Dư luận đang có những ý kiến khác nhau xung quanh quy định tại dự thảo Luật đất đai 2023 (sửa đổi) yêu cầu dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10ha trở lên tại nông thôn hoặc 5ha trở lên tại đô thị mới thuộc diện đấu thầu.
Các dự án đấu thầu sẽ thuộc trường hợp Nhà nước xem xét thu hồi đất; nếu không doanh nghiệp phải tham gia đấu giá quyền sử dụng đất do Nhà nước tổ chức.
Quy mô dự án trong dự thảo Luật lại có thể ảnh hưởng lớn đến tính cạnh tranh trong đấu thầu (Ảnh minh họa: Hà Phong)
Đấu thầu là hoạt động của cơ quan Nhà nước để tìm ra doanh nghiệp đáp ứng tốt nhất về năng lực kinh nghiệm và khả năng tài chính triển khai các dự án nhà ở thương mại. Với ý nghĩa đó, quy định quy mô dự án đấu thầu được đặt ra có lẽ hướng đến mục tiêu lựa chọn được các chủ đầu tư có nhiều vốn, kinh nghiệm, công nghệ để xây dựng được các khu đô thị, dự án nhà ở thương mại có điểm nhấn, thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội.
Nhưng mỗi vấn đề luôn có tính hai mặt. Quy định về quy mô dự án (10 ha hay 5ha) mới là điều kiện để tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư liệu có thực sự hợp lý?
Vào năm 2015 chúng ta từng có quy định dự án nhà ở quy mô 50ha tại khu vực đô thị hoặc dự án 100ha tại khu vực nông thôn sẽ do Thủ tướng chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư. Một thời gian sau, các dự án quy mô 49ha tại đô thị và 99ha tại nông thôn xuất hiện nhiều.
Luật đầu tư 2015 quy định dự án có quy mô từ 5.000 tỷ đồng trở lên do Thủ tướng chấp thuận chủ trương không phụ thuộc vào quy mô dự án. Khi lập hồ sơ dự án, nhiều doanh nghiệp tìm mọi cách để “co kéo” tổng mức đầu tư về dưới quy mô vốn 5.000 tỷ đồng để không thuộc đối tượng điều chỉnh của quy định này.
Trước những bất cập trên, Luật đầu tư 2020 đã bỏ quy định tiêu chí vốn dự án phải trình Thủ tướng chấp thuận chủ trương.
Gần đây nhất đầu năm 2021, trong một nghị định về xây dựng đã quy định dự án “khu đô thị mới” phải có quy mô diện tích từ 20ha trở lên. Một loạt địa phương “nháo nhào” gửi công văn xin ý kiến các bộ ngành có được tiếp tục tổ chức đấu thầu các dự án khu đô thị nhưng quy mô dưới 20 ha không.
Phải đến cuối tháng 6 năm 2022 khi Bộ Xây dựng có văn bản trả lời quy mô dự án 20ha chỉ phục vụ cho mục tiêu quản lý quy hoạch, quản lý dự án đầu tư xây dựng, không phải cơ sở thu hồi đất theo luật đất đai và tổ chức đấu thầu thì một số địa phương mới tiếp tục triển khai.
Nói một cách thẳng thắn, những quy định về tiêu chí quy mô diện tích, quy mô vốn… luôn là thứ có thể bị “qua mặt” một cách không quá khó khăn với chủ đầu tư lớn nhưng lại là rào cản cho các chủ đầu tư vừa và nhỏ muốn tham gia thị trường.
Vấn đề ở chỗ quy mô dự án trong dự thảo Luật lại có thể ảnh hưởng lớn đến tính cạnh tranh trong đấu thầu.
Đặt ra yêu cầu quy mô dự án lớn sẽ hạn chế sự tham gia của các doanh nghiệp cỡ vừa và nhỏ, trong khi chúng ta lại đang khuyến khích nhóm doanh nghiệp này tham gia thị trường. Quy mô dự án lớn chỉ phù hợp cho những “đại bàng” muốn làm tổ, còn “chim sẻ” sẽ ít cơ hội tiếp cận, gián tiếp hạn chế sự cạnh tranh và sự công bằng trong đấu thầu.
Với quy định trong dự thảo Luật đất đai hiện hành, các đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM… sẽ rất khó có các quỹ đất đáp ứng quy mô để tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
Câu hỏi đặt ra, vậy quy định trên nếu ban hành thì có thể bị “vượt qua” như một số quy định đã từng bị?
Tôi cho rằng với dự án có diện tích 5ha, địa phương vẫn có thể “quy hoạch” các khu vực xung quanh là khu vực dân cư hiện hữu vào phạm vi dự án theo kiểu các khu vực dân cư đó sẽ là cấu phần để “chỉnh trang đô thị” nhằm đưa quy mô dự án trên 5ha, đáp ứng điều kiện đấu thầu. Phần dân cư hiện hữu được “chỉnh trang đô thị” đó dĩ nhiên sẽ không đầu tư, xây dựng gì thêm. Quy định về quy mô dự án khi đó có thể cũng không phát huy được mục tiêu mà nhà làm luật đề ra.
Như vậy, vấn đề không phải là đưa dự án có quy mô bao nhiêu ha vào đấu thầu mà điều quan trọng là quá trình đấu thầu phải thực sự công bằng, tiêu chí chấm thầu rõ ràng để lựa chọn được doanh nghiệp thực sự có năng lực kinh nghiệm và tài chính. Muốn như vậy, cần hạn chế tình trạng “quân xanh quân đỏ” khi tham gia dự thầu.
Khi tổ chức đấu giá, Nhà nước sẽ ở vào vị thế của “người bán” để tìm ra người trả giá cao nhất. Chính vì thế, trong đấu giá người trả giá cao sẽ là người được lựa chọn. Ngược lại, khi đấu thầu Nhà nước gần giống vị thế của “người mua”. Với người mua thì bao giờ cũng muốn giá thấp nhất nhưng có được hàng hóa chất lượng tốt. Muốn giá thấp, hàng hóa tốt thì tính cạnh tranh phải cao.
Nếu chúng ta vẫn tiếp cận và xây dựng luật theo hướng dự án bao nhiêu ha sẽ đấu thầu, bao nhiêu ha sẽ đấu giá cũng như các tiêu chí đấu thầu dự án đang chồng chéo như hiện nay thì các vướng mắc sẽ vẫn chưa được tháo gỡ.
Đấu thầu là quá trình lựa chọn các chủ đầu tư một cách công bằng, bình đẳng. Hãy “công bằng” với tất cả các quỹ đất đưa vào đấu thầu, không chỉ giới hạn với dự án có quy mô từ 5ha hay 10 ha.
Phạm Thanh Tuấn
| Tác giả: Luật sư, thạc sĩ Phạm Thanh Tuấn là luật sư Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội; trọng tài viên Trung tâm trọng tài Thương mại và Công lý Việt Nam (VietJac). Ông Tuấn có gần 20 năm hoạt động trong lĩnh vực tư vấn về pháp lý bất động sản, xây dựng, hiện là giám đốc pháp chế của Công ty CP Phát triển và Kinh doanh Bất động sản WeLand. |
(Dân Trí)
