Dự án Luật Thuế nhà, đất đang được lấy ý kiến nhân dân để chính thức trình Chính phủ và Quốc hội vào tháng 10 tới. Trao đổi với Pháp Luật TP.HCM, ông Phạm Đình Thi, Vụ phó Vụ Chính sách thuế (Bộ Tài chính), cho biết hầu hết người dân nghèo hoặc sống ở nông thôn sẽ không phải đóng thuế nhà mà chỉ có biệt thự mới phải nộp. Tuy nhiên, nếu Quốc hội lựa chọn phương án 1 hay phương án 3 về thuế đất ở trong dự luật thì các nhà trong hạn mức đất ở nông thôn vẫn phải nộp thuế đất ở.
Nhà dưới 150 m2 khỏi nộp thuế
Theo tờ trình mà Bộ Tài chính xây dựng, nhà có giá trị xây dựng từ 600 triệu đồng trở lên mới phải đóng thuế. Mức khởi điểm tính thuế này là giá trị xây dựng một căn nhà, căn hộ chứ không phải là giá trị của cả căn nhà, căn hộ đó. Có hai phương án thu thuế nhà được Bộ Tài chính đưa ra.
Phương án 1: Áp dụng một mức thuế suất 0,05% đối với các loại nhà có giá tính thuế từ 600 triệu đồng trở lên. Ví dụ: Nhà mới xây dựng có diện tích sàn 50 m2, giá 1 m2 nhà là 4 triệu đồng. Giá tính thuế nhà là 200 triệu đồng. Như vậy trường hợp này không phải nộp thuế nhà. Phương án này dễ tính nhưng lại chưa điều tiết cao được đối với trường hợp sở hữu nhiều nhà.
Phương án 2: Áp dụng biểu thuế lũy tiến từng phần gồm ba bậc thuế. Nhà đến 600 triệu đồng thuế suất 0%, trên 600 triệu đến 1,2 tỷ đồng thuế suất 0,05%, trên 1,2 tỷ đồng thuế suất 0,1%. Ví dụ: Nhà mới xây dựng có diện tích sàn 300 m2, giá 1 m2 nhà là 5,5 triệu đồng. Giá tính thuế nhà là 1.650 triệu đồng. Thuế nhà phải nộp là: [600 x 0%] + [600 x 0,05%] + [450 x 0,1%] = 750.000 đồng. Phương án này có ưu điểm là điều tiết cao đối với trường hợp sở hữu nhiều nhà.
Theo giải thích của ông Thi, Bộ Tài chính dựa trên khung suất vốn đầu tư xây dựng mà Bộ Xây dựng ban hành là 4 triệu đồng/m2 làm căn cứ đưa ra mức khởi điểm tính thuế nhà. Mức trung bình một hộ gia đình gồm bốn người nhân với 37,5 m2 (hạn mức sử dụng cho một người mà Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 của Thủ tướng đề ra) sẽ là 150 m2. Một nhà có 150 m2 nhân với đơn giá xây dựng 4 triệu đồng/m2 sẽ bằng 600 triệu đồng, chưa phải nộp thuế. Nói tóm lại, chỉ có những nhà có có diện tích sử dụng trên 150 m2 như biệt thự mới phải nộp thuế nhà. Giá trị xây dựng nhà còn được khấu hao theo thời gian sử dụng.
Áp thuế ngoài hạn mức đất ở: Dân có lợi hơn
Ngoài thuế nhà ở, đối với trường hợp sử dụng nhiều đất cũng sẽ phải nộp thuế sử dụng đất ở với mức thuế tăng hơn hẳn hiện nay. Theo tờ trình của Bộ Tài chính, có ba phương án tính thuế đất ở như sau:
Phương án 1: Áp dụng mức thuế suất cơ bản 0,05% chung cho các loại đất ở. Phương án này đơn giản nhưng có hạn chế là chưa điều tiết cao được đối với trường hợp sử dụng nhiều đất ở. Nếu áp dụng phương án này, tiền thuế đất ở thu được khoảng 1.631 tỷ đồng, gấp 2,77 lần so với hiện hành.
