Nghị định 69/2019 quy định sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức BT ( xây dựng – chuyển giao) có hiệu lực từ ngày 01/10/2019 đến nay dù chưa thực hiện nhưng đối chiếu với các quy định của Luật Đất đai; Luật quản lý, sử dụng tài sản công…đã thấy nhiều bất cập và có thể bị vướng mắc khi thực hiện.
Đây là ý kiến của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) trong văn bản gửi đến Bộ Tài chính và Thủ tướng Chính phủ ngày 18/9.
Đường Phạm Văn Đồng, một dự án tại TPHCM thực hiện theo hình thức BT (Ảnh: Lê Anh)
Trong văn bản HoREA cho rằng Nghị định 69/2019 quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức BT ( xây dựng – chuyển giao) có hiệu lực từ ngày 01-10-2019, sẽ tạo khuôn khổ pháp luật để tiếp tục triển khai, thực hiện các dự án BT theo phương thức nhà nước sử dụng tài sản công, trong đó có “quỹ đất, trụ sở làm việc để thanh toán cho nhà đầu tư.
Tuy nhiên, qua nghiên cứu Nghị định 69/2019 và đối chiếu với các quy định của Luật Đất đai; Luật quản lý, sử dụng tài sản công; Luật Đấu thầu; Luật Đấu giá tài sản, HoREA nhận thấy nội dung một số quy phạm pháp luật còn bất cập, chưa đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật và có thể bị vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện.
Cụ thể, Nghị định chưa tạo được khung pháp lý cụ thể để thực hiện quy định Nhà nước sử dụng “tiền thuộc ngân sách nhà nước” thanh toán dự án BT. Sự thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ giữa quy định về khai thác quỹ đất để tạo vốn phát triển kết cấu hạ tầng bằng phương thức đấu giá quyền sử dụng đất (theo Luật Đất đai); và quy định sử dụng quỹ đất để thanh toán dự án BT (theo Luật Quản lý, sử dụng tài sản công).
Hơn nữa, rất khó để đảm bảo nguyên tắc ngang giá khi Nhà nước sử dụng quỹ đất để thanh toán dự án BT, theo kiểu vật đổi vật, hàng đổi hàng, mà lẽ ra phải dùng tiền để thanh toán dự án BT, mua lại công trình BT theo kiểu “hàng – tiền”.
Trong vai trò bên mua, thì Nhà nước thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án BT, để mua công trình BT với giá hợp lý nhất (cùng đạt chuẩn chất lượng nhưng có giá thấp nhất). Trong vai trò bên bán, Nhà nước cần phải thực hiện đấu thầu hoặc đấu giá quỹ đất, trụ sở làm việc để thanh toán dự án BT, thì mới đảm bảo bán đúng giá thị trường, để lựa chọn nhà đầu tư dự án khác.
Ví dụ, dự án công trình BT có giá mời thầu 1.000 tỉ đồng, được thanh toán bằng quỹ đất 20 ha, có 02 trường hợp xảy ra. Thứ nhất, thực hiện Nghị định 69/2019 thì kết quả đấu thầu, phổ biến giá trúng thầu thường thấp hơn giá mời thầu (thấp hơn 1.000 tỉ đồng), nhà đầu tư được thanh toán bằng 20 ha đất. Thứ hai, cũng dự án BT này, giá trúng thầu thấp hơn 1.000 tỉ đồng (như trên), nhưng nếu đồng thời đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc đấu giá quỹ đất 20 ha, thì có thể Nhà nước thu được số tiền cao hơn 1.000 tỉ đồng, như trường hợp đấu giá mặt bằng 23 Lê Duẩn, quận 1 có giá khởi điểm 550 tỉ đồng, nhưng giá trúng đấu giá lên đến 1.430 tỉ đồng gấp 2,6 lần giá khởi điểm.
Bất cập của hệ thống pháp luật hiện nay là Luật Đấu thầu và Luật Đấu giá tài sản chưa có quy định trường hợp vừa đấu thầu mua công trình BT, vừa đồng thời đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Pháp luật quản lý, sử dụng tài sản công quy định thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án BT, nhưng lại không quy định đồng thời thực hiện đấu giá quỹ đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, mà lại sử dụng quỹ đất thanh toán dự án BT. Quy định này đã trái với quy định đấu giá đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, Luật Đấu thầu, Luật Đấu giá tài sản, Luật Nhà ở. Với cách làm này, thực chất là chỉ định nhà đầu tư thực hiện dự án khác không qua đấu giá, đấu thầu, có thể dẫn đến làm thất thoát tài sản công và giảm nguồn thu ngân sách nhà nước.
Hiệp hội Bất động sản TPHCM đề nghị Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội hoàn thiện khung pháp lý cụ thể để thực hiện quy định Nhà nước sử dụng tiền thuộc ngân sách nhà nước để thanh toán dự án BT.
Trong đó, cần bổ sung phương thức sử dụng tiền thuộc ngân sách nhà nước để thanh toán dự án BT vào Luật quản lý, sử dụng tài sản công và Nghị định 63/2018 để đảm bảo tính thống nhất với Nghị định 69/2019.
Bên cạnh đó, cần phải đảm bảo tính thống nhất giữa quy định khai thác quỹ đất để tạo vốn phát triển kết cấu hạ tầng bằng phương thức đấu giá quyền sử dụng đất (theo Luật Đất đai) và quy định sử dụng quỹ đất để thanh toán dự án BT (theo Luật Quản lý, sử dụng tài sản công).
Ngoài ra, cần sửa đổi, bổ sung Luật Đấu thầu, Luật Đấu giá tài sản để quy định trường hợp đấu thầu (kết hợp cả đấu giá) đồng thời dự án BT và quỹ đất thanh toán dự án BT.
Trong khi chờ đợi sửa đổi Luật Đấu thầu, Luật Đấu giá tài sản, HoREA đề nghị Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét quy định thí điểm việc thực hiện đấu thầu (kết hợp cả đấu giá) đồng thời dự án BT và quỹ đất thanh toán dự án BT.
Lê Anh
(TBKTSG)
