – Hòa Bình và được giao 3 dự án bất động sản tại Hòa Bình là Khu đô thị Yên Quang 150 ha, Khu đô thị Trung Minh 130 ha, Sân Golf Trung Minh 36 lỗ và dự kiến Khu đô thị Nam Láng – Hòa Lạc có diện tích 600 ha trên địa bàn Hà Nội.
Tại TP.HCM, việc đầu tư xây dựng cầu Mỹ Lợi năm 2014, Trung tâm Thể dục thể thao Phan Đình Phùng, đem lại cho Phát Đạt nhiều quỹ đất có vị trí đắc địa tại TP.HCM như 255 Trần Hưng Đạo, 3 – 3Bis Phan Văn Đạt (quận 1)…
Đại diện lãnh đạo Phát Đạt cho biết, trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, việc đầu tư vào dự án BT mang lại lợi thế cho Công ty vì được hoán đổi lại bằng quyền khai thác kinh doanh các quỹ đất. Trong trường hợp Phát Đạt không được cung cấp các dự án ưng ý, thì lợi nhuận trên vốn đầu tư cũng được Nhà nước cam kết ở mức 10%.
Cần phương án “làm mới” BT
Lợi ích lớn khi thực hiện các dự án BT khiến nhiều doanh nghiệp chạy theo hình thức đầu tư này, kể các các doanh nghiệp xây dựng hạ tầng, hay bất động sản.
Mới đây, liên danh gồm Công ty Phát Đạt, Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển hạ tầng 620 và Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng 168 đã được TP.HCM “nhắm đến” để thực hiện Dự án cầu Thủ Thiêm 4 nối quận 2 và quận 7, có tổng vốn đầu tư hơn 5.000 tỷ đồng. Đổi lại, các nhà đầu tư được Thành phố hoán đổi 11 lô đất thuộc khu chức năng số 3, 4 Khu đô thị mới Thủ Thiêm với tổng diện tích gần 100.000 m2.
Ngoài ra, Thành phố còn dành 5 quỹ đất khác là số 462-464 Nguyễn Thị Minh Khai (quận 1, gần 1.200 m2); 1310 Kha Vạn Cân (quận Thủ Đức, 5.300 m2); số 11 đường Linh Trung (hơn 11.700 m2); số 540/21 Cách Mạng Tháng Tám (quận 3, 7.000 m2) và khu đất tại cảng Tân Thuận hiện hữu sau khi di dời để thanh toán cho kinh phí bồi thường giải phóng mặt bằng phía quận 7 và các chi phí khác.
Còn tại Hà Nội, UBND Thành phố cũng vừa đưa ra đề xuất xây 6 cây cầu bắc qua sông Hồng, sông Đuống với tổng mức đầu tư gần 57.000 tỷ đồng.
Trước đó, theo Nghị quyết về dự án công trình trọng điểm, kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2016 – 2020 của TP. Hà Nội được thông qua vào cuối năm ngoái, trong lĩnh vực hạ tầng giao thông đô thị có 38 dự án với tổng mức đầu tư khoảng 452.000 tỷ đồng, nhu cầu đầu tư giai đoạn 2016-2020 khoảng gần 189.000 tỷ đồng.
Để thực hiện các dự án trên, UBND TP. Hà Nội đã đề xuất cơ chế đặc thù lựa chọn nhà đầu tư và thanh toán bằng quỹ đất tại một số khu vực, như ô quy hoạch 4-5 của phân khu N9 xã Yên Thường, huyện Gia Lâm (96 ha), quỹ đất tại xã Dương Xá, huyện Gia Lâm (34 ha); quỹ đất tại xã Đông Dư, huyện Gia Lâm (78,4 ha), quỹ đất tại các phường Long Biên và Cự Khối, quận Long Biên (320 ha) và quỹ đất bổ sung ngoài bãi sông Hồng có khả năng khai thác trong phạm vi nghiên cứu quy hoạch mở rộng tới sát mép nước (khoảng 135 ha)…
PGS.TS Nguyễn Quang Toản, nguyên Chủ nhiệm Bộ môn Đường bộ, Đại học Giao thông Vận tải Hà Nội cho rằng, việc Hà Nội dự định thực hiện số lượng dự án hạ tầng giao thông đô thị nói trên là có thể hiểu được. Đây đều những yêu cầu thiết yếu, nhưng vốn đầu tư rất lớn, nên nếu không tiến hành xã hội hóa, sẽ khó lòng triển khai.
Tuy nhiên, hình thức BT hiện nay đang bộc lộ một số hạn chế do thiếu tính chặt chẽ trong các cơ chế và quy trình xin chủ trương lựa chọn nhà đầu tư. Tại các báo cáo kết quả thanh tra, kiểm tra của Thanh tra Chính phủ và Kiểm toán Nhà nước công bố gần đây đều cho thấy, có nhiều vi phạm ở nhiều mức độ khác nhau ở các dự án theo hình thức BT.
Một phần vì tính cấp bách, cấp thiết từ các công trình mang tính trọng điểm, nên một số địa phương đã chủ động đề xuất cơ chế vượt quy trình, quy định để phê duyệt dự án, trong một số trường hợp, nhà đầu tư được lựa chọn không đủ năng lực thực hiện. Bên cạnh đó, khung pháp lý thẩm định, phê duyệt các dự án BT hiện vẫn còn những bất cập. Chưa kể, có trường hợp dự án BT được giao đất trước khi hoàn thành công trình, nên có đơn giá thấp hơn rất nhiều so với thời điểm nhà đầu tư bàn giao công trình, làm lợi cho nhà đầu tư và gây thiệt hại cho Nhà nước.
Theo đánh giá một số chuyên gia, thường đất đai giao cho nhà đầu tư lại gắn với dự án hạ tầng, nên giá đất sau đó có thể tăng cao gấp nhiều lần. Nhà đầu tư nhìn thấy điều đó, nên cố gắng giành được quyền triển khai dự án. Thông thường, ở các nước, khi định giá có tổ chức trung gian tư vấn định giá, sau đó đem ra đấu thầu công khai. Làm như thế sẽ đảm bảo tính công khai, minh bạch và đảm bảo lợi ích cho các nhà đầu tư, cũng như Nhà nước.
Ngoài ra, kinh nghiệm của thế giới cũng cho thấy, cần sớm hình thành quỹ đầu tư phát triển hạ tầng. Quỹ đầu tư này được hình thành dựa trên quy hoạch hợp lý.
Chẳng hạn, khi mở một con đường, các cơ quan quản lý cần quy hoạch để thu được giá trị gia tăng từ con đường, thu gom quỹ đất mặt tiền 2 bên đường để bán đấu giá công khai, tạo nguồn cho quỹ đầu tư phát triển hạ tầng. Khi có quỹ này, sẽ đấu thầu, thuê doanh nghiệp làm công trình.
Ở Việt Nam, Đà Nẵng trước đây cũng đã thực hiện đấu giá đất ở 2 bên tuyến đường mới, sau đó lấy nguồn vốn này để thực hiện các công trình hạ tầng giao thông khác và triển khai khá thành công.
Trang Ninh
(Báo Đầu tư Bất động sản)