Phương án 2: Áp dụng thuế suất 0,1% (gấp đôi mức thuế suất cơ bản hàng năm) đối với phần diện tích vượt hạn mức. Phương án này điều tiết cao đối với trường hợp có nhiều đất ở. Theo phương án này, hầu hết những trường hợp có đất ở tại đô thị và nông thôn đều không thuộc diện chịu thuế. Vì theo thống kê, hiện nay có hơn 30 tỉnh, thành đã ban hành hạn mức công nhận đất ở cho hộ gia đình, cá nhân với hạn mức đất trung bình ở đô thị khoảng 150 m2/hộ, ở nông thôn khoảng 300-350 m2/hộ. Tại Hà Nội, đại bộ phận diện tích đất của các hộ dân đều nhỏ hơn 100 m2. Theo phương án này, số thuế thu được đối với đất ở khoảng 35,4 tỷ đồng, bằng 6% so với hiện hành.
Phương án 3: Áp dụng thuế suất theo biểu thuế lũy tiến từng phần tính theo năm như sau: Diện tích trong hạn mức có thuế suất 0,05%, phần vượt hạn mức là 0,1%. Thuế đất ở đối với trường hợp có một mảnh đất với mức giá trung bình phải nộp tương đương với mức thu hiện hành hoặc thấp hơn. Tuy nhiên, sẽ có một số trường hợp có diện tích đất lớn hoặc giá đất cao thì số thuế dự kiến có thể tăng 3-3,5 lần mức thuế hiện hành, có một số trường hợp tăng lên khoảng năm lần. Theo phương án này, thuế đất ở thu được khoảng 1.649 tỷ đồng/năm, gấp 2,8 lần số thuế đất ở hiện hành.
“Đất vàng”: Sẽ bị tăng thuế cao
Hiện nay, với giá lúa tính thuế khoảng 4.000 đồng/kg thì thuế đất ở phải nộp đối với 1 m2 đất ở vị trí số 1, đường loại 1, đô thị loại đặc biệt sẽ là 0,065 (kg) x 4.000 (đồng/kg) x 32 (lần) = 8.320 đồng/m2/năm. Trong khi giá cao nhất của loại đất này theo khung giá của Chính phủ là 67,5 triệu đồng/m2 thì số thuế phải nộp hàng năm chỉ bằng 0,0123% giá đất. Với 200 m2, miếng “đất vàng” này chỉ phải đóng tiền thuế đất ở mỗi năm là 1.664.000 đồng.
Theo dự luật, giá tính thuế đất căn cứ theo diện tích đất tính thuế và giá của 1 m2 đất. Giá đất được sử dụng làm căn cứ tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng đất do UBND cấp tỉnh công bố vào ngày 1-1 hàng năm. Như vậy, miếng “đất vàng” trên sẽ phải nộp thuế đất ở là 6.750.000 đồng/năm (phương án 1), 3.375.000 đồng/năm (phương án 2), 8.437.500 đồng/năm (phương án 3).
Ngoài ra, theo dự luật, kỳ tính thuế nhà ở, đất ở theo năm nhưng được nộp làm hai lần, mỗi lần 50%. Lần đầu nộp chậm nhất là ngày 30-4, lần thứ hai nộp chậm nhất là ngày 30-10. Người nộp thuế phải tự kê khai, tự tính thuế.
Phải có cơ sở dữ liệu nhà đất toàn quốc
Để Luật Thuế nhà, đất có thể đi vào cuộc sống từ ngày 1-1-2011, theo Vụ Chính sách thuế (Bộ Tài chính), nước ta phải hoàn thiện được cơ sở dữ liệu về nhà ở và đất ở trên toàn quốc. Khi đó sẽ biết được bất kỳ trường hợp nào đang sử dụng bao nhiêu đất cũng như đang sở hữu mấy căn nhà với tổng diện tích là bao nhiêu để tính thuế. Phần việc này sẽ do Bộ Xây dựng cùng Bộ Tài nguyên và Môi trường đảm nhận. Tất nhiên, cơ sở dữ liệu sẽ phải hoàn thành trước khi luật này có hiệu lực.
