Theo Sở Tài nguyên – Môi trường TPHCM, trên toàn địa bàn thành phố hiện có 193 dự án địa ốc với 16.222.799m² đã được chấp thuận địa điểm đầu tư nhưng chậm triển khai so với quy định. Tuy nhiên, xử lý thực tế như thế nào đang làm cho nhiều sở, ngành liên quan lâm vào thế “tiến thoái lưỡng nan”.
Đúng tiến độ: không dễ?
Khi được hỏi về một trong những khó khăn lớn nhất trong đầu tư phát triển địa ốc, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, không ngần ngại trả lời ngay: đền bù, giải phóng mặt bằng và thực hiện các thủ tục đầu tư. Ông Lê Hoàng Châu giải thích: đền bù, giải phóng mặt bằng ngoài việc phải thương thảo và đền bù thỏa đáng cho dân còn là chuyện phải động viên, thuyết phục người dân di dời vì đối với nhiều người mảnh đất không chỉ có giá trị vật chất mà còn có những giá trị tinh thần khó thay thế.
Làm tất cả những việc ấy đòi hỏi tốn rất nhiều thời gian và công sức. Việc thực hiện các thủ tục đầu tư về nguyên tắc khá rõ ràng, nhưng bản thân các nguyên tắc về trình tự thực hiện thủ tục đầu tư cũng còn không ít bất cập. Các nhà đầu tư muốn làm nhanh khâu này không dễ.
- Ảnh bên: Một dự án khu dân cư tại huyện Nhà Bè (Ảnh: Diễm Thy)
Sở Tài nguyên – Môi trường TPHCM, trong một văn bản gần đây gửi UBND TPHCM báo cáo về tình hình thực hiện các dự án đã được chấp thuận địa điểm đầu tư cũng khẳng định: Các chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn trong việc tự thỏa thuận, giải phóng mặt bằng, bồi thường cho người dân.
Việc lập thủ tục đầu tư phải qua nhiều cơ quan, nhiều khâu như lập quy hoạch chi tiết 1/500 cho dự án, trình duyệt quy hoạch, thỏa thuận phòng cháy chữa cháy, độ cao, tĩnh không, đấu nối hạ tầng cấp thoát nước, điện, thỏa thuận mép bờ cao xây dựng, xây kè, san lấp kênh rạch (nếu có)… nên rất khó đảm bảo tiến độ thực hiện theo luật định.
Luật định mà Sở Tài nguyên – Môi trường TPHCM và Hiệp hội Bất động sản TPHCM muốn nói tới là Luật Đất đai. Theo luật này, sau 12 tháng kể từ ngày có văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư của cơ quan chức năng, chủ đầu tư phải hoàn tất các thủ tục: đền bù giải phóng mặt bằng, lập quy hoạch chi tiết 1/5000… để được giao đất.
Trên thực tế, trong 193 dự án nêu trên có tới 153 trường hợp dự án chậm tiến độ với các nguyên nhân chủ yếu như Sở Tài nguyên – Môi trường và Hiệp hội Bất động sản TPHCM nêu. Minh chứng rõ nét nhất là trường hợp của Công ty TNHH nhà Đạt Gia thực hiện một dự án địa ốc ở quận 12. Mặc dù đơn vị này đã đền bù giải phóng mặt bằng được 100% diện tích, nhưng do thủ tục trình duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 chưa thực hiện xong nên hiện đơn vị cũng chưa được giao đất như luật định.
Hay Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc Hưng Phú thực hiện một dự án địa ốc ở quận 9. Đơn vị đã giải phóng mặt bằng được 84% diện tích và phần diện tích còn lại chưa thể đền bù do người dân chưa đồng ý bán. Chưa thương lượng mua xong 100% đất với người dân, Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc Hưng Phú được coi là đơn vị chậm tiến độ thực hiện dự án đã được chấp thuận địa điểm đầu tư.
Cho hay không cho gia hạn?
Đây là vấn đề khá hóc búa đối với các sở, ngành chức năng cũng như chính UBND TPHCM. Về nguyên tắc, dù với bất cứ lý do gì, chính đáng hay không chính đáng thì 193 dự án đã chậm tiến độ theo quy định của Luật Đất đai. Thế nhưng, nếu cứ cứng nhắc không cho gia hạn hiệu lực của quyết định chấp thuận địa điểm đầu tư hoặc đưa khu đất ra đấu chọn nhà đầu tư khác theo quy định của Nghị định 71/2010 thì mọi vướng mắc cũng không dễ được giải quyết.
Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM, tuy không thực hiện được dự án theo đúng tiến độ nhưng đa phần chủ đầu tư các dự án chậm này cũng đã đền bù, giải phóng mặt bằng được một diện tích đáng kể. Nay không được gia hạn, chủ đầu tư biết làm gì với khu đất đã được đền bù “da beo”? Trả lại đất cho dân hay bán lại cho nhà đầu tư khác? Tất cả cũng không khả thi vì khó khăn về giải phóng mặt bằng và thủ tục đầu tư là khó khăn chung của các nhà đầu tư.
Trong số những người dân đã bán đất cho chủ đầu tư, nhiều người đã “an cư, lạc nghiệp” ở nơi khác, cũng chẳng muốn về lại nơi cũ. Đưa khu đất ra đấu thầu chọn nhà đầu tư theo quy định của Nghị định 71/2010 sẽ đồng nghĩa với việc thực hiện lại hàng loạt thủ tục đầu tư mà thời gian thực hiện chưa chắc đã nhanh.
Sở Tài nguyên – Môi trường cũng có những suy nghĩ tương tự khi quyết định đề xuất UBND TPHCM cho gia hạn hiệu lực của văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư của 153 dự án chậm tiến độ do thủ tục và vướng đền bù, giải phóng mặt bằng. Chỉ có 40 dự án chậm tiến độ được đề xuất đưa ra đấu chọn nhà đầu tư mới do chủ đầu tư hiện hữu không có năng lực và diện tích giải phóng mặt bằng mới đạt từ 40% trở xuống.
Theo Sở Tài nguyên – Môi trường, đối với những nhà đầu tư có năng lực bao gồm cả năng lực tài chính lẫn năng lực tổ chức thực hiện dự án, nếu được cơ quan chức năng hỗ trợ, giải quyết kịp thời những vướng mắc thì họ có thể đẩy nhanh được tiến độ thực hiện dự án. TPHCM hoàn toàn có thể xem xét từng trường hợp cụ thể để có quyết định phù hợp bởi cũng theo luật định, các địa phương có thẩm quyền xem xét gia hạn hiệu lực của văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư.
Hơn nữa, các dự án trong giai đoạn “được chấp thuận địa điểm đầu tư” không ảnh hưởng tiêu cực đến cuộc sống người dân vì người dân ở đấy vẫn được đảm bảo đầy đủ các quyền và nghĩa vụ về đất đai.
Thế nhưng, bên cạnh quan điểm của Hiệp hội Bất động sản và Sở Tài nguyên – Môi trường TPHCM vẫn có những quan điểm khác. Đó là phải thực hiện nghiêm quy định của pháp luật. Hơn nữa, dù là dự án đang trong quá trình “được chấp thuận địa điểm đầu tư” và các quyền lợi của người dân về đất đai vẫn được đảm bảo song đã “vướng” vào khu vực dự án thì ít nhiều cuộc sống người dân cũng gặp khó khăn.
Khó khăn lớn nhất là địa phương sẽ không ưu tiên trong việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật cùng nhiều tiện ích khác vì nghĩ rằng đã có dự án “lo” việc này.
Nguyễn Khoa
