Thị trường bất động sản tại các đô thị lớn đang chứng kiến hiện tượng giá nhà tăng mạnh, trong khi lượng giao dịch khiêm tốn.
Nguồn cung giảm, giá nhà đất leo thang
Theo VNDIRECT Research, tại Hà Nội, trong cả quý IV/2021, nguồn cung căn hộ mới giảm 26,6% so với cùng kỳ xuống còn 5.328 căn, dẫn đến lượng giao dịch giảm 33,4% so với cùng kỳ còn 5.920 căn.
Thị trường BĐS nhà ở tại Hà Nội trong quý IV/2021 chứng kiến nghịch lý giá tăng trong khi thanh khoản giảm.
Nguồn cung mới nhà liền thổ tăng 14,5% so với cùng kỳ lên 593 căn trong Q4/2021. Đặc biệt, giá đất tại khu Đông Hà Nội đã ghi nhận mức tăng đáng kể 18,6% – 27,8% do được thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng.
Giá căn hộ sơ cấp cũng tăng trung bình 13,0% so với cùng kỳ lên 1.596 USD/m2 trong quý IV/2021.
Trong đó, khu vực Long Biên chứng kiến mức tăng mạnh nhất 27,8% so với cùng kỳ, nhờ đề xuất xây cầu Trần Hưng Đạo nối quận Hoàn Kiếm và Long Biên. Trong khi đó, các khu vực khác tại Hà Nội, mức tăng bình quân mức từ 2,3 – 10,6% so với cùng kỳ.
Đối với thị trường căn hộ tại TP. HCM, VNDIRECT Research dẫn số liệu từ CBRE Việt Nam cho thấy thị trường căn hộ trong Q4/21 phục hồi nhẹ với nguồn cung mới tăng 5,5% so với cùng kỳ, đạt 7.062 căn, kéo theo lượng giao dịch tăng 12,4% so với cùng kỳ, đạt 5.683 căn.
Đặc biệt, phân khúc cao cấp đóng góp chủ yếu với 6.322 căn, chiếm 89,5% tổng nguồn cung mới Q4/21. Do đó tỷ lệ hấp thụ Q4/21 tương đối thấp đạt 80,5%.
Cũng theo VNDIRECT Research, trong cả quý IV/2021, không có bất cứ nguồn cung mới nào ở phân khúc bình dân, trong khi phân khúc trung cấp cũng ngày càng hạn chế từ quý II/2019.
Trong khi đó, về giá đất thứ cấp tại TP HCM Q4/21, theo VNDIRECT Research, khu vực vùng ven tiếp tục tăng trưởng mạnh.
Cụ thể, giá đất tại vùng ven ghi nhận mức tăng trưởng so với cùng kỳ ở mức hai con số ấn tượng như Hóc Môn (+18,1%), Bình Chánh (+13,8%), quận 12 (+13,0% do tuyến Metro số 2 dự kiến được khởi công vào năm 2022 và đề xuất đưa các huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi, Cần Giờ lên Quận. VNDIRECT Research cũng ghi nhận giá đất cũng tăng nhẹ khắp TP HCM từ 0,5 – 8,2% so với cùng kỳ.
Đối với giá căn hộ thứ cấp tại TP HCM trong quý IV/2021 cũng ghi nhận mức tăng trưởng ổn định, trung bình ở mức 4,1% so với cùng kỳ. Tương tự, thị trường nhà đất, giá căn hộ vùng ven TP HCM cũng tăng mạnh mẽ so với cùng kỳ như Nhà Bè (+8,7%), Bình Chánh (+6,8%).
Thị trường BĐS nhà ở tại TP HCM chứng kiến hiện tượng giá đất tăng nóng thời gian qua.
Kịch bản cho năm 2022
Nhận định về triển vọng của phân khúc bất động sản nhà ở trong năm 2022, nhóm nghiên cứu VNDIRECT Research nhận định, dưới góc độ pháp lý, các quy định mới được ban hành thời gian qua như Nghị định 148, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 và Luật Đất đai sửa đổi sắp tới được kỳ vọng sẽ tháo gỡ được các nút thắt trong vấn đề phê duyệt các dự án nhà ở và rút ngắn thời gian cấp phép. Theo đó, thị trường có thể sẽ sôi động trở lại sau một thời gian ảm đạm và khó khăn.
Bên cạnh đó, cũng theo VNDIRECT Research, thị trường bất động sản nhà ở trong năm 2022 sẽ tiếp tục phải đối mặt với một số thách thức như giá đầu vào bao gồm giá đất và vật liệu xây dựng tăng cao cũng như một số “điểm nghẽn” pháp lý vẫn chưa được tháo gỡ.
Cụ thể, việc giá đất tiếp tục tăng nhanh, đặc biệt là tại khu vực ngoại thành, khiến giá nhà đất nói chung tăng các mối lo ngại và có thể vượt khả năng của người mua nhà, ảnh hưởng tới sức cầu của thị trường.
Việc chi phí xây dựng có thể tiếp tục tăng cao trong 2022, đặc biệt giá thép được dự báo sẽ có thể kéo giá nhà tăng nếu giá vật liệu duy trì ở mức cao như hiện tại trong ít nhất là hai năm tới.
Đặc biệt, một trong những “điểm nghẽn” khiến nguồn cung nhà ở chưa thể có sự cải thiện đột biến trong thời gian tới là việc đề xuất sửa đổi, bổ sung điểm c, khoản 1, điều 75 của Luật Đầu tư chưa được Quốc hội thông qua trong Kỳ họp bất thường lần thứ nhất vào đầu năm 2022.
Theo đó, nếu dự án không có diện tích đất ở sẽ không thể triển khai nhà ở thương mại, khiến cho hàng trăm dự án sử dụng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp bị trì hoãn. Theo nhận định của VNDIRECT Research, vấn đề này có thể sẽ bị kéo dài cho tới khi Luật Đất đai 2013 được sửa đổi.
Lê Sáng
(Diễn đàn Doanh nghiệp)
